Шесть вещей, на которые следует обратить внимание в объявлениях о «дешевой» недвижимости в Италии
Италия давно привлекает иностранных покупателей, мечтающих о собственном доме в Европе. В последние годы в социальных сетях и на специализированных платформах всё чаще появляются объявления о «дешёвых домах мечты» и «выгодных инвестициях» в итальянскую недвижимость. Однако за привлекательной ценой часто скрываются нюансы, которые могут существенно повлиять на итоговую стоимость и удобство владения. Вот шесть ключевых аспектов, которые необходимо учитывать при анализе подобных предложений.
1. Скрытые комиссии и обязательные расходы
Цена в объявлении почти никогда не отражает реальных затрат на покупку. К стоимости недвижимости обязательно добавляются нотариальные сборы (1–3% от суммы сделки) и комиссия агентства (2–5%). Даже если вы покупаете напрямую у собственника, услуги нотариуса обязательны по закону. Кроме того, к этим расходам прибавляются налоги на регистрацию сделки и другие фиксированные сборы. Итоговая сумма может существенно превысить заявленную в объявлении.
2. Особенности продажи по схеме «nuda proprietà»
В Италии распространён формат продажи «nuda proprietà», когда владелец продаёт недвижимость, но сохраняет за собой право проживания до конца жизни. Цена таких объектов заметно ниже рыночной, что часто используется для привлечения внимания к «дешёвым» предложениям. Однако покупатель не сможет пользоваться домом или сдавать его в аренду до тех пор, пока прежний владелец не покинет жильё. Это долгосрочная инвестиция с неопределённым сроком окупаемости.
3. Расходы на ремонт и бюрократические сложности
Низкая цена часто связана с необходимостью капитального ремонта. Многие старые дома не соответствуют современным стандартам энергоэффективности и сейсмобезопасности. Любые работы требуют разрешений: permesso di costruire, SCIA или DIA. Процесс получения разрешений сложен, особенно для иностранцев, и может затянуться на месяцы. Если объект признан историческим, согласование ремонта становится ещё более трудоёмким и затратным.
4. Ограничения и налоги при сдаче в аренду
Планируя сдавать недвижимость в аренду, важно заранее изучить местные и национальные правила. В Италии ужесточается контроль за краткосрочной арендой: вводятся ограничения на использование платформ типа Airbnb, обязательна регистрация объекта и получение национального идентификационного кода (CIN). Доходы от аренды облагаются налогом, а платформа может автоматически удерживать до 21% в качестве налога. В некоторых регионах действуют дополнительные ограничения, вплоть до запрета самостоятельной регистрации гостей.
5. Доступность и инфраструктура
Дешёвая недвижимость часто расположена в удалённых или малонаселённых районах. Это может быть плюсом для любителей уединения, но стоит оценить, насколько вы готовы к жизни вдали от инфраструктуры. Важно проверить наличие дорог, магазинов, медицинских учреждений, а также подключение к коммунальным сетям. Если дом не подключён к центральным системам, расходы на автономные решения могут быть значительными. Для инвесторов важно учитывать, что удалённость снижает привлекательность объекта для арендаторов.
6. Налоги на недвижимость
Покупка недвижимости в Италии сопровождается обязательными налогами. Основной — налог на регистрацию (imposta di registro): 2% от кадастровой стоимости для основного жилья и 9% для второго дома или объекта для отдыха. При покупке у застройщика взимается НДС (4–22% в зависимости от типа недвижимости). Дополнительно оплачиваются налоги на кадастр и ипотеку (50–200 евро). После покупки собственник обязан ежегодно платить местные налоги на недвижимость, даже если не проживает в Италии постоянно.
Объявления о дешёвой недвижимости в Италии могут быть привлекательны, но требуют внимательного анализа. Перед покупкой важно просчитать все дополнительные расходы, оценить юридические и бюрократические риски, а также реалистично взглянуть на перспективы использования и доходности объекта. Только комплексный подход позволит избежать разочарований и сделать покупку действительно выгодной.
