Купля/продажа недвижимости в Италии: профессиональная ответственность риелтора

Он не должен быть связан со сторонами какой-либо связью подчинения, представительства или сотрудничества. Чтобы иметь возможность осуществлять профессиональные действия, должно выполняться так называемое правило третьей стороны, в соответствии с которым не должно быть никаких личных интересов, вовлекающих посредника непосредственно в сделку. Действительно, он должен гарантировать сторонам объективность, беспристрастность и прозрачность.

Для осуществления своей деятельности агент по операциям с недвижимостью должен обладать моральными и профессиональными требованиями, установленными законом, и сдавать соответствующий квалификационный экзамен.

После прохождения необходимых тестов, он / она должны зарегистрироваться в коммерческом реестре или в реестре экономической и административной информации по предприятиям, в зависимости от того, выполняется ли профессия в ассоциированной или индивидуальной форме.

Посредник, который нигде не зарегистрирован, не может получать комиссию за свои услуги и будет подвергнут административным санкциям.

Закон также требует, чтобы агент по недвижимости оформлял страховой полис гражданской ответственности, вызванной небрежным поведением или профессиональными ошибками, для покрытия ущерба, нанесенного клиентам.

Имейте в виду: ответственность агента по недвижимости связана не только с последствиями, вытекающими из заключения сделки, но также и с последствиями неспособности прийти к соглашению и заключить сделку из-за его поведения.

Обе эти гипотезы прописаны в ст. 1759 Гражданского кодекса, согласно которому агент по недвижимости обязан сообщить сторонам "известные ему обстоятельства, касающиеся оценки и обеспечения безопасности сделки, которые могут повлиять на ее успешное заключение".

Как видно, норма может быть применена в той же степени в гипотезах, когда сделка не состоялась.

Итак, правило номер 1: риелтор должен сообщить все обстоятельства, которые могут повлиять на оценку и безопасность сделки.

Что означает оценка сделки и ее безопасность?

Если вы продаете землю, которая будет подлежать частичной экспроприации в будущем из-за строительства общественного проекта в этом районе, ясно, что об этом обстоятельстве необходимо сообщить.

Если веранда в доме была построена без получения соответствующих разрешений, ясно, что потенциальный покупатель должен быть осведомлен об этом; То же самое касается наличия - или отсутствия - акта о вводе дома в эксплуатацию и справки о соответствии жилища санитарным нормам и нормам безопасности.

Существенным условием для начала разбирательства и привлечения к ответственности агента по недвижимости является факт того, что скрытые от одной из сторон обстоятельства были ему известны, однако он о них умолчал. Очевидно, когда это может быть доказано.

Итак, подведем итог.

Информационные обязанности агента по недвижимости делятся на два типа:

• обязанность сообщать об известных ему обстоятельствах;
• обязательство не предоставлять ложную информацию или обстоятельства, не проверенные им, для выяснения которых он не провел адекватных проверок.

При выполнении обязательств по предоставлению информации, в какой степени агент по недвижимости должен проводить исследования и расследования, чтобы найти информацию для передачи сторонам?

Подумайте об оценке противозаконности строительства, наличия ипотеки, несостоятельности покупателя и др..

Степень требуемой осмотрительности должна оцениваться в каждом конкретном случае и с учетом правовых норм.

Дела, доводимые до сведения судей, становятся все более многочисленными, учитывая все более распространенную в последние годы практику обращения в агентство недвижимости для продажи или покупки недвижимости.

Принятые во внимание ситуации касаются случаев, когда собственность представляет проблемы городского планирования, подвержена аресту или имеет дефекты, которые снижают ее ценность.

Что происходит в случае существования незаявленной ипотеки?

У многих покупателей возникает вопрос, должен ли агент по недвижимости проводить специализированные расследования, чтобы удостовериться в свободе собственности от ограничений.

Должен ли агент по недвижимости проводить соответствующие проверки через земельный кадастр и ипотечные сертификаты?

Иногда бывает так, что после оговорки предварительного договора покупатель узнает о существовании "обременений", которые наносят ему ущерб.

Это тот случай, когда всплывают ипотеки или описи недвижимости за долги.

Если переговоры велись с вмешательством агента по недвижимости, было бы полезно узнать, существуют ли законодательные нормы об ответственности агента по недвижимости при получении ущерба.

Для этого следует обратиться к решениям суда по данным типам дел.

Так, Кассационный суд Италии вмешался в дело с приговором №. 8849 от 4/4/2017, в котором судьи выразили важные принципы, касающиеся обязанности информации посредника в соответствии с гражданским кодексом.

В случае наличия ипотеки, не сообщенной стороне, пострадавшей от агента по недвижимости, профессионал не несет ответственности за последующее прекращение предварительной продажи. Обязанность предоставления информации агентом по недвижимости должна быть соразмерна с обычным усердием, с которым агент по недвижимости должен работать при исполнении своих обязанностей.

По мнению Кассационного суда, проведение конкретных технических и правовых расследований, таких как расследования, касающиеся оценки путем проверки реестров недвижимого имущества на предмет свободы собственности от "обременений", не входит в стандартный спектр услуг риелтора.
Это обязательство существует только, если покупатель предварительно заказал в договоре данные услуги.

Таким образом, сторонам может быть очень полезно внимательно и скрупулезно прочитать договора о предоставлении профессиональных услуг, которые посредник представляет сторонам с самого начала переговоров. Наличие оговорок, которые лучше разъясняют пределы обязательности информации, важны для любых действий ответственности.

Что происходит в случае наличие дефектов имущества?

Таким образом, если в случае с ипотекой вы не можете требовать возмещения какого-либо ущерба от агента по недвижимости или требовать возврата комиссии, существуют случаи, когда Кассационный суд пришел к другому выводу.

Например, это гипотеза, согласно которой на объекте, подлежащем продаже, имеются дефекты.

Согласно принципам, утвержденным Кассационным судом с приговором №. 4415 от 21/02/2017, агент по недвижимости несет ответственность, если, зная или будучи в состоянии узнать с обычным профессиональным усердием, о наличии дефектов, снижающим стоимости продаваемого имущества, он не дает информации об этом клиенту.

Это обязательство добавляется к ответственности продавца, поэтому в вышеописанном случае покупатель может запросить выплату компенсации у риелтора или отказать ему в выплате комиссии.

Верховный суд утверждает, что эта ответственность не может распространяться на гипотезы о технических расследованиях, таких как те, которые связаны с проверкой условий выдачи свидетельств о проживании, не относящихся к этой профессиональной категории.