Как подать жалобу на агентство недвижимости в Италии

Из-за этого многие итальянцы и особенно иностранцы полагаются на профессионалов - агентства недвижимости.

Однако нельзя быть на 100% уверенным, что любой агент по недвижимости всегда является гарантией профессионализма и компетентности. Фактически, вы можете обнаружить, что имеете дело с нелегально работающим риэлтором или просто с нечестным и недобросовестным человеком, единственной целью которого является получение комиссии по сделке. Понятно, что, столкнувшись с таким поведением, вы обязаны подать жалобу на агентство недвижимости.

Проблемы с агентством недвижимости: 8 вещей, которых нужно остерегаться

Прежде чем подробно объяснять, как подать жалобу в агентство недвижимости, мы хотим дать вам ценный совет, чтобы попытаться снизить определенные риски, связанные с покупкой, продажей или арендой недвижимости.

Понятно, что очень важно полагаться на компетентное и профессиональное агентство недвижимости. Но как распознать эти качества? Какие элементы и поведение заставляют нас понять, что мы имеем дело с нечестным/непрофессиональным/нелегальным агентством недвижимости?

Вот 8 пунктов, на которые следует обратить особое внимание.

1 - РАЗРЕШЕНИЯ

Первое, что вам нужно уточнить: имеет ли право агент, находящийся перед вами, практиковать свою профессию? У него есть все необходимые разрешения? В связи с этим вы должны знать, что для того, чтобы практиковать эту профессию в Италии, агент по недвижимости должен пройти курс обучения, сдать определенный экзамен и регулярно регистрироваться в определенном разделе бизнес-реестра Торговой палаты.

Как это проверить? Достаточно зайти в офисы местной торговой палаты или проконсультироваться на официальном сайте. Кроме того, вы можете попросить показать удостоверение личности, подтверждающее регистрацию. Ясно, что компании, которые занимаются посредничеством, также должны быть зарегистрированы в такой роли.

Если человек или агентство, с которым вы имеете дело, не зарегистрированы в Торгово-промышленной палате, это означает, что они работают нелегально, не соблюдая действующее законодательство. Вы можете им доверять? Ответ однозначно отрицательный.

2 - ПИСЬМЕННОЕ СОГЛАШЕНИЕ

На первой вашей встрече вам, безусловно, будет предоставлена ​​общая информация и другая более конкретная информация. Профессиональное агентство должно сразу предложить вам оформить договор о посредничестве в сфере недвижимости, в котором следует указать оказываемые услуги, продолжительность их оказания, размер комиссии, условия продажи, процедуру прекращения полномочий агентства недвижимости, наличие пени или доплаты и так далее.
В противном случае вы не сможете предъявлять претензии или оспаривать несоблюдение какого-либо пункта устного соглашения.

3 - ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ

Очень важно, чтобы оценка была произведена адекватно: в этом отношении необходимо, чтобы агентство должным образом учитывало не только местоположение и состояние имущества, но также его архитектурную ценность, год постройки, состояние систем (кондиционер, сигнализация, централизованный замок и др.), консьерж-сервис, его вид, наличие или отсутствие лифта и так далее.

Может случиться так, что агентство, в зависимости от случая, переоценивает или недооценивает имущество. По этой причине мы всегда рекомендуем вам запросить дополнительную экспертизу у профессионалов в этой области.

4 - ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР

Серьезное и надежное агентство должно показать вам, как работает эксклюзивный договор, если оно намеревается его предложить. Как это узнать? Это просто. Если в контракте фигурирует пункт «эксклюзивный», это означает, что вы будете взаимодействовать только с агентом, находящимся перед вами, и вы не сможете связаться с каким-либо другим агентством, не говоря уже о продаже собственности самостоятельно. Фактически, при возникновении этих гипотез агентство может запросить у вас компенсацию за ущерб.

Если вы намереваетесь подписать эксклюзивный договор, знайте, что в нем должны быть указаны все обязательства, которые берет на себя агентство недвижимости: помощь в технических офисах, финансовых офисах, публикация рекламных объявлений, проверка наличия просроченной платы за кондоминиумы и так далее.

