Насколько выгодна краткосрочная аренда недвижимости в Италии?
Инвестиции в недвижимость всегда были и остаются самым надежным способом получить стабильный и долгосрочный доход. Итальянские государственные облигации и депозитные счета в итальянских банках дают чистый заработок, едва превышающий 1%, играть с акциями на фондовых биржах - дело непростое и рискованное, поэтому многие итальянцы и иностранцы решают приобрести недвижимость с целью ее аренды и получения дохода.
Более того, итальянцы все чаще и чаще сдают в аренду свой "второй дом" не только для того, чтобы заработать. В настоящее время владеть недвижимым имуществом в Италии и не использовать его по назначению, то есть не проживать в нем постоянно, является роскошью, которую лишь немногие могут себе позволить.
Правительство в последние годы значительно повысило налогообложение на вторичную недвижимость. Если, начиная с текущего года, владельцы единственного дома в Италии, проживающие в нем, больше не обязаны платить налог IMU, то люди, являющиеся владельцами нескольких объектов недвижимости, не проживающие в них, оплачивают налог.
Кроме того, в 2017 году для "второго дома", который сдается в аренду, появились важные нововведения в законодательстве. Если владелец недвижимости в Италии арендует его по контракту с согласованной арендной платой, он платит только 25% налога.
Итак, тот факт, что аренда недвижимости в Италии приносит доход и помогает избежать владельцу лишних трат, не подвергается сомнению. Теперь попробуем разобраться с вопросом, каким образом получить от аренды максимальный доход.
Обратимся к советам экспертов и анализу рынка итальянской недвижимости.
Недвижимость - настоящий клад итальянских семей и для многих - дополнительный источник дохода. Аренда недвижимости всегда была одним из предпочтительных вариантов инвестиций в Италии. Однако, кризис и новые налоги изменили привычный механизм: все больше и больше итальянцев предпочитают арендовать собственную недвижимость на короткий период.
В последнее время в Европе в общем и в Италии в частности появилась тенденция арендовать жилье на короткий или очень короткий период времени - от нескольких дней до пары недель или месяцев. Данный способ заработка называется английским термином "short rent" ("короткая аренда") и позволяет получить максимальную выгоду от процедуры аренды многим домовладельцам, особенно тем, кто владеет жильем в крупных городах, таких как Милан, Турин и Рим.
Власти итальянских мегаполисов часто организовывают крупные события различной направленности, как, например, Всемирная выставка Expo, экспозиция Плащаницы и Юбилейный год Милосердия, привлекающие в эти города большое количество туристов. Именно поэтому спрос на квартиры и дома, сдающиеся владельцами в краткосрочную аренду, здесь особенно велик.
Не менее хороший заработок может принести кратковременная аренда и владельцам недвижимости у итальянских водоемов, близ известных культурно-исторических достопримечательностей и природных парков: все больше и больше путешественников предпочитают не снимать номер в отелях, а арендовать недвижимость у частного лица.
Каким способом можно заработать на краткосрочной аренде недвижимости в Италии?
Многие итальянцы и иностранцы полагаются на специализированные сайты, такие как популярный Airbnb или Homeholidays.
Разместить объявление об аренде собственной квартиры или дома (или даже комнаты в доме, где вы живете) на срок от нескольких дней до нескольких месяцев на таких порталах очень просто - достаточно зарегистрироваться на сайте, загрузить изображение арендуемого имущества и добавить краткое описание.
Порталами также предусмотрена система проверки, чтобы избежать обманов и разочарований с обеих сторон. Человек, желающий сдать в аренду недвижимость, должен предоставить данные своего документа, удостоверяющего личность, номер мобильного телефона и данные кредитной карты.
Вы уже купили недвижимость в Италии или только собираетесь ее купить и вам нужен ВНЖ? Мы разработали специальную услугу получения ВНЖ при покупке недвижимости. Эта услуга также позволит Вам существенно сэкономить на налогах при покупке жилья в Италии.
Что нужно знать, прежде чем сдавать в краткосрочную аренду собственную недвижимость?
Краткосрочная аренда регулируется на основе договоренности между арендодателем и арендатором, регистрировать договор в случае краткосрочной аренды (на срок менее месяца) в Налоговой инспекции не требуется. Верно, что главенствующим звеном, контролирующим финансовые операции, является сайт-посредник, где арендодатель размещает объявление, однако существуют некоторые правила, которым необходимо следовать.
