Судебные аукционы недвижимости в Италии

Что такое судебный аукцион недвижимости?

Приобрести недвижимое имущество на судебном аукционе в Италии может стать выгодным решением для тех, кто не располагает большим бюджетом и ищет хорошую скидку.

На судебных аукционах продаются объекты недвижимости, принадлежащие частным или юридическим лицам, которые, не в состоянии погасить кредит или срочно нуждаются в деньгах.

Таким образом, ввиду вышеизложенных обстоятельств, у участников аукциона имеется возможность приобрести недвижимость в Италии по более низкой цене, чем рыночная.

Учтите, однако, что покупка недвижимости на судебных аукционах - мероприятие очень рискованное, особенно для человека, не подкованного в юридически-правовых аспектах, поэтому настоятельно рекомендуем перед заключением сделки обратиться к квалифицированному юристу.

Как работают судебные аукционы недвижимости в Италии?

В первую очередь, ознакомимся со всеми основными аспектами, которые определяют судебный аукцион. 

Судебный аукцион проводится непосредственно в суде или в частных нотариальных конторах.

Вначале судья поручает профессионалу провести оценку стоимости имущества, которое уйдет с торгов. В оценочном отчете можно найти много полезной информации, касающейся продаваемой недвижимости, к примеру, данные земельного кадастра, план, технические характеристики, наличие каких-либо ограничений, сервитутов или нарушения землепользования, наличие или отсутствие арендаторов. Таким образом, лицу, заинтересованному в покупке, очень полезно проконсультироваться с данным документом.

Вы можете сделать это, придя в суд или, зачастую, даже онлайн.

Затем судья издает приказ о продаже, где излагаются все аспекты и характеристики процесса:

• стартовая цена (обычно 25-50% от рыночной, бывают, однако и случаи, когда цену на аукционную недвижимость снижают вплоть до 90%);
• дата открытия и закрытия торгов;
• режим и дата внесения задатка для участия в торгах;
• дата, до которой победитель торгов должен полностью оплатить покупку недвижимости.

Кроме того, суд назначает законного опекуна - человека, который отвечает за управление имуществом в течение торгов (к примеру, чтобы дать возможность потенциальным покупателям осмотреть объект до покупки).

Дата начала судебного аукциона недвижимости должна быть надлежащим образом опубликована в виде уведомления о продаже (или о старте торгов), по крайней мере за 45 дней до начала аукциона. Сегодня это также происходит путем интернет-рекламы: существует множество официальных сайтов, где вы можете узнать, что предлагают на судебных аукционах и даже увидеть экспертные оценки продаваемой с торгов недвижимости. 

Аукционы бывают двух типов:

• без торгов (senza incanto):
  В этом случае все заявки на участие в торгах предоставляют в закрытых конвертах, которые вскрывают лишь в день начала торгов. Таким образом, нет возможности узнать заранее количество сделанных участниками аукциона предложений и какие суммы ими были предложены.
• с торгами (con incanto):
  В этом случае заявки на участие в торгах подают без указания максимально возможной суммы за объект. 

Как принять участие в судебном аукционе недвижимости?

После изучения объектов недвижимости, предлагаемых на судебном аукционе, и выбора того, что Вас интересует, рекомендуем обязательно договориться с опекуном о посещении собственности.

Если недвижимость удовлетворяет вашим требованиям, вы можете приступить к регистрации участия в торгах.

Чтобы подать заявку на участие в аукционе без проведения торгов, Вы должны отправить ее в запечатанном конверте в Канцелярию суда, где будет проходить аукцион, с указанием суммы, которую вы предлагаете за данный объект, способа ее последующей оплаты, также приложив чек на сумму в размере 10% от указанной цены.

Если Вы намерены участвовать в аукционе с торгами, Вы должны только подтвердить свое намерение участвовать в аукционе, отправив заявку и приложив к ней чек на сумму, устанавливаемую судьей (обычно 10% от стоимости недвижимости).

Кроме того, к заявке следует приложить следующие документы: ксерокопия документа, удостоверяющего личность, ИНН, выписку из свидетельства о браке или справку о семейном положении.

Механизм проведения судебных аукционов недвижимости

Аукцион без торгов

Если предложение, которое содержится в Вашей заявке, было единственным и превышает установленную судьей базовую цену хотя бы на 1/5 стоимости, судья сразу же издает распоряжение, в котором объект недвижимости присуждается Вам. 

