Единый налог с арендной платы в Италии
Что такое льготное налогообложение арендной платы в Италии и как оно работает.
Единый налог (шедулярный налог) с арендной платы - альтернативный режим налогообложения, который позволяет владельцам жилой недвижимости выбирать фиксированное налогообложение исключительно для дохода от аренды, заменяя им ставку подоходного налога с физических лиц, взимаемого с общего дохода, полученного в течение года.
Это означает, что доход, получаемый от арендной платы, оговоренной в договоре, в случае применения режима единого налога (cedolare secca), облагается налогом отдельно, по субсидированной ставке, и не способствует формированию общего дохода, облагаемого подоходным налогом с населения.
Единый налог имеет две разные ставки, равные 10% и 21%.
Преимущества 10-процентной ставки очевидны, но даже применение 21-процентной ставки может быть удобным, особенно в случае средних и высоких доходов.
Давайте рассмотрим, каковы требования для применения субсидированного налогообложения доходов от арендной платы, в каких случаях применяется ставка 10% и 21% и каковы общие правила.
Единый налог с арендной платы в Италии: как это работает
Итак, как мы уже выяснили, единый налог - это необязательный налоговый режим, при котором владельцы арендуемой недвижимости могут воспользоваться льготным налогообложением дохода от аренды по фиксированной ставке 21% или 10%, в зависимости от конкретной ситуации.
Это альтернативный налоговый режим взиманию подоходного налога с физических лиц в Италии, который, как мы знаем, предусматривает ставки от 23% до 43%, применяемые на основе эталонной шкалы доходов.
Понять, как работает единый налог, довольно просто: расчет налогов, причитающихся с тех кто его использует в 2020 году, производится не на общий доход, а на фиксированной основе исключительно на доход от аренды, применяя базовую ставку (равную 21% или 10% в зависимости от типа заключенного договора).
Помимо замены подоходного налога, единый налог также включает в себя муниципальные и региональные сборы, а также гербовый сбор и регистрационный налог.
Единый налоговый режим ("cedolare secca") для доходов от аренды недвижимости может быть выбран физическими лицами, имеющими реальное право на арендуемое имущество.
Опция 10% или 21% допускается для договоров аренды имущества кадастровой категории A1 / A11, за исключением A10.
Объект должен предназначаться некоммерческим организациям с конкретными ограничениями на использование самой собственности.
До прошлого года можно было выбрать режим льготного налогообложения со ставкой 21% и для коммерческой недвижимости (магазинов, ресторанов и офисов).
С этого года это уже не так: Закон о бюджете 2020 отменил такую возможность (но остается в силе для тех, кто подписал договор аренды в 2019 году).
Ставки 10% и 21%: как они применяются
Если арендодатель решает выбрать льготный налоговый режим, об этом следует сообщать еще во время подписания договора аренды.
21%-я ставка применяется для договоров с нефиксированной арендной платой.
Ставка 10% применяется к договорам аренды с согласованной арендной платой, подписанной в муниципалитетах, которые имеют следующие проблемы:
- нехватка жилищных решений: Бари, Болонья, Катания, Флоренция, Генуя, Милан, Неаполь, Палермо, Рим, Турин и Венеция и соседние муниципалитеты, а также другие столицы провинций;
- муниципалитеты с высокой плотностью населения;
- муниципалитеты, пострадавшие от стихийных бедствий.
Кроме того, ставка 10% действует для:
- договоров аренды для иногородних студентов;
- договоров аренды на срок не менее одного месяца и не более 18 месяцев.
Как выбрать режим единого налога и как оформить договор
Режим единого налога является необязательным, и, следовательно, необходимо сообщать о нем при регистрации контракта, однако присоединиться к режиму можно и позднее (всегда в течение 30 дней с момента продления договора об аренде).
Помните, что те, кто выбирает данный режим, должны будут сообщить об этом арендатору заказным письмом.
Льготный режим не может применяться к договорам аренды, заключенным с арендаторами, которые осуществляют предпринимательскую деятельность, независимо от последующего использования имущества, к примеру, в целях размещения сотрудников и служащих, за исключением случаев, предусмотренных для помещений, отнесенных к категории С1.
Как долго длится налоговый режим "cedolare secca"?
Льготный режим налогообложения действует на протяжение всего срока действия контракта (с учетом продления), однако арендодатель имеет право аннулировать его при годовом продлении (на следующий год).
Отказ от единого налога должен быть сделан в течение 30 дней после истечения предыдущего налогового периода, он включает в себя уплату регистрационного налога, возможно, причитающегося.
В случае пролонгации договора аренды необходимо подтвердить использование данного режима. Подтверждение опциона должно быть сделано в срок, установленный для уплаты регистрационного налога, то есть в течение 30 дней после истечения срока действия договора или предыдущего продления. В случае расторжения договора регистрационный налог не взимается, если арендодатель выбрали режим «единого налога». Тем не менее, необходимо сообщить о досрочном прекращении, представив должным образом заполненную форму RLI в офис, где был зарегистрирован контракт.
Влияние льготного налогового режима на доход
Доход от аренды недвижимости при уплате единого налога:
- исключен из общего налогооблагаемого дохода;
- по доходу от аренды налоговые вычеты не могут быть востребованы.
Доход от аренды, в любом случае, должен быть включен в общий годовой доход с целью признания причитающегося или для определения вычетов, и выгод любого типа (к примеру, подсчет ISEE).