5 - СТРАХОВАЯ ПОЛИТИКА

Агент по недвижимости обязан оформить подходящий страховой полис на случай ущерба, причиненного халатностью, ошибкой или профессиональными ошибками. Это страхование гражданской ответственности, которое законом было объявлено обязательным для данной категории несколько лет назад.

6 - КОМИССИЯ

Посредник должен получить комиссию от каждой из сторон. Перед подписанием контракта важно согласовать процент, на который имеет право посредник, а также способы оплаты.

Помните, что комиссия выплачивается агентству только после официального заключения сделки или после подписания предварительного договора купли-продажи.

Однако бывают случаи, когда вы можете возражать против уплаты комиссии или требовать возмещения, если оплата уже была произведена. В этой же статье мы расскажем, когда агентство недвижимости не имеет права на комиссию.

7 - ДЕПОЗИТ

После подписания безотзывного предложения о покупке необходимо внести залог. Всегда помните, что залог должен быть выплачен только и исключительно продавцу. Так что, если его запрашивает посредник, это означает, что вы имеете дело с недобросовестным агентством недвижимости.

8 - ПРАВИЛЬНОЕ И БЕСПРИСТРАСТНОЕ ПОВЕДЕНИЕ

Агентство недвижимости через своих сотрудников должно обеспечивать профессиональное, прозрачное и беспристрастное поведение. Что это значит? Например, агентство должно сообщить одной из сторон, участвующих в сделке, обо всех известных ему обстоятельствах, которые могут повлиять на его оценку и, следовательно, на его заключение.

Таким образом, если он не сообщает о наличии ипотеки на имущество, сложностей с оформлением сертификата пригодности для жилья или наличии серьезных структурных дефектов в здании, совершенно очевидно, что он ведет себя непрофессионально и пострадавшая сторона может на законных основаниях отказаться от уплаты комиссии.

Еще один элемент, на который вы должны обратить внимание, - это наличие в контракте каких-либо несправедливых пунктов. Если вы обнаружите их присутствие, мы приглашаем вас подумать, действительно ли поручить эту задачу этому агентству недвижимости или уместно обратиться к другому.

Напоминаем, что те пункты, которые приносят значительные преимущества стороне, подготовившей и включившей их в договор (в нашем случае - агентству недвижимости) в ущерб другой стороне (потребителю), считаются несправедливыми и незаконными. Другими словами, те пункты, которые вызывают существенный дисбаланс прав и обязанностей, вытекающих из контракта, в ущерб потребителю, должны считаться незаконными.

Рассмотрим некоторые из них.

> Оговорка о нерасторжении контракта для клиента

Стандартный контракт предоставляет обеим сторонам право отказаться от обязательств без выплаты компенсации. Однако в некоторых нетипичных договорах потребитель обязан соблюдать условия истечения срока действия договора, не имея возможности расторгнуть его до истечения срока. Кроме того, если за досрочное расторжение договора заказчиком предусмотрен штраф, он не должен предполагать чрезмерную и непропорциональную сумму по сравнению с действиями, совершенными агентом во время отзыва.

> Положение об эсклюзивности

Это следует считать спорным, поскольку оно ограничивает свободу потребителя. По этой причине пункт должен быть предметом переговоров между сторонами, и в контракте должно быть предусмотрено пустое место, где можно указать, согласен или нет заказчик. Если посредник вставляет его по собственной инициативе в договор, не обсуждает его с клиентом и считает его принятым при подписании акта, клиент может законно подать жалобу на агентство недвижимости за неправомерное поведение.

> Штрафы и санкции

Если договор предусматривает применение штрафов за невыполнение условий, которые явно чрезмерны и несоразмерны в отношении любого отказа клиента: подписать договор, посещать объект недвижимости, нарушить соглашение об эксклюзивности и т.д., можно говорить о несправедливых действиях риэлтора.

> Положение о юрисдикции

Согласно закону, в случае возникновения споров компетентным является суд по месту жительства или постоянного проживания клиента; если указано место, где находится агентство недвижимости, это явно несправедливый пункт.

В конечном итоге, если вы обнаружите наличие несправедливых положений, мы рекомендуем вам сообщить о них в письменной форме в агентство посредством этого письма, оспаривая их. Если агентство не докажет, что этот пункт был предметом индивидуальных переговоров, он считается недействительным. Однако его недействительность не ведет автоматически к недействительности всего контракта.

