Почему цены на жилье в Милане такие высокие

Как правило, проживание в крупных городах обходится дороже, чем в среднем по стране, но рост цен на жилье в Милане был исключительным и более устойчивым, чем тот, который затронул и некоторые другие крупные итальянские города. Покупка квартиры в Милане обходится почти в три раза дороже, чем в среднем по стране.

Есть разные причины такой исключительности. Некоторые из них связаны с международными тенденциями: рынок недвижимости Милана более сопоставим с рынком недвижимости крупных европейских городов, которые являются более привлекательными с точки зрения инвестиций в недвижимость как для крупных фондов, так и для мелких сберегателей.

Другие, однако, касаются только Милана. Прежде всего, это город, экономика которого на протяжении многих лет демонстрирует высокие темпы роста - гораздо более высокие, чем в среднем по Италии, - и который становится все более привлекательным для работников и компаний, а также для научных исследований и университетов. Его размеры в целом невелики, даже по сравнению с другими крупными итальянскими городами, что приводит к росту цен, как на продажу, так и на аренду: здесь слишком мало недвижимости, чтобы удовлетворить спрос со стороны тех, кто хочет переехать сюда на работу или учебу, или тех, кто просто хочет инвестировать. Большое количество новых и современных зданий, построенных в последние годы, хотя и недостаточное для удовлетворения спроса, способствовало росту цен.

Запредельные условия миланского рынка недвижимости, вместо того чтобы вызвать всеобщее обнищание, усилили неравенство: те, кто имел больше, заработали больше, а те, кто имел средний или более низкий доход, в итоге обеднели в реальном выражении, то есть их покупательная способность снизилась.

Сколько стоят дома в Милане

В Милане цены на жилье для продажи или аренды намного выше, чем в среднем по Италии: в среднем недвижимость стоит 5 199 евро за квадратный метр, в то время как в среднем по Италии - 1 962. Объявления о сдаче жилья в аренду можно найти по цене 21,38 евро за квадратный метр, что почти вдвое больше, чем 11,94 евро, которые в среднем платят в Италии.

Средняя стоимость, естественно, колеблется, во всех городах цены меняются от района к району, и обычно пригороды стоят дешевле центральных районов, так же как в более популярных районах цены и арендная плата ниже, чем в более престижных.

Это относится и к Милану: покупка или аренда жилья в центральном районе Брера стоит более чем в два раза дороже, чем в Лорентеджо, на окраине города. Особенность Милана в том, что цены как в пригородах, так и в центре города значительно смещены вверх, что приводит к парадоксальному последствию: дома в пригородах Милана фактически стоят столько же, сколько и в более центральных районах других крупных городов: например, покупка или аренда квартиры в начале улицы Джамбеллино в Милане, исторического квартала рабочего класса, может стоить столько же за квадратный метр, сколько квартира в центре Флоренции или в Париоли в Риме.

Цены на карте - это средние цены, указанные в объявлениях о продаже недвижимости: обычно существует некоторая скидка, около 8%, согласно расчетам Nomisma.

В то время как цены выросли в Милане, в среднем по Италии они упали на 13%.

Стоимость аренды также выросла на 40%, вслед за ростом, который произошел по всей Италии, хотя и в меньшей степени, в среднем на 28%. Стоимость аренды жилья в Милане почти в два раза выше, чем в среднем по стране.

Тот факт, что Милан очень привлекателен для тех, кто хочет инвестировать, для тех, кто ищет работу, для тех, кто учится, и для тех, кто проводит исследования, является одной из основных причин столь высоких цен на недвижимость. Большинство данных касаются провинции или столичного региона Милана, то есть не отдельного муниципалитета, но они полезны, чтобы дать примерное представление о том, как развивается экономика в этом регионе. Один только столичный город Милан производит почти половину валового внутреннего продукта (ВВП) Ломбардии и 10% ВВП Италии.

По данным исследовательского центра Assolombarda, в 2022 году ВВП миланской метрополии значительно выше уровня, существовавшего до пандемии, и растет быстрее, чем в остальной Италии: доход, произведенный в 2022 году, на 6,5 процента выше, чем в 2019 году, против среднего итальянского показателя в 0,7 процента. В том же году число занятых превысило уровень 2019 года на 2,5 процента, в то время как на уровне Италии оно осталось неизменным, а в Ломбардии в целом снизилось на 0,7 процента.

На фоне стагнирующей и не очень динамичной национальной экономики экономика Милана движется в другом направлении и с другой скоростью, привлекая капитал и работников.

