Недвижимость в Италии снова обгоняет гособлигации: где покупка под аренду приносит больше всего

Покупка недвижимости в Италии для последующей сдачи в аренду снова выглядит привлекательной инвестицией. 

Согласно новому исследованию портала Idealista, в первом квартале 2026 года средняя валовая доходность жилья под аренду достигла 9,5%. Это выше показателя конца 2025 года, когда доходность составляла 9,1%, и соответствует уровню первого квартала прошлого года. Для сравнения, доходность 10-летних итальянских гособлигаций BTP сейчас составляет около 3,8%.

Иными словами, «кирпич» во многих случаях вновь приносит более чем вдвое больше, чем государственные бумаги, по крайней мере если смотреть на валовую доходность до вычета налогов, расходов на содержание и возможных периодов простоя.

Исследование Idealista сопоставляет цены покупки и ставки аренды по разным типам недвижимости, чтобы рассчитать потенциальную валовую доходность. 
Самым выгодным сегментом в Италии по-прежнему остаются коммерческие помещения. 

Средняя доходность магазинов в первом квартале 2026 года составила 12,4%. Это немного ниже, чем год назад, когда показатель находился на уровне 12,6%, но в целом подтверждает устойчивую привлекательность торговых помещений для инвесторов. 

Офисы, в свою очередь, показали доходность в 10,1%, сохранив стабильность по сравнению с прошлым годом. Жилая недвижимость вышла на 9,5 процента, а гаражи и боксы на 8,6%. Даже этот результат все равно заметно выше доходности 10-летних BTP.

Но главной новостью квартала стал сегмент гаражей. Их доходность выросла до 8,6% против 8,1% в предыдущем квартале и 8% год назад. Для рынка, который традиционно считался скорее стабильным, чем динамичным, это заметное изменение и говорит о том, что спрос на гаражи и парковочные места в ряде городов продолжает усиливаться.

Если говорить о жилой недвижимости, самой доходной для инвестиций оказалась Рагуза, где валовая доходность достигла 10,7%. Почти столь же высокие показатели зафиксированы в Трапани с 10,6% и в Ровиго с 9,8%. Выше среднего по стране также оказались Перуджа, Сиракуза, Катания и Катандзаро. Эти города объединяет сравнительно умеренная стоимость покупки на фоне достаточно устойчивого спроса на аренду, что и позволяет инвесторам получать более высокий возврат.

Среди крупных городов картина выглядит иначе. Наиболее высокую доходность жилья показал Палермо - 8,5%. За ним следуют Генуя с 8,2%, Турин с 7,6%, Рим с 7,11% и Неаполь с 6,6%. В таких городах, как Флоренция, Болонья, Венеция и особенно Милан, показатели заметно ниже. Во Флоренции доходность составила 5,8 %, в Болонье и Венеции - по 5,5%, а в Милане - 5,4%. Причина хорошо известна: высокие цены покупки сокращают соотношение между стоимостью объекта и арендным доходом. Самая низкая доходность жилья была зафиксирована в Больцано - всего 3,7%. Это единственный город в исследовании, где доходность жилой недвижимости оказалась ниже, чем у 10-летних BTP. Немного выше показатели в Сиене и Тренто, где доходность составила соответственно 4,8 и 4,9%.

На рынке офисов самую высокую доходность показала Перуджа - 12%. За ней идут Рим с 11,7%, Ла Специя с 11,6% и Генуя с 11,4%. Турин оказался примерно на уровне среднего показателя по стране с 10,2%. Милан и Неаполь заметно отстают, показывая соответственно 7,8 и 7,6%. В нижней части рейтинга находятся Авеллино с 4,5%, Лечче с 5,5% и Сиена с 6,1%. При этом сам портал уточняет, что рынок офисов остается гораздо менее однородным, чем рынок жилья или гаражей, поэтому сопоставимые данные доступны не по всем столицам провинций.

Для частных инвесторов эти данные подтверждают возвращение интереса к недвижимости как к источнику стабильного денежного потока. Но здесь важно помнить, что речь идет именно о валовой доходности. Она не учитывает налоги, расходы на ремонт и содержание, периоды без арендатора, возможные неплатежи и затраты на управление объектом. Поэтому цифры в диапазоне от 9 до 12 % не означают, что именно столько инвестор получит «чистыми». И все же даже после вычета части расходов разрыв по сравнению с доходностью государственных бумаг во многих случаях остается значительным.

Главный вывод исследования довольно ясен. На начало 2026 года Италия снова выглядит привлекательным рынком для тех, кто рассматривает покупку недвижимости под аренду. Коммерческие помещения сохраняют лидерство по доходности, жилая недвижимость уверенно опережает гособлигации, а гаражи показывают наиболее заметный рост. При этом наибольшую отдачу все чаще дают не традиционно «престижные» рынки вроде Милана или Флоренции, а города, где цены на покупку остаются более умеренными, а арендный спрос достаточно высоким.