Инвестиции в итальянскую недвижимость: тенденции рынка и прогноз на 2019 год

Согласно данным, опубликованным обсерваторией "Nomisma" и порталом Immobiliare.it, 2019 год является благоприятным периодом для покупки недвижимости в Италии. Данная статья, однако, направлена на специфическую аудиторию: тех, кто хочет купить дом в Италии с целью совершения выгодной долгосрочной инвестиции.

Создание инвестиций в недвижимость означает покупку недвижимости для ее последующей аренды или продажи спустя некоторый период времени, когда рыночные цены поднимутся и позволят получить инвестору желаемый доход.

Итак, начнем.

Как обезопасить свои инвестиции, вкладывая деньги в покупку недвижимости в Италии

Вот важнейшие советы от профессиональных инвесторов, которые следует принимать ко вниманию, обдумывая возможность совершения инвестиций в недвижимость.

1. Доскональное изучение региона/города/районов населенного пункта

Прежде чем выбирать жилую недвижимость для покупки, очень важно досконально исследовать различные регионы/города/районы населенных пунктов Италии и затем остановить свое внимание на самом подходящем из них. Для того, чтобы совершить удачную инвестицию, понять заранее характеристики места, где расположена приобретаемая недвижимость, и его перспективы на будущее, может стать дополнительным козырем. 

Уделите внимание местному населению и его занятиям, удаленности квартала от достопримечательностей/водоемов/мест работы, если вы предполагаете арендовать недвижимость, оцените перспективы развития района в будущем и т.п.

Важно знать как можно больше о зоне интереса, так как это правильный путь к выгодным инвестициям.

В этой статье мы рассматривали тенденции рынка недвижимости в прошлом году в крупных городах Италии.

2. Приобрести уже арендованную недвижимость

Приобрести уже занятую арендатором недвижимость позволяет рассчитывать на меньшую цену, чем та, что продавец запрашивает за пустой дом. При одинаковых размерах недвижимости арендованное жилье имеет цену до 25% ниже, чем пустующее, готовое для заселения.

3. Приобрести "голую собственность"

Купить "голую собственность" может быть очень хорошей инвестицией: так как дом даже после продажи используется бывшим владельцем в качестве основного жилья, по этой причине стоимость недвижимости может упасть почти вдвое.

Понятие "Nuda proprieta" (голая собственность) появилось еще в Римском праве и означает принадлежность имущества конкретному лицу только на бумаге. В контексте продаж недвижимости, купить "голую собственность" означает, что недвижимость можно приобрести прямо сейчас, но пользоваться ей можно будет только после смерти экс-хозяина.

Покупка "голой собственности" означает, что после смерти экс-хозяина, который превращается в долгосрочного арендатора, дом будет снова котироваться на рынке по полной стоимости и, конечно же, наследники умершего не будут иметь никаких прав на здание.

4. Внимание к цене за квадратный метр!

Знаете ли вы, что в больших городах просторные дома имеют более низкую стоимость квадратного метра площади, по сравнению с относительно небольшими апартаментами? Это означает, что небольшие дома пользуются наибольшим спросом, как в пригородах, так и в городских центрах.

5. Следите за прогнозами цен и выберите лучший момент для покупки!

Еще один совет для тех, кто стремится приобрести недвижимость для инвестиций: оценивайте очень тщательно прогнозы по рынку недвижимости и подберите наилучшее время для покупки.

В стадии рецессии, когда цены на недвижимость падают, количество качественной жилой недвижимости на выбор увеличивается. Помните об этом!

6. Подсчитайте примерный доход от инвестиции заранее

Вы присмотрели дом, стоимость которого не может существенно возрасти в долгосрочной перспективе, но вы хотите приобрести его любой ценой? Перед подписанием договора купли-продажи убедитесь, что предполагаемый доход от годовой аренды будет составлять не менее 5% от общей стоимости инвестиции (чем этот показатель больше, тем лучше, по мнению некоторых экспертов, в идеале он должен достигать 10%), которая равна стоимости покупки дома (+ комиссия для риэлтора, налоги и необходимые расходы для выполнения нотариальных практик).

7. Приобретайте объекты жилой, а не коммерческой недвижимости

Предпочитайте объекты жилой недвижимости объектам коммерческого характера, которые, возможно, могут показаться более выгодной инвестицией, с точки зрения дохода, однако более сложны в управлении и являются более дорогими в обслуживании.

8. Найдите продавцов, которые мотивированы

Покупать у частного лица, которое продает единственный объект (возможно, потому, что ему необходимы деньги), может быть более выгодной сделкой, чем покупка недвижимости у субъектa, который располагает множеством домов для продажи и может позволить себе ждать более выгодного предложения.

9. Переговоры

Искусство переговоров может очень пригодиться. Первый совет состоит в том, чтобы никогда не предлагать первым цену. Возможно, продавец рассчитывает сделать более существенную скидку, чем покупатель намерен ему предложить.  Если же вы думаете, что торг все еще уместен, по крайней мере, попытайтесь попробовать.

10. Предложение должно быть сделано в письменной форме

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, составьте все соглашения в письменной форме на специальных бланках, которые можно найти в Интернете или в офисах агентств недвижимости: избегайте словесных соглашений, даже если вы знаете продавца, сидящего перед вами.

11. Будьте внимательны к предстоящим расходам!

