Гид по покупке дома в Италии

Ни для кого не секрет, что в Италии есть немало удивительно красивых мест, где можно купить недвижимость. Вспомните озеро Комо, где покупали недвижимость сэр Ричард Брэнсон и Джордж Клуни, или актера Колина Ферта, у которого есть дом в Перудже.

Рассказываем, каков процесс, которому должны следовать иностранные граждане при покупке - и есть ли большая разница между резидентами и нерезидентами Италии?

"Прежде всего, нужно учитывать, что покупка в Италии очень безопасна и относительно проста с юридической точки зрения, в зависимости от вашей ситуации", - говорит Антон Гросс, глава юридической фирмы Trade & Consulting sas. 

"Как и в любой другой стране, существуют процедуры, которые необходимо соблюдать, но их можно свести к четырем ключевым областям", - продолжает он.

Поиск недвижимости 

Большинство покупателей и продавцов, как правило, выбирают путь агента по недвижимости. Если вы хотите, чтобы агент по недвижимости помог вам в поиске недвижимости, вы заключаете с ним договор.

"Обычно агентское вознаграждение составляет от двух процентов до пяти процентов от общей запрашиваемой цены, и обычно его платят как покупатель, так и продавец".

Советуем также обратить внимание на то, есть ли в договоре с вашим агентством пункт пункт о исключительной юрисдикции.

"При искслючительной юрисдикции вы соглашаетесь не назначать другое агентство и, возможно, вам придется заплатить агенту, даже если вы найдете недвижимость самостоятельно или через другое агентство. При неисключительной юридикции такого не происходит".

Обратите внимание на то, что агентства недвижимости всегда должны иметь код НДС и быть зарегистрированными в местной торговой палате.

Обязательное предложение

После того как недвижимость вашей мечты будет выбрана, агентство может попросить вас подписать предложение, которое называется proposta irrevocabile d'acquisto. Покупатель подписывает этот документ и обязуется купить недвижимость по определенной цене, если продавец согласится. 

"На этом этапе вас также могут попросить внести залог, но для покупателя безопаснее перечислить его на счет нотариуса", - говорит Марио.

Когда бумага подписана покупателем, она становится обязательной для него на определенный период времени, но не для продавца. Это происходит до тех пор, пока продавец не примет предложение, и тогда оно становится полностью обязательным.

Если покупатель откажется от сделки, он потеряет свой депозит. Если продавец откажется от сделки, он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка.

Если никто не отказывается, соглашение переходит на следующий этап.

Предварительный договор

На итальянском языке предварительный договор называется compromesso. Потенциальный покупатель и продавец договариваются о дате завершения сделки и выплате задатка (caparra). Обычно эта сумма составляет от 10 до 20% от запрашиваемой цены.

В предварительном договоре должны быть указаны договоренности сторон по предложению, а также дополнительная информация о продаваемой недвижимости, например, адрес, кадастровые данные и цена продажи.

Адвокат говорит: "На этом этапе и до подписания предварительного договора я бы всегда советовал потенциальным покупателям нанять инспектора, который может действительно проверить недвижимость. В этом случае будет можно получить скидку от общей запрашиваемой цены. Однажды у нас был случай, когда покупатель получил скидку в размере 5 000 евро с запрашиваемой цены, потому что его эксперт обнаружил какие-то несоответствия".

После подписания соглашения обеими сторонами, обычно в присутствии нотариуса, нотариус вносит договор в государственный реестр недвижимости. После этого продавец будет защищен от любых предложений со стороны покупателя. В юридической терминологии это называется эффектом предварительного бронирования (effetto prenotativo).

"Как правило, завершение сделки по покупке недвижимости занимает от одного до трех месяцев после подписания предварительного договора", - добавляет Антон Гросс.

Окончательный договор и завершение сделки

Обе стороны должны подписать окончательный договор у нотариуса. Покупатель должен указать, как будет производиться оплата. 

Опять же, желательно перечислять любые платежи на счет нотариуса, чтобы он мог передать их продавцу.

После этого покупатель обычно получает ключи, а нотариус приступает к уплате налогов и передаче прав собственности. 

В чем заключаются основные различия между нерезидентами и резидентами, покупающими недвижимость в Италии?

"Первое и главное - это взаимность", - говорит адвокат. "Те нерезиденты, чьи страны не разрешают нерезидентам покупать недвижимость в своей стране, не могут покупать ее в Италии".

Недавние примеры - Канада и некоторые кантоны Швейцарии. "Если вы хотите воспользоваться более низкими налогами и на свой первый дом, вам придется стать резидентом Италии в течение 18 месяцев после покупки недвижимости".

В настоящее время нерезиденты платят до девяти процентов от кадастровой стоимости, в то время как резиденты могут платить всего два процента.

"И последнее, что следует учитывать, - это то, насколько сложно получить ипотечный кредит в Италии, если вы нерезидент", - говорит Антон Гросс.

"В остальном Италия - безопасное место для покупки, потому что здесь существует множество процедур, защищающих обе стороны".