Это видно и по численности населения: с 2008 года в Милане наблюдается постепенный рост числа жителей, который усилился с 2013 года и имел кратковременный спад во время пандемии. Более чем общее число жителей, которое выросло с 1,3 до 1,4 миллиона, динамизм прибытия в город можно увидеть в текучести жителей: с 2008 по 2022 год в Милане поселилось около 700 тысяч человек, и за тот же период родилось 167 тысяч детей. Это в среднем 50 тысяч новых жителей в год.  

О скорости замещения постоянного населения можно судить и по количеству сделок с недвижимостью: продажи домов растут на протяжении многих лет, и в 2022 году они были примерно в два раза выше, чем в 2015 году.

Одним из многочисленных последствий огромного спроса является резкое сокращение времени, необходимого для продажи или аренды жилья: в 2015 году дома, выставленные на продажу и аренду, оставались доступными на рынке в среднем до 7 и 4 месяцев, сегодня - ровно в два раза меньше. Вместе с увеличением времени сократилась и переговорная сила потенциальных покупателей или арендаторов, поскольку те, кто предлагает дом на продажу или в аренду, могут рассчитывать на большой пул претендентов. Такое нарушение баланса сил привело к снижению средней скидки, применяемой при заключении договора: как уже упоминалось, сейчас она составляет около 8 процентов, тогда как в 2015 году она была 12,5 процента.

Почему выросли цены

По словам Элены Молиньони, руководителя отдела исследований рынка недвижимости Nomisma, "повышательное давление на цены в значительной степени оказывал спрос на дома, который в последние годы был довольно существенным и растущим, но которому пришлось столкнуться с ограниченным предложением, как в количественном отношении, потому что в наличии было мало домов, так и в качественном, потому что качество домов, доступных в Милане, в среднем низкое".

Повышательное давление на цены исходит в основном с двух сторон. Первое - это инвесторы, которые покупают дома не для того, чтобы жить в них, а именно в качестве инвестиций, для перепродажи или сдачи в аренду, для сноса и восстановления. Молиньони объясняет, что инвесторы в недвижимость, которые в Италии в основном иностранцы, когда им нужно решить, стоит ли делать инвестиции, оценивают экономику того района, где они хотели бы их сделать: как идут дела у компаний, есть ли работа или нет, количество туризма, как работают общественные службы и так далее. "Милан - первый город в Италии по экономическим показателям и всегда был привлекательным местом для инвесторов в недвижимость", - говорит Молиньони.

По словам советника Марана, "в этом десятилетии Милан стал единственным местом, где инвесторы видят смысл вкладывать деньги в Италию. Как крупных международных инвесторов, так и мелких итальянских сберегателей привлекает тот факт, что стоимость недвижимости в Милане постоянно растет, причем эта тенденция наблюдается и на международном уровне".

Марцио Брелья, президент исследовательского центра Scenari Immobiliari, говорит, что "в крупных городах наблюдается концентрация спроса на дома для инвестиций". На практике рынок недвижимости в Милане растет больше, чем в итальянских городах, но меньше, чем в остальной Европе: "С 2020 года цены на жилье в центре Милана выросли на 15 процентов, что в три раза больше, чем в среднем по Италии, но меньше, чем в других европейских столицах. В Берлине они выросли на 27 процентов, а в Париже - на 20 процентов".

Второй фронт давления на цены и арендную плату связан с высоким спросом со стороны более состоятельных слоев населения, которые искали дома на продажу или в аренду, соответствующие их финансовым возможностям, но нашли их немного. Те немногие дома, которые были, были разыграны среди множества претендентов, и цены, и без того высокие в среднем, выросли, потянув за собой вниз весь рынок недвижимости.

Все это усугубилось растущей тенденцией в финансовом секторе: многие итальянские сотрудники торговых банков и инвестиционных фондов, как правило, менеджеры и руководители, покидают Лондон, чтобы переехать в Милан и воспользоваться благоприятными налоговыми правилами, которые предоставляют большие скидки для тех, кто возвращается в Италию. Но город также стал популярным местом назначения для неитальянских финансовых работников, которые также покидают Лондон после Brexit.

Географическое положение города, которое в некоторых отношениях является стратегическим, также сыграло свою роль: за один час полета можно добраться до Франкфурта, другого важного европейского финансового центра, а за два часа - до Лондона.

Даже в сфере аренды предложение жилья невелико по сравнению со спросом, что объясняется небольшими размерами города, а также большим количеством иногородних студентов (только в районе города их около 70 000) и краткосрочной арендой, которая занимает около 7 000 квартир. По словам Молиньони, эти два явления - аренда для студентов и краткосрочная аренда - вытеснили большую часть предложения, предназначенного для долгосрочной аренды.