Зачастую, когда субъект покупает недвижимость, он часто учитывает только ее рентабельность, и почти никогда не вникает в расходы, налоги и различные непредвиденные обстоятельства, с которыми он может столкнуться в будущем.
Необходимо быть реалистичными и оценить все расходы, таким образом ваша покупка будет действительно инвестицией, а не ошибкой.

12. Недвижимость=доход? Не всегда ...

Хотя инвестиции в недвижимость в стране, которая испокон веков является туристическим направлением номер один, может показаться привлекательным и прибыльным бизнесом, это не всегда так.

Особенно, если вы живете в другой стране, чтобы избежать ошибок очень важно выбрать доверенное лицо или компанию, способную заняться различными вопросами, связанными с документами, налогами, управлением домом и арендой недвижимости туристам.

13. Будьте объективны!

Постарайтесь быть объективными при оценке имущества: если вам в течение долгого времени показывают красивую веранду, возможно продавец тщательно скрывает некоторые дефекты, к примеру, замаскированную покраской плесень на стенах.
Если пренебречь некоторыми более или менее важными деталями при покупке, рано или поздно придется терять средства на коррекцию или устранение недостатков.

14. Инвестируйте в одиночестве

Что это значит? Если вы можете позволить себе вкладывать деньги самостоятельно, а не в кооперации с другом или родственником, конечно, это будет оптимальный вариант, позволяющий избежать любых будущих неприятностей! Лучше перестраховаться ...

Прогнозы относительно цен на итальянском рынке недвижимости в 2018 году

Данные, которые мы предоставляем, являются результатом работы аналитиков известного национального портала Immobiliare.it.

За последние 24 месяца цены за метр квадратный недвижимости в Италии снизились более, чем значительно. Экономический и кредитный кризис продолжают влиять на рынок недвижимости страны. К примеру, в апреле 2017 года, мы видим, что стоимость недвижимости продолжает падать неуклонно, хотя, возможно, менее драматично, чем в недавнем прошлом.

B период между 2015 и 2017 годами число договоров купли-продажи недвижимости, заключенных на национальной территории, возросло, и в 2018 эта тенденция продолжится.

Не следует думать, что рецессия закончилась: просто те, кто имел деньги, ожидали этого периода, как наиболее подходящего времени для выгодных инвестиций в недвижимость.

Кроме того, необходимо добавить еще один не второстепенный фактор: большинство итальянцев покупают недвижимость, прибегая к банковскому кредитованию. Следовательно, факт увеличения продаж обусловлен не увеличением благосостояния потребителей, а изменением поведения банков, начавших активно предоставлять кредиты, в основном, за счет помощи со стороны ЕЦБ

В общем, если вы хотите инвестировать в кирпич, то настоящее время является очень благоприятным по целому ряду причин.

Итальянский рынок недвижимости цикличен и, в конечном счете, всегда растет. Последний пик был зафиксирован в 2000-м году, сейчас рецессия достигла практически максимума. Таким образом, возможно, через несколько месяцев, рынок переживет максимальный отрицательный пик, а затем, неизбежно, цены будут расти.

В ближайшие годы будет увеличиваться количество кредитов, выданных населению, что обрушит ипотечные ставки. По всей вероятности, банки будут предоставлять кредиты по еще более доступным ценам, что увеличит спрос на недвижимость и число людей, готовых купить дом. 

Робкие признаки восстановления экономики могут также стимулировать спрос: ВВП Италии должен вернуться к росту - это неизбежно, а значит все больше людей, в том числе, иностранцев пожелают купить недвижимость в стране. Понятно и то, что цены на недвижимость будут расти.

Ипотека еще никогда не была так выгодна, как сегодня?

Расставим точки над "и": когда речь идет о покупке дома, который будет использоваться в качестве места постоянного проживания, мы не советуем брать ипотеку. Крупнейшие специалисты в сфере финансов, на самом деле, считают, что основное жилье невыгодно покупать в кредит. Однако здесь мы говорим о долгосрочных инвестициях.

В предыдущем пункте мы говорили о кредитах, которые предоставляются на данном этапе под очень низкий процент. Это может представлять преимущество для инвесторов.

Приведем конкретный пример: например, имея 12000 евро в кармане, сегодня вы можете купить недвижимость за 60000 евро, взяв оставшиеся 48 тысяч евро в кредит (и возвращая кредит, получая арендную плату от арендаторов).

Учитывая, что в долгосрочной перспективе арендная плата только вырастет, в основном из-за инфляции, спустя несколько лет, вы сможете получать более высокую арендную плату и получать доход даже с ипотеки, если выберете фиксированную ставку кредитования.

Выводы: прогнозы по рынку недвижимости Италии на 2018 год

Мнения финансистов заставляют нас верить в то, что 2018 является хорошим годом для инвестиций в недвижимость в Италии или, по крайней мере, для начала обдумывания совершения подобных операций.

Цены продолжают снижаться, несмотря на то, что экономика дает признаки восстановления и банки, похоже, намерены продолжать снижать ставки по ипотечным кредитам.

Мы не можем сказать, когда рынок затронет самую низкую ценовую точку, но мы можем предположить, что в ближайшие пять лет, не исключен рост цен на квартиры.

Лучшим выбором для инвестора является покупка недвижимости небольшого метража в районах, расположенных вблизи университетов или туристических объектов.

Как получить ВНЖ через инвестиции, читайте здесь.