Покупка недвижимости в Италии иностранной компанией расценивается как формирование постоянного представительства?

Какие налоги компания должна платить с дохода от итальянской недвижимости при последующей ее сдачи в аренду?

В этом материале рассказываем особенности налогообложения дохода, полученного от аренды недвижимости в Италии, приобретенной компанией-нерезидентом. Цель этой статьи - определить критерии, которые необходимо соблюдать, когда недвижимость в Италии выводится в доход иностранной компанией.

Компания, не являющаяся резидентом Италии, может свободно приобретать недвижимость в стране, как инструментальную для своей деятельности, так и неинструментальную (например, жилую). Если иностранная компания приобретает неинструментальную недвижимость и использует ее для получения дохода, это может представлять собой реальную предпринимательскую деятельность компании в Италии. Условие предпринимательской деятельности связано с осуществлением деятельности организованно и непрерывно в течение длительного времени.

Когда недвижимость не является постоянным представительством?

Первый аспект, который мы рассмотрим, касается "постоянного представительства". Фактически, наличие или отсутствие его у компании-нерезидента влечет за собой другой критерий для привязки дохода.

Для того чтобы решить этот вопрос, т.е. в каких случаях владение недвижимостью в Италии создает для компании-нерезидента постоянное представительство в Италии, необходимо указать на один практический документ, а именно Постановление № 460196/1989, в котором дословно говорится следующее:

"Владение недвижимостью не является конкретизацией постоянного представительства, поскольку это актив, не имеющий организационных и бухгалтерских отличий от материнской компании".

Таким образом, простое владение недвижимостью в Италии не должно считаться постоянным представительством для компании-нерезидента. При прочтении вышеупомянутого постановления можно понять, что случай нерелевантности также возникает в случае приобретения целого здания (а не небольшого строения). Это объясняется тем, что оно является "капитальным активом, не имеющим организационных и бухгалтерских отличий от материнской компании".

Аренда недвижимости, которая не является постоянным представительством

На данном этапе необходимо проанализировать, как может измениться ситуация в случае, если недвижимость будет приносить доход. Если недвижимость сдается в аренду третьей стороне, то в этом случае ничего не меняется: сдача в аренду недвижимости в Италии, принадлежащей иностранной компании, не приводит к образованию постоянного представительства. Более того, в вышеупомянутом постановлении говорится следующее:

"однако, необходимо удостовериться, что иностранная компания действительно будет осуществлять в Италии деятельность, которая будет определена как предпринимательская, а не просто сдача помещений в аренду".

Далее в постановлении дается следующее определение постоянного представительства:

"фактическое создание автономной и функциональной национальной структуры... как в плане управления, так и в плане бухгалтерского учета, которая должна представлять собой... действующий экономический субъект, наделенный управленческой автономией".

Таким образом, можно утверждать, что если аренда касается, с учетом размера имущества и получаемой арендной платы, второстепенной деятельности компании, то это не меняет ситуацию отсутствия постоянного представительства. Однако когда значимость аренды для оперативного управления определяет автономную и функциональную структуру компании в Италии, тогда мы имеем дело с постоянным представительством. 

Процедуры налогообложения доходов, полученных в Италии

Убедившись, что владение недвижимостью и сдача ее в аренду не влекут за собой создание постоянного представительства, со всеми вытекающими отсюда условиями, необходимо определить правильное налогообложение полученного дохода. В частности, в соответствии со статьей 151(3) Указа Президента № 917/1986 (TUIR), должны соблюдаться правила, изложенные в разделе I, для отдельных категорий доходов (статья 6 TUIR). Другими словами, доход должен облагаться налогом в соответствии с правилами, предусмотренными для физических лиц.

При условии, что для целей приобретения недвижимости компания-нерезидент должна иметь итальянский налоговый код, с помощью которого она обязана выполнить первое условие. Речь идет о заключении и последующей регистрации договора аренды. С налоговой точки зрения, вознаграждение, полученное за аренду, не требует специального бухгалтерского документа или применения НДС. Достаточно выдачи квитанции (выдается по требованию заказчика) и только в случае наличной оплаты.

Доход, полученный компанией-нерезидентом Италии, как уже упоминалось, относится к доходам от земельной собственности и облагается налогом как таковой.

Статьей 3 Законодательного декрета № 23/2011 законодатель ввел облегченную и упрощенную систему налогообложения недвижимости, сдаваемой в аренду для проживания, под названием "cedolare secca". Данный вид налогообложения с фиксированной ставкой предусматривает, что налогоплательщик освобождается от уплаты регистрационного налога, гербового сбора, НДФЛ и дополнительных налогов.

Ставка налога установлена в размере 21% от арендной платы, которая становится 10% в случае согласованной аренды (статья 2, Закон № 431/1998). Теперь возникает вопрос: "Учитывая положения статьи 151(3) президентского указа № 917/1986, согласно которым налогообложение основывается на положениях раздела I и виде дохода, подлежащего налогообложению, может ли компания-нерезидент воспользоваться "cedolare secca"?

На первый взгляд, нет, так как мера от 7 апреля 2011 года, принятая директором Агентства по делам предприятий, в пункте 1.1 прямо предусматривает, что эта система предназначена только для физических лиц. Циркуляр № 26/E/2011 повторяет концепцию, уже изложенную в приказе, и аргументирует ее положениями статьи 3 Законодательного декрета № 23/2011. Однако, если проанализировать положения статьи 3 Законодательного декрета № 23/2011 и связать их с положениями пункта 3 статьи 151 Указа Президента № 917/1986, то не представляется столь очевидным, что компания-нерезидент, не имеющая постоянного представительства, не может воспользоваться этим облегченным и упрощенным режимом аренды недвижимости для проживания. 

Однако, несмотря на эти аргументы, "cedolare secca", похоже, не применим к компаниям-нерезидентам.

Последний аспект, который необходимо рассмотреть, касается подачи налоговой декларации для компании-нерезидента. В этом аспекте необходимо сослаться на статью 151, параграф 3 TUIR (упомянутый выше), согласно которому необходимо сослаться на статью 73, параграф 1, а также на инструкции по заполнению налоговых деклараций.

Компании и организации-нерезиденты должны подавать единую налоговую декларацию по всем доходам, полученным в Италии. В частности, модель декларации, которая должна использоваться для компаний-нерезидентов, - это модель Redditi SC. Эта модель должна использоваться:

• компаниями (товариществами и корпорациями) и коммерческими организациями (включая трасты), которые имеют постоянное представительство в Италии;
• теми же организациями, если они не имеют постоянного представительства в Италии.

В этом случае необходимо представить модель Redditi SC и, в частности, заполнить панель RB, посвященную указанию дохода от земли.

Подытоживая, владение недвижимостью в Италии компанией-нерезидентом не влечет за собой автоматического создания постоянного представительства. При отсутствии автономного административного и бухгалтерского управления деятельностью в Италии наличие постоянного представительства не может быть признано. При аренде недвижимости деятельность должна оставаться маргинальной и не осуществляться компанией-нерезидентом на профессиональной основе.

Если эти условия соблюдены, доход от сдачи в аренду недвижимости облагается налогом по модели Redditi SC. В частности, для декларирования этого дохода необходимо использовать модель Redditi SC.

В заключении стоит отметить: всегда полагайтесь на квалифицированных специалистов, прежде чем инвестировать в недвижимость в Италии с помощью иностранной компании.