Дом с аукциона в Италии, почему покупать сейчас проще?
Что нужно знать, чтобы заключить выгодную сделку.
Аукционы недвижимости могут быть выгодной сделкой, в них может участвовать любой желающий, и очень часто вам даже не нужно физически появляться на аукционе.
Однако есть много вещей, на которые следует обратить внимание, и важно с самого начала выбросить из головы мысль о том, что если вы ищете, например, пентхаус в центре Рима или Милана, то сможете купить его за долю рыночной цены, потому что это не так: большинство предлагаемых объектов, особенно в жилом секторе, имеют низкое качество.
Расцвет специализированных консалтинговых фирм и брокерских агентств
Тем не менее, внимание к этой процедуре покупки растет и, похоже, будет расти в будущем, о чем свидетельствует расцвет специализированных консалтинговых фирм и брокерских агентств, занимающихся недвижимостью, подлежащей судебной продаже.
В принципе, существует четыре причины этого явления:
1) возврат интереса к инвестициям в недвижимость; очень часто те, кто стремится купить дом на аукционе, делают это не для того, чтобы непосредственно жить там, а покупают для сдачи в аренду или для детей;
2) доступность процедур, упомянутых выше;
3) возможность получения ипотечного кредита на покупку на условиях, аналогичных условиям обычных сделок;
4) замедление роста цен на жилье в последние годы.
И, пожалуй, самый важный аспект: недвижимость выставляется на аукцион иногда спустя годы после оценки, на которой основана цена. Когда дома, оцененные ближе к 2010 году, выставлялись на продажу, аукционные базы часто оказывались совершенно нереальными, когда, возможно, спустя несколько лет недвижимость продавалась, потому что они были слишком высокими по сравнению с текущей рыночной стоимостью.
Сегодня эта проблема частично преодолена, как потому, что сегодняшние цены не намного ниже, чем три года назад (а в некоторых городах они выше), так и потому, что время, необходимое для начала процедуры, несколько сократилось.
Согласно отчету специализированной компании Reviva, в прошлом году трудности, связанные с чрезвычайной ситуацией в области здравоохранения, наложили свой отпечаток на проведение аукционов недвижимости, поскольку, несмотря на заметное улучшение по сравнению с 2020 годом, показатели все еще низки по сравнению с 2019 годом. Фактически, было проведено 185 555 аукционов, по сравнению с 114 216 в 2020 году и 254 649 в предыдущем году; общая стоимость недвижимости, участвовавшей в процедурах, составила 14,3 млрд евро, рассчитанная по минимальной стоимости предложения. Всего было предложено 126 425 объектов недвижимости; это число явно меньше, чем на аукционах, поскольку для достижения результата часто требуется не один "эксперимент по продажам", и каждый эксперимент после первого, проходящий при сниженной аукционной базе, неизбежно также приводит к снижению стоимости недвижимости.
В 32 случаях в 2021 году было проведено целых шесть аукционов. На аукцион было выставлено 62 568 объектов жилой недвижимости, средняя минимальная стоимость которых составила 79 442 евро. Среди регионов рекордсменом по количеству объектов недвижимости является Ломбардия - 10 978, за ней следует Сицилия - 6 614. Среди провинций преобладает Рим с 6 698 объектами недвижимости, за ним следует Милан с 4 749 объектами.
Способы проведения аукционов
Аукционы могут проводиться различными способами.
Классическим является закрытый аукцион с физическим присутствием: заявка подается (минимально возможная - база аукциона, уменьшенная на 25%) в запечатанном конверте с внесением залога в размере 10% от базы аукциона, после вскрытия конвертов начинаются торги, минимальная сумма ставки устанавливается аукционным извещением, а затем имущество присуждается тому, кто предложит наибольшую цену. Если аукцион не состоялся, проводится новый аукцион по более низкой цене.
Однако сегодня можно проводить смешанные аукционы - очные и онлайновые (те, кто участвует в последнем режиме, также подают свои заявки онлайн); исключительно онлайновые аукционы, которые могут быть как синхронными (одновременное открытие заявок), так и асинхронными, при этом процесс длится несколько дней.
Правила аукциона были кардинально изменены Указом 132/2015, который фактически упразднил процедуру, позволявшую повышать ставки даже после присуждения лота. На оплату стоимости недвижимости дается 120 дней (в противном случае залог теряется), что более чем достаточно для получения ипотечного кредита. Документ, на основании которого присуждается собственность, полностью заменяет договор, что позволяет сэкономить на оплате услуг нотариуса.
Однако остаются проблемы, существовавшие и до принятия указа: недвижимость практически всегда нуждается в ремонте сверху донизу и часто бывает занята, поэтому освободить ее нелегко, а если не удается договориться с жильцом, приходится обращаться в суд. Вот почему, даже если купить недвижимость с аукциона в Италии - хорошая идея, для непрофессионала это не всегда легко.