Арендодатель не имеет права указывать преднамеренно заниженные цены (т.е. делать надбавку за предоставление каких-либо дополнительных сервисов клиенту, если это не было оговорено заранее), загружать фальшивые фото или информацию о арендуемой недвижимости и, прежде всего, должен быть добрым и учтивым в ходе посредничества, отвечая на вопросы, которые, безусловно, будут исходить от будущих клиентов.
В случае аренды на короткий срок, вы должны следовать правилам, которые диктуются муниципалитетом, где расположен арендуемый объект, или национальным законодательством.
В первую очередь, если вы арендуете свой дом на краткосрочный период, вы не можете предлагать своим гостям питание или уборку во время их пребывания (вы не являетесь владельцем отеля или агротуризма).
Чтобы арендовать недвижимость на короткий срок, вам не потребуется ИНН юридического лица: любой желающий может арендовать свой дом на срок, не превышающий 29 дней, не оформляя никаких документов. А вот счета-фактуры следует сохранять: прибыль, которую вы заработаете на краткосрочной аренде недвижимости, следует декларировать в налоговой инспекции ежегодно. Налог, который оплачивают с доходов, полученных от аренды жилья, называется единый налог на доходы ("cedolare secca") в размере 21% от годового заработка.
Для получения ренты арендодателю необходимо ввести свои банковские реквизиты (IBAN) на веб-сайте, где размещено объявление: ваша личная информация не будет видна потенциальным клиентам, а будет использоваться только для аккредитации дохода.
Сколько стоит разместить объявление об аренде на сайтах типа Airbnb?
В Италии работают около 3500 различных порталов, предлагающих сервис по размещению объявлений от частных лиц. Каждый из них придерживается различной ценовой политики.
В частности, если вы решаете разместить свое объявление об аренде недвижимости на портале Wimdu, вы ничего не платите. Механизм работы портала следующий: если вы установили, к примеру, цену аренды в размере 50 евро за ночь, вы гарантированно получите эту сумму, плата за размещение объявления полностью лежит на плечах клиента. После того, как вы установили цену, Wimdu автоматически увеличивает ее, добавляя свою долю (около 12%), поэтому потенциальный клиент увидит в поле «стоимость аренды» не 50 евро, а 56 евро в сутки.
Airbnb наоборот работает по принципу сбора 3%-й комиссии от установленной цены с арендодателя, так что, к примеру, если вы хотите заработать 100 евро за сутки, в объявлении необходимо установить цену 103 евро «брутто».
Возможность разместить объявление о краткосрочной аренде предлагает и популярный портал сайт Booking.com, однако за большое количество просмотров от потенциальных клиентов арендодатель должен отдать довольно высокий процент (18% комиссии).
Сколько можно заработать на краткосрочной аренде?
Представим себе наиболее скромный вариант. Если вы арендуете комнату всего четыре дня в месяц и получаете от клиента только 20 € за ночь, ваш годовой заработок составит около 1000 евро в год. Безусловно, эта цифра не сделает вас богатым, но за эти дополнительные деньги вы можете оплачивать некоторые услуги, избегая простоя не используемой постоянно недвижимости.
Согласно последнему докладу о ценах на аренду от портала Casa.it за апартаменты с четырьмя кроватями в центре Милана можно получить доход в размере 70 до 150 евро в сутки, в Риме - от 120 до 300 евро.
Издание Il Sole24 ore подсчитало, что сдав в аренду квартиру-студию в Милане, где могут разместиться 2 или 3 человека по классическому долгосрочному договору арендодатель получит, в среднем, 16,6 € заработка в день, в то время как при краткосрочной аренде цифра возрастает до 129 € (43 €, в среднем, за каждого гостя).
В случае аренды двухкомнатной квартиры с четырьмя или пятью кроватями, размер краткосрочной арендной платы увеличивается до 168 евро за ночь, по сравнению с 23 евро, получаемых при классической долгосрочной аренде.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость сегодня?
Кризисный период - прекрасное время, чтобы инвестировать в покупку недвижимости; в настоящее время итальянский рынок недвижимости предоставляет отличную возможность покупателю приобрести недвижимость за довольно небольшие деньги.
Вопрос инвестиций в недвижимость стоит несомненно рассмотреть: даже в худшем случае, арендуя ее, вы заработаете больше, чем ничтожный 1%, предлагаемый вашим банком при размещении долгосрочных вкладов.
Для инвестиций вам не понадобятся заоблачные суммы: если вы располагаете минимальным капиталом в 50000 евро, вы можете начинать поиски недвижимости для покупки и последующей сдачи в аренду и заработать дополнительный ежемесячный доход.
