Недвижимость в Италии — 2025: рынок восстанавливается, но доходность требует стратегического подхода

Спустя несколько лет нестабильности и замедления, рынок недвижимости Италии демонстрирует признаки восстановления. Рост числа сделок, увеличение спроса на жилье, снижение ставок со стороны ЕЦБ и стабилизация макроэкономических факторов формируют позитивный инвестиционный климат. Однако привлекательность недвижимости как актива требует более взвешенного анализа: растущая регуляторная нагрузка, изменение потребительских предпочтений и дифференциация доходности по регионам и типам объектов создают менее однозначную картину.

Жилая недвижимость: рост активности, стабилизация цен

Согласно последнему отчету Osservatorio OMI dell’Agenzia delle Entrate, в 2024 году количество сделок на рынке жилья составило 719 578, что на 1,3% выше предыдущих показателей. Выручка сектора достигла 114 млрд евро, увеличившись на 2,5 млрд евро в номинальном выражении. Основной рост сосредоточен в северных регионах (особенно на Северо-Западе), но наибольшие темпы прироста спроса отмечаются на Юге страны (+2,6%).

Исследование Immobiliare.it Insight фиксирует рост спроса на жильё в I квартале 2025 года на 18%, тогда как средняя цена квадратного метра увеличилась на 3%, достигнув 2 100 евро. Аналитики Nomisma ожидают дальнейшей консолидации рынка и постепенного ускорения роста в течение второго полугодия.

Монетарная политика: влияние снижения ставки ЕЦБ

5 июня 2025 года Европейский центральный банк снизил базовую ставку на 25 б.п. — восьмое снижение за период денежной адаптации. Это решение уже оказывает влияние: спрос на ипотечное кредитование увеличился на 22,4% в годовом сопоставлении. При этом доминирующим остается спрос на кредиты с фиксированной ставкой, отражающий стремление заемщиков к долгосрочной предсказуемости платежей.

По предварительной оценке, снижение ипотечной ставки при кредите в 125 000 евро на 25 лет может означать экономию до 150 евро в месяц по сравнению с условиями 2023 года. Несмотря на сохраняющуюся инерционность банковских продуктов, перспективы рынка ипотеки оцениваются как позитивные для второй половины года.

Энергетическая эффективность как ключевой драйвер стоимости

Одним из устойчивых трендов 2025 года является рост цен на энергоэффективные дома классов A и B. По данным Crif Real Estate Services, на Северо-Востоке Италии разница в цене между «зелёной» и энергетически неэффективной недвижимостью (с классами C–G) составляет до 952 евро за м².

В то же время, дома с низкой энергоэффективностью дешевеют — особенно в регионах с развитым рынком: Северо-Запад (-9% в годовом выражении). Отечественные банки также отдают предпочтение энергоэффективному жилью, расширяя программы «зелёной ипотеки» с улучшенными условиями кредитования.

«Мы фиксируем устойчивый рост интереса к экологичной недвижимости — как со стороны покупателей, так и со стороны кредитных учреждений», — отмечает Даниэла Перкоко (Crif).

Доходность и структура рынка: жилая vs коммерческая недвижимость

По данным Nomisma, средняя валовая доходность аренды жилой недвижимости в 2024 году составила 7,7% — против 8,9% по оценке Idealista.it на 2025 год. Однако наибольшую доходность по-прежнему обеспечивают коммерческие объекты (магазины: до 12,6%) и офисные помещения (до 10,2%).

Сравнение средней доходности:

Также заметна региональная диверсификация доходности: наибольший доход от аренды жилья обеспечивают малые центральные города (Бьелла, Катания, Сиракуза), тогда как крупнейшие метрополии — Милан, Рим — демонстрируют стабильную, но более низкую рентабельность.

Университетские центры: новый сегмент роста

Рынок аренды в студенческих городах показывает всплеск активности. В Болонье, Флоренции, Падуе и Турине зафиксирован рост арендных ставок на однокомнатные квартиры до 70% за последние четыре года. Средняя стоимость аренды варьируется от 483 евро в Турине до 714 евро в Милане.

Этот сегмент, характеризующийся высокой ликвидностью и невысокими издержками по входу, представляет интерес для внерегиональных частных инвесторов, особенно в условиях адаптации рынка образования после пандемии.

Краткосрочная аренда и дома отдыха: высокая доходность, растущие ограничения

Инвестиции в объекты для краткосрочной туристической аренды по-прежнему привлекательны из-за сезонного спроса в курортных зонах и городах культуры (Рим, Флоренция, Милан, Венеция). Однако регуляторные инициативы усиливаются.

С 2025 года обязательным становится наличие CIN (Национального идентификационного кода), а налог для объектов краткосрочной аренды (2–4 объекта) увеличен с 21% до 26%. Несмотря на частичную отмену норм о запрете self check-in, риски нормативных изменений остаются актуальными.

Издержки, налоги и фискальная политика

Инвестиции в недвижимость в Италии сопровождаются высоким налоговым и операционным бременем:

- Налоги при покупке: 9% регистрационного налога от кадастровой стоимости, пошлины, расходы на нотариуса.

- IMU: муниципальный налог на вторую недвижимость.

- Налог на аренду: 21% (или 10% для согласованных договоров).

- Налог на прирост капитала: при продаже недвижимости в течение 5 лет.

- Расходы на ремонт: с 2025 года бонус на реконструкцию снижен с 50% до 36%.

Связанные издержки могут съесть до 30–40% валовой доходности, особенно при низкой занятости или высоком уровне износа объекта.

Вывод: недвижимость остаётся актуальным активом, но требует стратегического подхода

На 2025 год рынок недвижимости Италии предлагает инвестору:

- умеренную, но стабильную доходность;
- тенденцию роста популярности энергоэффективных объектов;
- позитивную динамику в регионах с развитой инфраструктурой и университетскими центрами;
- сохраняющийся интерес к краткосрочной аренде — при повышенном регуляторном контроле.

Однако принятие инвестиционного решения должно учитывать:

- рост фискального давления;
- необходимость высококачественного операционного управления;
- значительную волатильность доходности в зависимости от региона и формата собственности.

Недвижимость как класс активов остается эффективным инструментом защиты капитала и генерации дохода в условиях макроэкономической неопределенности. Однако для достижения устойчивой доходности необходима профессиональная оценка рисков, оптимизация налоговой нагрузки и учет новых структурных трендов.