Как я могу заявить о некомпетентности/непрофессиональных действиях агентства недвижимости?

Вы обнаружили, что агентство, с которым вы подписали контракт, не зарегистрировано в Торгово-промышленной палате; или вы констатировали наличие в контракте несправедливой оговорки; или вы обнаружили, что агентство недвижимости явно нарушило обязательства по предоставлению информации, предусмотренные законом (например, оно не сообщило об отсутствии сертификата пригодности для проживания определенного объекта недвижимости), или оно недостаточно рекламировало вашу собственность для продажи или не предоставило всю необходимую документацию по интересующему вас объекту (планы этажей, сертификат энергоэффективности, сертификат соответствия систем электроснабжения и газа и т. д.) или агент по недвижимости попросил вас заплатить ему отдельную сумму за услугу, которая фактически входила в его полномочия, ...

Это эпизоды, подтверждающие явное неправомерное поведение агентства недвижимости. Во всех этих случаях, как себя вести?

Вот возможные способы:

- вы можете подать жалобу в агентство недвижимости с просьбой немедленно восстановить определенные условия, отозвать определенные претензии, повысить эффективность определенных действий и т. д.;
- можно ограничиться оспариванием комиссии, взимаемой агентством недвижимости;
- вы можете сообщить о прекращении действия договора с агентством недвижимости. В этом случае вы можете дождаться истечения срока действия контракта, позаботившись о том, чтобы направить запрос на аннулирование договора с уведомлением не менее чем за 30 дней в случае, если предусмотрено автоматические продление; или вы можете потребовать немедленного разрыва, без уплаты штрафов или затрат, при наличии уважительной причины (ст. 1453 Гражданского кодекса Италии). В последнем случае просто напишите письмо с сообщением о расторжении договора с агентством недвижимости.

Если проходят недели, а агентство не берется предлагать решения по заявленным вами жалобам, и не представляется доступным даже для очной встречи, не сдавайтесь. Свяжитесь с Торгово-промышленной палатой вашего города. Там вы можете не только подать жалобу, но и положиться на Службу посредничества.

Это инструмент, который дает вам возможность разрешить спор с помощью независимого, беспристрастного и нейтрального посредника. Как и любая другая процедура посредничества или примирения, эта процедура также известна как простая, дешевая и быстрая. Процедура должна завершиться в течение 4 месяцев со дня подачи жалобы. Кроме того, вы имеете право решать, нанять ли адвоката, который будет представлять вас, надежного консультанта или проводить процедуру, полагаясь только на себя.

Медиатор, проанализировав вопрос, внесет сторонам предложение, которое может быть принято или нет. В случае принятия предложения, его содержание заносится в протокол и должно соблюдаться обеими сторонами.

Если же предложение не будет принято, вы можете обратиться к судье и подать в суд на агентство недвижимости. Внимание: если приговор судьи соответствует предложению медиатора, сторона, отказавшаяся от результатов медиации, должна будет оплатить все судебные издержки.

Нечестное агентство недвижимости: когда подавать жалобу

По сравнению с описанными выше случаями, поведение агента по недвижимости, который запрашивает и получает от покупателя уплаченный непосредственно ему залог (возможно, наличными), а не владельцу собственности, в этом случае может иметь место преступление в виде мошенничества, что наказуемо в соответствии с итальянским Уголовным кодексом.

Но вышеуказанные - не единственные мошенничества, совершаемые против клиента. Бывают случаи, когда агент и покупатель соглашаются купить недвижимость по цене, которая явно выше, чем реальная рыночная оценка, но при условии, что продавец обязуется уплатить комиссию в пользу агента до заключения сделки. В этот момент агент получит свое вознаграждение, но передачи фактического права собственности никогда не произойдет, потому что тем временем потенциальный покупатель таинственным образом исчезнет.

В таких ситуациях, вместо того, чтобы активировать процедуру рассмотрения жалоб агентствами недвижимости, более чем когда-либо целесообразно направить агентству письменное предупреждение с просьбой немедленно вернуть уплаченные суммы. Вы можете действовать самостоятельно или полагаться на своего доверенного юриста.

Если агент по недвижимости упорствует в своем поведении и не проявляет желания вернуть деньги, лучше всего обратиться в полицию и подать жалобу на агента по недвижимости.