Если же в суд поступило более одного предложения на данный объект, начинаются открытые торги, за базис которых принимается самое высокое предложение из закрытых конвертов, поступивших от потенциальных покупателей.

Если никто не заинтересовался объектом и не было сделано ни одного предложения, судья решает, назначить ли новую дату торгов по системе закрытых конвертов или перейти к аукциону со ставками.

После присуждения покупателю объекта недвижимости, он обязан совершить оплату в рамках установленного в распоряжении суда времени.

Аукцион с торгами

В аукционе с торгами все происходит по классической схеме с поднятием рук и оглашением ставок и недвижимость присуждается тому участнику, чье предложение не обойдут. 

Примите во внимание, что в случае открытых торгов первая победа носит лишь временный характер: в ближайшие 10 дней каждый из проигравших участников аукциона может назвать повторно более высокую цену; превышение выигрышной ставки на 1/5 часть даст старт новому аукциону, если же никто не "перебьет" ставку в течение 10 дней, объект недвижимости присуждается первоначальному победителю торгов окончательно.

После того, как объект недвижимости окончательно присужден, суд выносит постановление о передаче недвижимого имущества, которым снимает с объекта все существующие ипотечные кредиты и прерывает полномочия временного опекуна.

Тем, кто не победил в торгах, отправленный для участия в аукционе чек возвращается.

После того, как участник аукциона выигрывает торги по объекту, судья (или его представитель) рассчитывают стоимость имущества, за вычетом предварительно отправленного в конверте депозита. Окончательная цена затем сообщается победителю торгов, который имеет ограниченное количество времени, указанное в уведомлении о продаже (как правило, 90 дней) для оплаты оставшейся суммы. 

Оплата может быть произведена двумя способами:

• банковским переводом;
• ипотечным кредитом.

Возможно ли приобрести недвижимость на судебном аукционе по ипотеке

Вы можете купить аукционный дом, взяв ипотечный кредит (до 80% от установленной суммы) в одном из банков, которые подписали соглашения с судами, где проходят аукционы.

Выплата кредита происходит только тогда, когда заявитель выигрывает сделку, в противном случае предварительный займ не имеет никакой юридической силы.

Арендованные аукционные дома, а также дополнительные расходы при покупке недвижимости на судебных аукционах

Существует множество аспектов, которые необходимо учитывать, если Вы решили купить недвижимость в Италии на аукционе.

Часто собственность бывает арендована, и поэтому, даже если судебный указ предусматривает немедленное освобождение проданной недвижимости, вы можете обнаружить в только что приобретенном доме нежеланных жильцов, отказывающихся выселяться.

Новоиспеченный владелец недвижимости должен будет взять на себя ответственность оплатить все существующие кондоминиальные задолженности бывшего владельца за предшествующий покупке двухлетний период.

При "подбивке" бюджета, который будет выделен Вами на покупку недвижимости на аукционе, вы должны учитывать дополнительные расходы, в дополнение к фактической цене: например, гербовые сборы, НДС, любые платежи по получению профессиональных услуг, необходимых для завершения операции, а также стоимость возможной реструктуризации.

Перед тем как принять решение об участии в аукционе, целесообразно просмотреть все доступные документы, касающиеся объекта, а также непосредственно посетить собственность. Рекомендуем поручить дело Вашему доверенному специалисту.

Участие в судебных аукционах недвижимости иностранных граждан

В случае, если в торгах намеревается принимать участие иностранец, родом из стран, не входящих в ЕС, законно проживающий в Италии, имеющий действительный краткосрочный или постоянный вид на жительство, ст. 2 Единого Закона об иммиграции утверждает, что он пользуется теми же правами, что и граждане Италии.

Отсюда следует, что гражданин любой не входящей в ЕС страны, легально проживающий в Италии, может участвовать в аукционах на равных правах с итальянскими гражданами.

В случае, если иностранец,родом из стран, не являющихся членами ЕС, не проживает в Италии, он может свободно покупать недвижимость в Италии, если между страной его происхождения и Италией действует так называемый "принцип взаимности" (правомерно для РФ)

В этом случае намеревающийся участвовать в торгах иностранец обязан:

• иметь при себе действительный паспорт;
• получить итальянский ИНН (codice fiscale);
• знать и понимать итальянский язык, чтобы подписать купчую или обратиться за помощью к юристу-переводчику;
• оплатить покупку в евро через банковские счета, открытые в итальянском банке (или банке ЕС), или по ипотеке, выданной банком, оперирующим в Италии.