Выгодна ли покупка коммерческой недвижимости в Италии

Те, кто задумывается о приобретении коммерческой недвижимости в Италии, безусловно, заинтересованы в предложениях по наиболее выгодной цене. Однако при выборе наиболее подходящей для покупки коммерческой недвижимости необходимо провести ее полную оценку, обращая внимание не только на запрошенную цену, но и некоторые коммерческие аспекты.

Что нужно учитывать перед покупкой коммерческого помещения в первую очередь:

• состояние, в котором оно находится;
• использовался ли уже объект недвижимости по назначению;
• расположение недвижимости;
• сумма налогов к уплате и расходы, которые будет необходимо покрыть.

Как выбрать коммерческую недвижимость

При выборе коммерческого помещения необходимо учитывать два важных аспекта:

• его месторасположение должно быть благоприятным для торговли

Если вы рассматриваете возможность покупки коммерческого помещения, первое, что нужно учитывать, это, безусловно, местоположение магазина, бара или ресторана, в который вы намерены инвестировать. Следует учитывать тип деятельности, долгосрочные бизнес-цели и тип клиентов, которых вы намерены привлечь. После того, как выбраны наилучшие районы, где новый бизнес будет работать эффективнее, необходимо проанализировать демографические данные, собирая как можно больше информации о его жителях, возрасте, доходе, в дополнение к сведениям, которые касаются конкуренции в выбранной зоне.

• хорошо, если деятельность уже открыта и процветает (в итальянском говорят "attività ben avviata", что означает, что магазин/ресторан уже имеет клиентуру и в состоянии привлечь новых клиентов). Это может оказать значительное влияние на стоимость покупки, но в то же время покупка процветающего дела обеспечивает в разы большую прибыль новому владельцу.

Покупка коммерческой недвижимости в Италии: налоги

Необходимо учитывать, что налоги на покупку коммерческой недвижимости отличаются от налогов на покупку жилой недвижимости.

Налоги на покупку коммерческого помещения различаются в зависимости от конкретного случая, а именно:

• Если продавец является частным лицом или строительной компанией, которая построила или отремонтировала здание более 4 лет назад: регистрационный налог составляет 9% от кадастровой стоимости недвижимости, ипотечный и кадастровый налоги составляют 50 евро, а продажа освобождается от уплаты НДС.
• Если продавец является компанией, которая построила или отремонтировала здание менее чем 4 года назад: регистрационный налог составляет 200 евро, ипотечный и кадастровый налоги составляют 50 евро каждый, а НДС рассчитывается по ставке 22%.

Ипотека для покупки коммерческой недвижимости

Для покупки коммерческой недвижимости в Италии покупатель может запросить кредит, который, однако, будет иметь условия финансирования и расчет ставок отличные от традиционной ипотеки для покупки дома.

Основные отличия касаются суммы финансирования и продолжительности периода погашения долга. Кредит покрывает от 50 до 75% стоимости имущества; Кроме того, кредит предоставляется на более короткий срок - 20 лет (против 30 в случае ипотек на покупку дома). Налоговые льготы также отличаются от льгот по ипотечным кредитам.

При запросе кредита в банке на покупку коммерческого помещения необходимо помнить, что существует обязательство не менять назначение имущества. В случае, если владелец намеревается изменить назначение недвижимости, банк может запросить возврат финансируемого капитала, добавив штраф.

Где выгоднее купить коммерческую недвижимость в Италии

Цена покупки коммерческого помещения может значительно варьироваться от города к городу.

Посмотрим, например, сколько стоит коммерческое помещение в Милане. В наиболее востребованных районах Навильи и Дарсена, которые представляют особый интерес для тех, кто решает начать ресторанный бизнес, покупка коммерческой недвижимости является довольно дорогой. Средние цены составляют около 4000-6000 евро за квадратный метр, и это всего лишь средние значения, которые удваиваются, если помещение имеет особо удачное расположение.

В соседнем Турине покупатели могут рассчитывать на более сдержанные цены. Цены на коммерческую недвижимость в 2018 году зафиксировали падение на 0,2% для наиболее востребованных зон и 1,1% для менее востребованных районов. Средняя цена за метр квадратный недвижимости в Турине составляет 1200 евро.

В центральных районах существует высокий спрос на аренду недвижимости, поэтому покупка коммерческих площадей для аренды в столице Пьемонта является идеальным решением для тех, кто ищет выгодные инвестиции в Италии.

В общем же, согласно данным Налоговой службы, в 2019 году Лигурия и Ломбардия являются итальянскими регионами с самыми высокими ценами на коммерческую недвижимость: 1650 €/м² в среднем по всему региону, в то время как Калабрия - областью с самыми низкими ценами (около 1000 €/м²).

Что касается отдельных провинций, то в провинции Милана и Савоны самые высокие цены на коммерческие помещения в Италии: 2 500 и 2400 €/м² соответственно, а в провинции Биелла - самые низкие цены (около 600 €/м²).

Среди крупнейших итальянских городов (с населением более 500 000 жителей) наиболее высокие средние цены в Милане - 2700 €/м²-покупка, 25,4 €/м² - аренда, а Палермо и Турин - самые низкие (1200 €/м²).

Средняя цена покупки м2 коммерческой недвижимости в Риме составляет 2450 €/м, аренды - 20,2 €/м/месяц.

Стоит ли покупать коммерческое помещение?

Итак, стоит ли покупать магазин, бар или ресторан в Италии? Ответ - определенно, да: инвестиции в коммерческую недвижимость приносят более высокий доход, чем покупка жилой недвижимости для ее последующей аренды. Вот некоторые цифры, зафиксированные в крупных итальянских городах: самый высокий процент прибыли зарегистирован в Лечче (11,7%), затем следуют Бергамо (11,4%), Неаполь (11,1%), Генуя (10,1%), Милан (8,9%) и Рим (8%). Наоборот, наименее привлекательным городом для инвесторов является Флоренция с доходностью всего 2,2%.

Где найти коммерческое помещение на продажу

Интернет в этом случае является вашим самым ценным союзником: различные сайты ежедневно публикуют объявления о продаже коммерческой недвижимости, которые вы можете фильтровать по ее характеристикам и местоположению.

Альтернативный канал для покупки коммерческой недвижимости представляют собой порталы, специализирующиеся на продаже недвижимости с аукционов. Система судебных торгов обеспечивает большую экономию для покупателя не только потому, что базовые цены ниже рыночных, но и потому, что в случае присуждения лота покупателю не придется оплачивать нотариальные и брокерские расходы.