Какие налоги оплачиваются при продаже дома в Италии?
Нужно ли платить налоги во время продажи недвижимости в Италии? Да, но только в определенных случаях. Расскажем о них подробно в этой статье.
Общее правило гласит, что при продаже недвижимости в Италии налоги должны быть оплачены, если продавец получает от продажи дополнительную прибыль, иными словами, он продает недвижимость за сумму, превышающую ту, что была ранее им уплачена за ее покупку.
При этом выплаты причитающегося с продажи налога можно осуществить двумя различными методами налогообложения: обычного или раздельного (подробнее о налогах в Италии).
Однако не всегда владельцы недвижимости должны платить налоги с продажи дома: есть конкретные случаи, когда прибыль с продажи не должна облагаться налогом, и ниже мы увидим, о чем идет речь.
Когда продажа недвижимости облагается налогом?
Продажа жилой недвижимости облагается налогом, когда она перепродается по более высокой цене в течение пяти лет после покупки.
Таким образом, если Вы приобрели недвижимость менее 5 лет тому назад, решили продать ее, и получили больше денег от продажи, чем цена, которую Вы уплатили за ее покупку, этот доход будет облагаться налогом.
Например, если Вы купили дом стоимостью 250 000 евро и через год Вы продали его по цене 350 000 евро, эти 100 000 евро экстра-прибыли будут облагаться налогом.
Налог на сверхприбыль касается всех проданных объектов недвижимости, которые были приобретены менее чем за пять лет до перепродажи, именно куплены, а не получены продавцом в наследство, и которые не использовались в качестве места постоянного жительства продавца или члена его семьи.
Существует две возможности уплата налога на сверхприбыль: по механизму обычного или раздельного налогообложения. Рассмотрим, какой из них более выгоден для налогоплательщика.
Обычное налогообложение
Обычное налогообложение предусматривает, что сверхприбыль, полученная от продажи недвижимого имущества, включается в общий доход и, следовательно, суммируется с другим налогооблагаемым доходом в целях исчисления НДФЛ.
В этом случае расчет налога, причитающегося с продажи недвижимости, производится в зависимости от суммарного налогооблагаемого дохода налогоплательщика
Налоговые ставки, предусмотренные на 2019 год, следующие:
Группировка по размерам дохода для целей налогообложения
| Категория НДФЛ | Доход, евро | Налоговая ставка |
|---|---|---|
| 1° | 0 - 15.000 | 23% |
| 2° | 15.001 - 28.000 | 27% |
| 3° | 28.001 - 55.000 | 38% |
| 4° | 55.001 - 75.000 | 41% |
| 5° | более 75.000 | 43% |
Поэтому при обложении налогом по обычной схеме прибыль от продажи недвижимости должна быть заявлена в налоговой декларации.
Раздельное налогообложение
Налогоплательщик вместо оплаты причитающегося налога с продажи недвижимости обычным способом может принять решение об использовании механизма раздельного налогообложения.
Раздельное налогообложение требует, чтобы сверхприбыль, полученная в момент продажи имущества, облагалась налогом в размере 20%.
Однако налогоплательщик должен заявить о том, что намерен платить налог по данной схеме при подписании акта купли-продажи у нотариуса. Об оплате налога позаботится нотариус, которому налогоплательщик передаст требуемую сумму. Также нотариус сообщит данные о продаже и уплате налога в налоговое управление.
Этот метод налогообложения, безусловно, более выгодный чем обычный, поскольку он позволяет налогоплательщику применять единую ставку налога в размере 20%.
Напротив, как мы видели ранее, минимальная налоговая ставка для налога на сверхприбыль при продаже имущества при общей оплате налогов по декларации составляет 23%, поэтому для налогоплательщика будет более выгодно требовать раздельное налогообложение.
Кроме того, налогоплательщик, использующий раздельное налогообложение, также будет освобожден законом от чрезвычайного налогового контроля.
В каких случаях при продажах недвижимости в Италии налог на сверхприбыль отсутствует?
Свойства недвижимости, которые не генерируют налог на сверхприбыль, следующие:
- недвижимость, которая продается через 5 лет с момента покупки;
- объекты городской недвижимости, которые в течение большей части периода, прошедшего между покупкой (или строительством) и продажей, использовались в качестве основного места жительства продавца или членов его семьи;
- недвижимость, полученная по наследству;
- имущество, полученное в дар, если прошло более 5 лет с момента его приобретения или строительства лицом, совершившим дарение.
Поэтому, прежде чем продавать дом в Италии, полезно рассчитать фактические годы, прошедшие с момента покупки недвижимости, чтобы понять, в случае продажи, которая приносит сверхприбыль, какой налог должен быть уплачен.
