Покупка недвижимости в Италии: от ипотеки до цен, почему 2019 год (все еще) хороший год для совершения сделок
Это будет благоприятный год для покупки жилой недвижимости и получения ипотечных кредитов, говорят аналитики. Предложение будет как никогда обширным, а цены останутся умеренными.
2019 год станет еще одним благоприятным годом для тех, кто хочет купить недвижимость в Италии. Более того, ипотека будет, по-прежнему, предоставляться относительно легко и со ставками, не превышающими 3%. Те, кто хочет продать, в большинстве случаев, смогут это сделать довольно быстро, учитывая существующий спрос, но будет трудно совершить продажу по более высокой цене, чем 2018 году.
В данной статье публикуем прогнозы на 2019 год касательно рынка недвижимости в Италии, составление которых было поручено группе уважаемых экспертов: два консалтинговых и исследовательских агентства (Nomisma и Real Estate Scenarios), две ассоциации посредников (Fiaip и Fimaa) и, наконец, два крупных сетей итальянских агентства по продажам недвижимости, Tecnocasa и Gabetti.
Прогнозы начинаются от тренда, возникшего во второй половине 2018 года, который видел положительную динамику продаж, но с менее устойчивым ростом, чем ожидалось. За первые девять месяцев прошлого года были совершены 411,579 операции в Италии, с увеличением на 5,6 процента по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, однако, темпы на рынках недвижимости крупных городов страны замедлились.
Где дела идут хорошо, вопреки общей тендеции? Как указывает генеральный директор Gabetti Роберто Буссо, это Неаполь, где зарегистрирован годовой прирост (хоть и мизерный и составляет всего 0,2%) и Милан (прирост 1,1%).
Ипотечное кредитование: прогноз на 2019 год
Тенденция ипотечного кредитования будет дискриминационной: ставки растут, но пока, в общем, "безболезненно" для покупателя. На прошлой неделе 20-летние кредиты с фиксированной ставкой выросли на 15 центов по сравнению с результатами последнего опроса, проведенного L'Economia del Corriere в ноябре прошлого года. С июля среднее увеличение составляет около 50 центов: в рассрочку это означает, что по кредиту от 120 тысяч евро до 20 лет, платить придется примерно на 28 евро в месяц больше: и, как все понимают, это не та сумма, которая может заставить отказаться от намерения купить дом в Италии. Таким образом, текущие ставки, по-прежнему, не беспокоят и сильного повышения не произойдет. Подлинный риск, подчеркивает Марио Кондо де Сатриано, исследовательский офис Fiaip, заключается в том, что будет увеличиваться процент отклонения запросов: банки с большей серьезностью подойдут к оценке реквизитов потенциальных должников.
Милан - исключение из правил
Из трехлетних прогнозов Nomisma, представленных генеральным менеджером Лука Донди, становится ясно, что решительное ужесточение условий кредитования станет очевидным только через два года, что приведет к снижению продаж. Перспективы не очень привлекательны для цен, прогноз на 2019 год - снижение на 0,5 процента (Милан лидирует на графике эффективности с + 0,8%). В 2020 году средний показатель вырастет до + 0,1%, а в 2021 году он возрастет до + 0,5%. Анализ рынка инвестиции от Болонского института также подчеркивает значительное увеличение инвестиционных покупок. Фабиана Мельола, глава исследовательского бюро Tecnocasa, также сообщила о тенденции, которая отмечает дальнейший рост как спроса на дома в районах, где возможна временная аренда, так и стоимости долгосрочной аренды из-за отсутствия предложения. Валовая доходность аренды жилья довольно привлекательна на бумаге и составляет от 4% до 5%.
Запросы на отличное качество недвижимости
В городах, в которых еще не применялись максимальные налоговые ставки IMU и TASI, чистая производительность может быть снижена, поскольку Закон о бюджете на 2019 год теперь позволяет повысить ставки, заблокированные до прошлого года. Марио Брелья и Сантино Таверна, соответственно президенты Scenari Immobiliari и Fimaa, акцентируют внимание на спросе на недвижимость с техническими характеристиками высокого уровня. Это подтверждается недавним анализом Abitare.Co, который подчеркивает сильный рост доли новых домов в общем количестве сделок. В Милане рост продаж новой жилпй недвижимости за первые девять месяцев 2018 года составил 14,5 процента, в Неаполе - более чем на 15 процентов, в Риме - на 13 процентов. В среднем, по основным восьми итальянским городам рост продаж новостроя составил 9,4 процента по сравнению с 3,7 процента рынка в целом.
