Самая полная информация о всех налогах при покупке недвижимости с примерами.
Содержание
В этой статье вы найдете актуальные на 2026 год регистрационные, ипотечные, кадастровые сборы, связанные с покупкой недвижимости в Италии, а также основные налоги на владение, долгосрочную аренду и краткосрочную аренду.
При оценке суммы налогов, которые должен заплатить покупатель недвижимости в Италии, важно учитывать не только цену объекта, но и то, кто выступает продавцом, относится ли объект к категории prima casa или seconda casa, а также будет ли недвижимость использоваться для собственного проживания, долгосрочной сдачи в аренду или краткосрочной аренды.
Налоги на недвижимость в Италии в 2026 году: покупка, владение, аренда и краткосрочная аренда
Терминология
Ипотечный сбор / Imposta ipotecaria
Этот сбор уплачивается при регистрации перехода права собственности и внесении соответствующих записей в реестр недвижимости.
Кадастровый сбор / Imposta catastale
Применяется при кадастровом переоформлении объекта после сделки купли-продажи, дарения или наследования.
Регистрационный сбор / Imposta di registro
Это налог, который уплачивается при регистрации акта купли-продажи в налоговой службе.
НДС / IVA
При покупке недвижимости у застройщика или компании в определенных случаях вместо регистрационного налога в процентной форме применяется IVA. Ставка зависит от категории жилья и статуса покупки: prima casa, seconda casa или люксовая недвижимость.
Что такое prima casa и seconda casa
Prima casa — это не просто «первая по счету» недвижимость, а объект, который покупатель приобретает с правом на льготный налоговый режим при соблюдении установленных условий. Как правило, жилье должно находиться в муниципалитете, где покупатель уже проживает или обязуется перенести резиденцию в течение 18 месяцев после покупки. Также действуют ограничения на наличие другой недвижимости, приобретенной ранее с той же льготой.
Seconda casa — это любая жилая недвижимость, которая не подпадает под режим prima casa. На практике это может быть второй объект, инвестиционная недвижимость, жилье для отдыха, объект под аренду или просто покупка без использования льгот prima casa.
Главное различие между ними — в налоговом режиме. Для prima casa действуют льготы при покупке, а также в большинстве случаев отсутствует IMU, если это основное место проживания и объект не относится к люксовым категориям. Для seconda casa льготы обычно не применяются, а налоговая нагрузка выше.
Prima casa и seconda casa: таблица сравнения
| Критерий | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Смысл статуса | Жилье, приобретаемое с налоговыми льготами при соблюдении условий | Любая жилая недвижимость вне режима prima casa |
| Регистрационный налог при покупке у частного лица | 2% от кадастровой стоимости, минимум €1 000 | 9% от кадастровой стоимости, минимум €1 000 |
| НДС при покупке у застройщика | 4% | 10% |
| Ипотечный и кадастровый налоги при покупке у частного лица | По €50 + €50 | По €50 + €50 |
| Ипотечный и кадастровый налоги при покупке у застройщика | По €200 + €200 | По €200 + €200 |
| IMU | Обычно не уплачивается, если это основное жилье и не люкс | Обычно уплачивается |
| Подходит для инвестиций и аренды | Не в этом главный смысл режима | Да, чаще всего именно для этого и покупают |
| Люкс-категории A/1, A/8, A/9 | Льготы ограничены, IMU сохраняется | Обычный более высокий режим налогообложения |
Налоги при покупке prima casa
Если недвижимость покупается с льготой prima casa, налоговая нагрузка зависит от того, кто продавец: частное лицо или застройщик.
Покупка prima casa у частного лица
| Налог / сбор | Размер |
|---|---|
| НДС | Не применяется |
| Регистрационный налог | 2% от кадастровой стоимости, минимум €1 000 |
| Ипотечный налог | €50 |
| Кадастровый налог | €50 |
Покупка prima casa у застройщика
| Налог / сбор | Размер |
|---|---|
| НДС | 4% от цены, указанной в акте |
| Регистрационный налог | €200 |
| Ипотечный налог | €200 |
| Кадастровый налог | €200 |
Если речь идет о люксовой недвижимости категорий A/1, A/8 и A/9, льготный режим prima casa не работает так же, как для обычного жилья: налоговая нагрузка становится выше.
Налоги при покупке seconda casa
Если объект приобретается без льгот prima casa, применяется режим seconda casa.
Покупка seconda casa у частного лица
| Налог / сбор | Размер |
|---|---|
| НДС | Не применяется |
| Регистрационный налог | 9% от кадастровой стоимости, минимум €1 000 |
| Ипотечный налог | €50 |
| Кадастровый налог | €50 |
Покупка seconda casa у застройщика
| Налог / сбор | Размер |
|---|---|
| НДС | 10% от цены по акту |
| Регистрационный налог | €200 |
| Ипотечный налог | €200 |
| Кадастровый налог | €200 |
Если приобретается люксовая недвижимость, НДС может составлять 22%.
Налоги при владении недвижимостью
После покупки собственник может столкнуться не только с разовыми налогами по сделке, но и с ежегодными обязательствами. Самый важный из них — IMU.
