Покупка коммерческой недвижимости в Италии

Сильный интерес к инвестированию в Италию также был зафиксирован со стороны Турции, Китая, Катара: недавно известный предприниматель Ферит Фаик Сахенк приобрел "Aldrovandi", исторический пятизвездочный отель, расположенный в Риме; китайский предприниматель Го Гуанчхан купил Палаццо Брогги в Милане стоимостью около 345 миллионов евро, а компания "Hotels & Accomodation", принадлежащая королевской семье Дохи, завершила покупку известной Миланской гостиницы Gallia, архитектурной "жемчужины", построенной в начале двадцатого века.

Таких примеров можно привести массу. Италия, благодаря необыкновенному разнообразию своего ландшафтного наследия, а также городских и архитектурных сооружений, представляет собой исключительный интерес для инвесторов, предлагая разнообразные инвестиционные возможности.

Что нужно знать, прежде чем покупать коммерческую недвижимость в целях инвестиций

Инвестор, которого заинтересовала коммерческая недвижимость в Италии, в первую очередь должен произвести детальный анализ проекта инвестиций по нескольким критериям, прежде чем принять решение участвовать в нем.

Стоит рассмотреть такие важные вопросы, как размер ожидаемой от инвестиций прибыли и ее эволюция во времени, а также оценить, компенсирует ли в будущем прибыль все совершенные затраты и насколько быстро это произойдет.

Cуществуют две возможности для совершения инвестиций в коммерческую недвижимость:

• покупка уже арендованного недвижимого имущества;

• покупка пустующей недвижимости, которая затем будет сдана в аренду.

В зависимости от наличия или отсутствия арендатора, необходимо предпринять некоторые шаги, чтобы сделать покупку выгодной инвестицией.

Купить коммерческую недвижимость в Италии, уже занятую арендатором

Первое, на что нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости - проверить, имеет ли она стратегическое (лучше центральное) положение. Это связано с тем, что в центре города здания практически не девальвируют в цене, а также, будучи коммерческой недвижимостью, центр - это район, наиболее приносящий прибыль арендаторам недвижимости, ведущим коммерческую деятельность.

Далее, поскольку вы покупаете недвижимость, уже занятую арендатором, выясните:

• был ли его бизнес всегда успешным или арендатор прошел через моменты кризиса;

• историю арендных платежей, совершенных арендатором в прошлом;

• согласен ли арендатор выплатить залог в размере 12 месяцев арендной платы (в этом случае вы гарантируете себе время для поиска нового арендатора, если он покинет недвижимость).

Как только вы соберете всю необходимую информацию, и если у вас не возникнет никаких подозрений и проблем, вы можете обратиться в банк, чтобы запросить кредит, полагаясь на то, что ваш арендатор - отличный плательщик и опытный бизнесмен.

Следует отметить, что правительство Италии старается всячески привлечь иностранных инвесторов и готово их поддерживать. Речь идет о льготных режимах налогообложения, финансовых дотациях, банковских займах на выгодных условиях. Совсем недавно правительство подготовило новый тип бизнес-визы - Виза для инвестора - и вида на жительство в Италии для лиц, совершающих крупные инвестиции в экономику страны.

В Единый закон об иммиграции был добавлен новый пункт "Въезд и пребывание в Италии инвесторов" ("Ingresso e soggiorno per investitori"), предполагающий выдачу бизнесменам, желающим инвестировать в экономику страны, въездной визы по упрощенной схеме, а далее вида на жительство продолжительностью два года, с возможностью продления и возможностью оформления сопутствующих видов на жительство членам семьи.

Купить свободную коммерческую недвижимость

Правило номер один: покупайте коммерческую недвижимость, только если у вас есть потенциальный арендатор.

Всегда начинайте с этого правила, потому что, если вы хотите получать прибыль с инвестиций, секрет состоит в том, чтобы никогда не иметь простаивающих впустую коммерческих помещений. Итак, если у вас еще нет на примете арендатора, ищите его, прежде чем покупать недвижимость.

