Реформа земельного кадастра в Италии: чего ожидать владельцам недвижимости?
Налоги под угрозой повышения в провинциальных столицах, от Рима до Бари.
По мере продолжения дебатов о реформе земельного кадастра все больше исследований показывают, что применение нынешних ставок к рыночной стоимости недвижимости значительно увеличит налоговое бремя, по крайней мере, в большинстве столичных городов.
Все анализы также сходятся в том, что наибольший разрыв между рыночными ценами и налоговой стоимостью касается недвижимости, расположенной в центре города, или ценной недвижимости, особенно если она была построена не так давно.
Исследовательский центр CISL провел анализ, который ясно показывает, что последствия для владельцев недвижимости в центре городов будут хуже, если реформа - в любом случае, не раньше 2026 года - таки состоится.
Как и в случае со всеми анализами такого рода, в том числе, применимо к исследованию, которoе приведенo ниже, следует отметить, что это ориентировочные средние данные и что только сравнение по отдельным объектам недвижимости может дать более точное представление, а также на данный момент не ясно, какие корректирующие меры предпримет налоговая служба Италии.
Итак, мы подошли к исследованию CISL, которое касается шести крупных городов Италии.
Рим
В качестве примера рассматривается недвижимость в центре столицы стоимостью 950 тысяч евро, которая в настоящее время имеет налоговую базу в размере 625 тысяч евро. При нынешних ставках (1,14% максимально возможная) владелец платит 7 125 евро муниципального налога (IMU), если это второй дом; если налог, как того требует реформа, будут рассчитывать по рыночной стоимости, он достигнет 10 843 евро (+52%).
Также произойдет значительное увеличение для целей расчета Isee - показатель вырастет на 57%, но в данном случае это чисто теоретический расчет, поскольку владельцы домов такой стоимости вряд ли будут претендовать на социальные пособия, для которых требуется Isee.
В пригороде увеличение налогооблагаемой суммы для подсчета IMU составит 17,6%. Следует, однако, отметить, что рассматриваемая в исследовании рыночная стоимость - 346 800 евро - кажется явно завышенной, особенно если под пригородами подразумеваются районы за пределами кольцевой.
Милан
Анализ CISL также подтверждает, что и в Милане пересмотр налоговых начислений, скорее всего, станет разорительным для владельцев. В центре, где дом стоит 923 550 евро, разница составляет 151,2%, и реформа приведет к увеличению Imu с 4 192 евро до 10 528 евро, в пригородах увеличение составит более 87%. Для того чтобы платить столько же, сколько сейчас, необходимо, чтобы ставка налога для собственника жилья в центре снизилась с нынешних 1,14% до 0,454%, в то время как на окраинах эквивалент составит 0,609%.
Неаполь
В Неаполе показатели таковы: +119% для домов в центре, +59,8% в пригородах. Даже в центре Неаполя существует риск удвоения налогооблагаемой стоимости, что, вероятно, поставит под угрозу рентабельность всех тех, кто превратил свои дома в пансионы или дома для сдачи в аренду на платформах. Для того чтобы сбалансировать ситуацию, необходимо снизить ставку Imu для центрального жилья ниже 0,5%, а в пригороде - ниже 0,7%. Напомним, что базовая ставка для IMU сейчас составляет 0,76%.
Болонья
В столице Эмилии-Романьи стоимость среднего дома в пригороде, рассмотренного в исследовании, и стоимость для целей расчета муниципального налога практически идентичны (разница в 1,5 процента). В такой ситуации, учитывая, что разрыв в центре в любом случае высок (+55%), в случае реформы следует ожидать, что дом в пригороде в итоге будет стоить дешевле, чем сегодня. Для того чтобы владелец центрального жилья платил столько же, сколько сегодня, налоговая ставка должна снизиться с 1,06% до 0,681%, в то время как на окраинах снижение будет минимальным, поскольку эквивалент достигается при 1,045%.
Генуя
Фонд недвижимости лигурийской столицы имеет две характеристики, которые хорошо известны тем, кто занимается рынком жилья: кадастровая стоимость пропорционально очень высока, а цены на жилье в последние годы значительно снизились. Совокупный эффект этих двух факторов означает, что разница между рыночной стоимостью и налогооблагаемым доходом IMU относительно невелика: 27,7% в центре и 12,2% на окраинах. Для достижения нейтральности затрат для налогоплательщиков в центре ставка должна снизиться с 1,06% до 0,83%, в пригородах - до 0,944%.
Бари
Наконец, в Бари разница между рыночной стоимостью и налогооблагаемой Imu составляет 32,7% в центре и 23,7% на окраинах.
Напомним, что изменение стоимости затронет не только Imu и, как уже говорилось выше, Isee (влияние недвижимости составляет 20%), но и регистрационный налог в случае покупки частным лицом или не строительной компанией, стоимость оформления наследства и, соответственно, налог на наследство, ипотечный и кадастровый налоги, если вы унаследовали дом, не обладающий характеристиками для первого дома, Irpef, если дом находится в свободной продаже в том же муниципалитете, где вы владеете жильем.
