Покупка второго дома в Италии: какие налоги подлежат оплате?

• Покупка дома в Италии у компании: налоги к уплате
• Когда необходимо платить НДС
• Покупка дома у частного лица: налоги к уплате
• Как рассчитываются налоги при покупке "второго дома"

Покупка дома в Италии у компании: налоги к уплате

Если продавцом дома является компания, то по общему правилу продажа освобождается от НДС. Таким образом, в этом случае покупатель должен будет заплатить:

- регистрационный налог по ставке 9%;
- фиксированный ипотечный налог в размере 50 евро;
- фиксированный кадастровый налог в размере 50 евро.

Когда необходимо платить НДС

НДС при приобретении жилья в Италии подлежит уплате в следующих случаях, при:

- продажах, осуществляемых строительными/ремонтными компаниями в течение 5 лет после завершения строительства или ремонта, или даже после 5 лет, если продавец решит обложить сделку НДС (этот выбор должен быть выражен в акте купли-продажи или в предварительном договоре);
- продаже жилых домов, предназначенных для социального жилья, в отношении которых продавец решает обложить сделку НДС (опять же, выбор должен быть выражен в договоре купли-продажи или в предварительном договоре).

В таких случаях покупатель должен будет заплатить НДС (10%-й при продаже и актах установления вещных прав на жилые дома (в том числе строящиеся), классифицированные или классифицируемые в кадастровых категориях, отличных от A/1, A/8 и A/9, если они не соответствуют требованиям для использования льгот "первого дома", или 22%-й НДС при продаже и актах установления вещных прав на недвижимость, классифицированную или классифицируемую в категориях A/1, A/8 и A/9),

При оплате НДС также подлежат уплате:
- фиксированный регистрационный налог в размере 200 евро;
- фиксированный ипотечный налог в размере 200 евро;
- фиксированный кадастровый налог в размере 200 евро.

Покупка дома у частного лица: налоги к уплате

Если продавцом дома является частное лицо, покупатель должен будет заплатить:

- налог на регистрацию по ставке 9%;
- фиксированный ипотечный налог в размере 50 евро;
- фиксированный кадастровый налог в размере 50 евро.

В любом случае (покупка компанией или покупка частным лицом), регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги оплачиваются у нотариуса при регистрации сделки.  
Сделки, облагаемые пропорциональным налогом на регистрацию, а также все действия и формальности, необходимые для выполнения обязательств в кадастре земли и собственности, освобождаются от гербового сбора, специальных кадастровых налогов и ипотечных налогов.

Как рассчитываются налоги при покупке "второго дома"

Когда продажа дома облагается НДС, налогооблагаемой базой для расчета налога на добавленную стоимость (10% или 22% в зависимости от ситуации) является цена продажи.

В этом случае, как уже упоминалось выше, регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги оплачиваются в фиксированной сумме (200 евро за каждый из них).

Для продажи жилой недвижимости (и связанных с ней принадлежностей), при определенных условиях и конкретных субъективных и объективных требованиях, закон предусматривает особый механизм определения налогооблагаемой базы для регистрационного, ипотечного и кадастрового налогов: система "цена-стоимость", основанная на кадастровой стоимости, независимо от согласованной цены продажи.

Применение этого критерия, введенного в 2006 году, дает значительные преимущества покупателям жилья. Его цель - обеспечить, с одной стороны, прозрачность продажи недвижимости, а с другой - справедливость соответствующего налогообложения.

Система "цена-стоимость" применяется при условии, что:

- приобретаемое здание предназначено для жилого использования (т.е. только для проживания, с требованиями "первого дома" или без них);
- покупатель - частное лицо, не занимающееся коммерческой, художественной или профессиональной деятельностью (это не допускается, например, при покупке офиса специалиста);
- покупатель прямо просит нотариуса при оформлении продажи применить правило "цены-стоимости";
- стороны указывают в акте фактическую сумму, согласованную для продажи.