Есть и те, кто связывает рост цен на недвижимость в Милане с определенным типом повествования, которое ведется в городе, особенно в некоторых районах. Федерика Верона, градостроитель и эксперт по жилищным вопросам в Милане, приводит в пример район на окраине города, недалеко от Пьяццале Лорето, который всего за несколько лет приобрел беспрецедентную значимость в миланской истории.

"NOLO родился и стал центральной точкой Милана в тот момент, когда в каком-то журнале появилось сообщение о том, что NOrth of LOreto является частью via Padova", - говорит Верона. Родилась социальная улица с очень благородными намерениями, но все это было использовано в коммуникациях застройщиков, которые начали повышать цены на жилье, используя этот нарратив".

По мнению Молиньони, проблема нарративов соседства также сыграла свою роль, хотя и второстепенную. Рынок недвижимости в значительной степени зависит от ожиданий, которые являются результатом восприятия различных субъектов, таких как семьи, индивидуальный работник, ищущий дом, или крупный инвестиционный фонд. В случае Милана, продвижение, наглядность и инициативы, которые были предприняты для привлечения интереса, способствуют общей атмосфере уверенности в росте города, что в конечном итоге способствует росту цен.

За последнее десятилетие в Милане были проведены мероприятия, которые радикально изменили целые кварталы и способствовали перепланировке, как в случае с районом Изола. Агентствам недвижимости достаточно упомянуть хотя бы один проект реконструкции здания, возрождение парка или площади, чтобы убедить потенциальных покупателей или арендаторов согласиться на более высокие цены или арендную плату во всем районе. Даже ограниченное вмешательство в реконструкцию оказывает определенное влияние на воспринимаемое качество района, и эта стратегия иногда работает как стимул для реального улучшения.

Растущее неравенство

"Собственность в Милане чрезвычайно фрагментирована", - говорит Маран. "Обычно вы арендуете жилье не у инвестиционных фондов, а у тех, у кого это второй или третий дом. Есть не только люди, испытывающие трудности, но и те, кто извлекает выгоду из этой системы. Речь идет о росте неравенства, а не о повсеместном обнищании жителей".

По словам Молиньони, в Милане существует сильное неравенство на уровне распределения доходов. Индекс Джини, основной статистический параметр, который точно измеряет распределение доходов и таким образом выражает степень экономического неравенства в регионе, уже довольно высок в Ломбардии, а в Милане он самый высокий в Италии.

Средний класс сокращается все больше и больше, поскольку ему приходится сталкиваться с отсутствием роста заработной платы в связи с ростом стоимости жизни, а также в связи с банковскими кредитами, которые становятся более избирательными по отношению к тем, кто обращается за ипотекой, в связи с общим ростом процентных ставок. И этой части населения становится все труднее позволить себе жить в Милане: это видно и по рынку недвижимости, который замедляется в классе домов, предназначенных для этой части населения, говорит Молиньони.

Сама проблема заключается не только в росте стоимости жилья, но и в соотношении между доходами и стоимостью жилья. Согласно статье в Lavoce.info, около 65 процентов районов Милана не являются доступными для семьи со средним доходом. Милан - это город, который живет на двух скоростях: на одной - рост и развитие, на другой - те, кто бежит, да, но на другой скорости, чтобы продолжать быть в состоянии позволить себе этот город", - говорит градостроитель Федерика Верона.

Вся эта динамика, перечисленная до сих пор, связана с рыночными тенденциями, которые трудно обуздать политикой, не ограничивая частную инициативу. Обсуждение политики в области государственного жилья, призванной сделать город более доступным, предлагается часто, в том числе недавно на последнем Жилищном форуме, серии встреч на тему жилья между политиками, исследователями, гражданами и экспертами. Больше всего говорят о двух решениях: с одной стороны, система налоговых льгот для увеличения располагаемого дохода тех, кто живет в дорогих городах; с другой стороны, увеличение предложения более доступного жилья, как социального, так и частного кооперативного.

Согласно данным из документа по планированию миланского муниципалитета, более 10 процентов населения Милана проживает в государственном жилье. Жилищный фонд миланского муниципалитета состоит из 28 000 квартир, из которых 6 000 пустуют в ожидании перепланировки, управляемой компанией, в которой муниципалитет имеет долю, Metropolitana Milanese (MM Spa). Еще одна доля социального жилья принадлежит компании ALER, ответственной за социальное жилье во всей Ломбардии, которая управляет около 34 тыс. квартир в Милане.

В муниципалитете насчитывается более 60 тысяч коммунальных квартир, но многие из них находятся в ветхом состоянии, а многие пустуют. Миланский муниципалитет думает о создании новой компании по управлению социальным жильем, чтобы попытаться улучшить ситуацию.