Двадцать лет с евро в кармане
Как изменился внутренний рынок спустя двадцать лет после появления евро? Сравнивая стоимость недвижимости, ставки и заработную плату с сегодняшними, выясняется, что сегодня почти всегда проще купить дом с помощью ипотеки. Например, с двадцатилетним кредитом, предусмотренным в последние дни обращения лиры, уверенно стоящему на ногах работнику, в среднем, было гарантировано 50 новых квадратных метров недвижимости, а сегодня цифра возросла до 71 м2.
Все изменится, если вы покупаете за наличные. Для покупки нового дома площадью 90 квадратных метров работнику частной фирмы с хорошей зарплатой в 1998 году понадобилось бы в среднем 6,7 лет, а сегодня ему потребуется 6,5 лет. Что касается государственных служащих, в 1998 им требовалось, в среднем, работать 7,7 лет, чтобы купить недвижимость, а сегодня - целых 9.
Но как мы получили эти цифры? Мы выдвинули гипотезу о двух профилях покупателей: первый - сотрудник частнй фирмы, который в конце 1998 года зарабатывал три миллиона лир в месяц в течение 14 месяцев и решил купить новый дом; второй - государственный служащий, который двадцать лет назад получал полтора миллиона лир в течение 13 месяцев и решил купить подержанную квартиру в хорошем состоянии. Чтобы сравнить ситуацию в то время с нынешней, мы выдвинули гипотезу, что эти же два профиля получили переоценку заработной платы, равную той, которая рассчитывалась Istat, соответственно, для частного сектора и госслужащих, за двадцать лет. Что касается покупок за наличный расчет, то мы рассчитали, сколько нужно для покупки недвижимости.
Проанализировав все данные, получается, что сегодня купить недвижимость в Италии легче (в шести городах из восьми анализируемых). Хуже обстоят дела только на двух основных рынках страны: на самом деле, сегодня в Милане требуется 9,7 аннуитетов против 8,8 20 лет назад; в Риме разрыв еще больше, так как он вырос с 6,8 до 8,8 годовых зарплат.
Для государственного служащего, который за двадцать лет утратил намного больше из-за более низкой переоценки заработной платы, ситуация иная: во всех восьми рассматриваемых городах придется работать больше. В Милане при покупке одного и того же типа недвижимости показатель вырос с 10,5 годовых зарплат до 13,5, в столице с 8,6 до 12,7.
Тем не менее, сценарий полностью меняется, если предполагается использование ипотеки. В конце 1998 года лучшие фиксированные ставки предлагались на уровне 6%, сегодня мы можем легко получить кредит под 2,5% (при этом лучшие предложения падают ниже 2%).
Что касается ипотеки, специально для поклонников старой валюты, можно дать довольно точное представление о том, что произошло бы сегодня, если бы переменный кредит предоставлялся бы в лире: двадцать лет назад самым распространенным индексным индексом был Rendistato lordo (средний курс государственных ценных бумаг в зависимости от остаточной дюрации). 10-летний Rendistato показал 2,96% в декабре 2018 года, трехмесячный Euribor -0,32%. Вывод: ипотека стоила бы как минимум на 338 центов дороже.
Аналитики также пытались рассчитать, всегда по тем же критериям, как изменилась покупательная способность для недвижимости по сравнению с десятью годами ранее. Здесь результат не оставляет сомнений: количество аннуитетов, необходимых для покупки дома за наличные, почти вдвое уменьшился, учитывая, что в среднем оно упал с 11,5 до 6,5 лет. Увеличение покупательной способности становится еще более очевидным, если брать ипотеку.
По графикам видно, что 2008 год был худшим годом евро для тех, кто должен был купить дом. Цены, по-прежнему, были на самом высоком уровне, а ставки по ипотечным кредитам после банкротства Lehman подскочили до 6% и более.