IMU: когда платится, а когда нет
Для abitazione principale IMU обычно не уплачивается. Исключение — объекты люксовых категорий A/1, A/8 и A/9, по которым налог сохраняется. Для второй недвижимости IMU, как правило, платится, причем конкретная ставка зависит от решения муниципалитета. Базовые правила и пределы ставок задаются на государственном уровне, но итоговая нагрузка определяется коммуной. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
| Тип недвижимости | IMU |
|---|---|
| Основное жилье (не люкс) | Обычно не уплачивается |
| Основное жилье категории A/1, A/8, A/9 | Уплачивается по специальному режиму |
| Seconda casa | Обычно уплачивается |
| Инвестиционная недвижимость под аренду | Обычно уплачивается |
Налоги на долгосрочную аренду
Если собственник сдает недвижимость в долгосрочную аренду, в Италии чаще всего рассматривают два основных режима налогообложения:
- обычное налогообложение по IRPEF;
- cedolare secca — специальный заменяющий налог на аренду жилой недвижимости.
Cedolare secca для обычной аренды
| Тип договора | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| Обычный жилой договор, например 4+4 | 21% | Фиксированный заменяющий налог |
| Canone concordato, включая отдельные льготные типы | 10% | Применяется при соблюдении условий закона и территориальных соглашений |
При выборе cedolare secca собственник не платит обычный IRPEF с этого дохода, а также, как правило, не применяются регистрационный налог и гербовый сбор по таким договорам аренды. Ставка 21% действует для обычных договоров, а сниженная ставка 10% — для canone concordato, когда для этого соблюдены условия. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
Обычное налогообложение аренды
Если cedolare secca не выбрана, доход от аренды включается в общую налоговую базу собственника и облагается по шкале IRPEF. В этом случае налоговая нагрузка зависит уже от совокупного дохода лица.
Налоги на краткосрочную аренду
Краткосрочная аренда (locazioni brevi) — это, как правило, договоры аренды жилой недвижимости сроком до 30 дней. Для них действует отдельный режим налогообложения.
Cedolare secca для краткосрочной аренды в 2026 году
| Объект | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| Один выбранный объект краткосрочной аренды | 21% | Льготная ставка по выбору налогоплательщика |
| Иные объекты краткосрочной аренды | 26% | Повышенная ставка |
В 2026 году для доходов от краткосрочной аренды действует правило: ставка 21% применяется только к одному выбранному объекту, а по остальным объектам в рамках этого режима используется ставка 26%. Это одно из ключевых отличий краткосрочной аренды от обычной долгосрочной аренды. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
Важно понимать, что помимо налогообложения краткосрочной аренды, для таких объектов могут действовать и дополнительные местные или административные требования: регистрационные коды, правила муниципалитета, требования к уведомлениям, туристический налог и иные обязательства в зависимости от города и региона.
Сводные таблицы по налогам
Сводная таблица: покупка недвижимости
| Сценарий покупки | НДС | Регистрационный налог | Ипотечный налог | Кадастровый налог |
|---|---|---|---|---|
| Prima casa у частного лица | Нет | 2% от кадастровой стоимости, минимум €1 000 | €50 | €50 |
| Prima casa у застройщика | 4% | €200 | €200 | €200 |
| Seconda casa у частного лица | Нет | 9% от кадастровой стоимости, минимум €1 000 | €50 | €50 |
| Seconda casa у застройщика | 10% | €200 | €200 | €200 |
Сводная таблица: аренда и владение
| Ситуация | Основной налоговый режим | Ориентир по ставке |
|---|---|---|
| Основное жилье (не люкс) | IMU | Обычно не уплачивается |
| Seconda casa | IMU | Ставка зависит от коммуны |
| Долгосрочная аренда, обычный договор | Cedolare secca | 21% |
| Долгосрочная аренда, canone concordato | Cedolare secca | 10% |
| Краткосрочная аренда, один выбранный объект | Cedolare secca | 21% |
| Краткосрочная аренда, остальные объекты | Cedolare secca | 26% |
FAQ: часто задаваемые вопросы
Что считается prima casa в Италии?
Prima casa — это жилье, приобретаемое с правом на налоговые льготы, если выполнены условия закона: прежде всего по месту резиденции, отсутствию конфликтующих объектов и соблюдению требований к ранее использованным льготам.
Можно ли купить prima casa, если я еще не резидент Италии?
Да, в типовом сценарии льгота возможна, если покупатель перенесет резиденцию в соответствующий муниципалитет в течение 18 месяцев после покупки.
Чем seconda casa отличается от prima casa?
Главное отличие — в налоговом режиме. Prima casa дает право на льготы при покупке и обычно освобождает от IMU как основное жилье, тогда как seconda casa обычно облагается по более высокой ставке при покупке и подлежит IMU.
Какой налог при покупке жилья у частного лица в Италии?
Если это prima casa — обычно 2% от кадастровой стоимости плюс фиксированные ипотечный и кадастровый налоги по €50. Если это seconda casa — обычно 9% от кадастровой стоимости плюс те же фиксированные налоги по €50.
Какой налог на долгосрочную аренду в Италии?
При выборе cedolare secca ставка обычно составляет 21% для обычной аренды и 10% для canone concordato при соблюдении условий. Без cedolare secca доход включается в общую базу IRPEF.
Какой налог на краткосрочную аренду в Италии в 2026 году?
Для одного выбранного объекта краткосрочной аренды ставка cedolare secca составляет 21%, для остальных объектов — 26%.
Платится ли IMU по prima casa?
Обычно нет, если это основное жилье и оно не относится к люксовым категориям A/1, A/8 и A/9. По люксовым объектам IMU сохраняется.
Платится ли IMU по seconda casa?
Как правило, да. Конкретная ставка зависит от муниципалитета, где расположен объект.