Правило номер два: отыскав арендатора, заключите с ним долгосрочный договор аренды, потому что таким образом можно без проблем оплачивать банковский кредит.

Очевидно, что все сказанное в первом пункте, насчет платежеспособности арендатора и успешности его бизнеса, также верно.

Как купить коммерческую недвижимость в Италии: выгодные капиталовложения

Среди инвесторов наиболее популярными категориями коммерческой недвижимости в Италии, безусловно, являются те, которые заняты в туристическом секторе - отели, агротуристические комплексы, B&B, СПА, рестораны, торговые центры и магазины.

Цены на коммерческую недвижимость в Италии

Согласно оценкам портала Tecnocasa, несмотря на стабилизацию ситуации на рынке, цены на коммерческую недвижимость в Италии растут в замедленном темпе и не во всех регионах страны. Поэтому покупка коммерческой недвижимости в Италии в целях получения дохода интересна для инвесторов только в определенных областях.

К примеру, в Милане в начале 2018 года цены на коммерческие помещения упали, в среднем, на 2,3% (на недвижимость, расположенную на центральных улицах, на 0,7%), а арендные ставки, наоборот, возросли на 0,2%. Сегмент коммерческой недвижимости в Милане очень оживлен. Запросы на покупку растут, потому что, помимо крупных инвесторов, на рынок, даже в период кризиса в сфере недвижимости, возвращаются мелкие инвесторы, которые считают текущие условия крайне выгодными.

Via Torino - одна из самых перспективных "молодых" улиц для покупки ресторанов и магазинов. Здесь средние цены на коммерческую недвижимость составляют 12 тыс. евро за кв.м, арендная плата составляет 800-1000 евро за кв.м.

Район Навильли и Дарсена всегда пользуются большим спросом у инвесторов и бизнесменов, особенно для тех, кто решил открыть бизнес в сфере общественного питания. Стоимость аренды коммерческих помещений здесь варьируется от 400 до 500 евро за квадратный метр в год, средние цены продажи составляют около 4000-6000 евро за квадратный метр.

Другие перспективные улицы - Корсо Верчелли, Виа Бельфиоре, Виа Маргера, Пьяцца де Анджели. Годовая арендная плата на этих улицах колеблется от минимум € 500 за квадратный метр в год, чтобы коснуться цен в размере 800-1000 евро за кв. м в год. Цены на продажу, в среднем, составляют € 18 тыс. за квадратный метр недвижимости.

Не будем забывать, что в Милане только что открылся торговый район City Life и ведутся работа по реконструкции многих коммерческих объектов на площади Пьяцца Кордусио.

В Риме, на данный момент, интерес инвесторов сосредоточен на некоторых районах и улицах.

Сюда относится улица Via Tuscolana, особенно на участке от Чинечитта до площади Сан-Джованни в Латерано, где арендные ставки могут достигать 400 евро за квадратный метр в год, тогда как средние цены составляют около 4000 евро за квадратный метр недвижимости.

Зарегистрировано увеличение спроса на покупку коммерческих помещений в районе Маркони и в южных районах Рима (особенно Грегорио VII, Трастевере и Тестаччо). В частности, Трастевере регистрирует значительный спрос на помещения, которые будут использоваться под заведения общественного питания и офисы. Излюбленными улицами инвесторов в 2018 году являются Viale di Trastevere и Viale Gregorio VII со средними ценами 4000-5000 € за квадратный метр и арендной платой от 480 до 600 € за квадратный метр в год.

Улицы Via Ostiense и Circonvallazione Ostiense пользуются большим спросом среди тех, кто желает начать деятельность, связанную с фаст-фудом. Цены - 4000 евро за квадратный метр.

В Остиенсе и Гарбателле также ищут магазины: здесь аренда коммерческих помещений обойдется в около 120 евро за квадратный метр в год, а покупка - в 2000 евро за квадратный метр.