Дом в Италии с аукциона: как найти выгодную сделку и избежать рисков

Конечно, у этого пути есть подводные камни, такие как риск невозможности немедленно использовать дом, потому что он уже заселен теми, кто живет там по договору аренды, однако в большинстве случаев достаточно владеть достоверной и полной информацией, чтобы правильно разрешить и преодолеть возникающие с аукционной недвижимостью проблемы.

Следует уточнить, что «ловушки», которых боятся, часто являются лишь результатом чрезмерного недоверия, поскольку (например) экспертиза, назначенная судьей и содержащая всю полную информацию о недвижимости, всегда доступна заинтересованным в покупке лицам.

При этом существует много аспектов, которые необходимо учитывать, сосредоточив внимание на механизме, который регулирует всю операцию, начиная от определения стартовой цены и заканчивая "зеленым светом" для торгов.

Также важны любые конкретные ситуации, касающиеся ипотеки, доступа к бонусам и финансированию, а также к погашению имеющихся задолженностей. 

Что касается процедуры, касающейся методов продажи для электронного аукциона, необходимо учитывать использование портала государственных продаж Министерства юстиции и три типа торгов (синхронные, асинхронные и смешанные), определенные в каждом случае.

Дальше подробнее.

Покупка дома вашей мечты в Италии по цене ниже рыночной: это может показаться обманным рекламным лозунгом, но, на самом деле, в этом нет лжи. Те, кто решили купить дом, участвуя в аукционах недвижимости, могут действительно сэкономить деньги. Участие в аукционе, все же, пугает многих возможных покупателей. Однако, нет никаких сомнений в том, что прежде чем пытаться выиграть недвижимость на аукционе, желательно узнать принцип работы аукционов в Италии.

Аукционы и их виды 

В целом, аукцион недвижимости может быть определен как «конкурентная» продажа, которая происходит с представлением одного или нескольких предложений и заканчивается передачей права собственности за самую высокую предложенную участниками аукциона цену. Закон определяет два типа аукционов: первый касается распоряжения государственными активами, который следует определенным правилам; второй - судебный. Последнее состоит из принудительной продажи имущества, принадлежащего физическому или юридическому лицу (должнику), которое из-за неоплаченных долгов подвергается аресту имущества. Вырученные от аукциона средства частично или полностью погашают долги и предназначены для кредиторов.

Гарантии от неприятных сюрпризов

Чтобы развеять веру в то, что приобретенный с аукциона дом может скрывать нежелательные для нового владельца сюрпризы: экспертное заключение, выполненное экспертом, назначенным судьей, фактически всегда доступно заинтересованным лицам; документ может удостоверить состояние недвижимости с точки зрения самых важных аспектов. Среди «плюсов» аукционной покупки также есть - после присуждения - аннулирование ипотеки и других преюдициальных транскрипций, предписанных судьей. 

Судебный аукцион недвижимости открыт для всех, физических лиц и юридических лиц (юридических лиц и компаний), за исключением должника, которому принадлежит арестованное имущество. Может случиться (и это часто случается), что с первой попытки актив не присуждается: этот факт не должен волновать, наоборот, он может представлять лучшую возможность. Фактически, каждый раз, когда аукцион проходит без результата, через несколько месяцев имущество выставляется на продажу по сниженной на 25% цене.

Возможные "подводные камни" для проверки

Есть и негативные аспекты, о которых стоит знать, прежде чем продолжить. Прежде всего, вероятность того, что присужденный актив не сразу будет доступен для заселения нового владельца (если арбитражный управляющий не освободил помещение перед продажей). Не только это. Если существует договор аренды, по закону необходимо дождаться регулярного истечения срока действия договора. Кроме того, может случиться так, что старый владелец (то есть исполнительный должник) или арендатор не соблюдают обязательство освободить собственность, забаррикадировавшись внутри. В этом случае понадобится помощь судебного пристава.

Начальная цена и оценка

Прежде чем участвовать в аукционе недвижимости, нужно знать его особенности. Начиная с начальной цены (или «базовой» цены), по которой имущество предлагается к продаже, устанавливаемой экспертом, назначенным судьей, который проводит проверку путем сбора всей необходимой информации: плана, кадастровых данных, состояния недвижимости (и связанных с этим затрат на устранение неполадок), любых долгов (в том числе, задолженностей старого владельца кондоминиуму). 

В последнем случае общая сумма долга, которую тот, кто выиграет аукцион, придется заплатить для погашения, также будет написана черным по белому в оценочном акте.

Кроме того, консультируясь с документом, можно узнать, занято ли имущество и, если да, то на основании какого соглашения (аренда, кредит и др.). Отчет может быть просмотрен каждой заинтересованной стороной, которая может обратиться в Секретариат Суда, в офис арбитражного управляющего или войдя в Интернет. После определения базовой цены судья составляет условия аукциона вместе с уведомлением о продаже, передавая операции по продаже профессионалу: юристу, бухгалтеру или нотариусу. В ожидании нового владельца имущество находится в ведении судебного хранителя (управляющего), к которому необходимо обратиться, чтобы получить дополнительную информацию о собственности и посетить ее.

Уведомление о продаже

Секретарь суда или уполномоченный специалист (юрист, бухгалтер, нотариус) должны составить уведомление о продаже, в котором, помимо прочего, указываются дата, время и место проведения аукциона, базовая цена, минимальное повышение, крайний срок подачи предложений, способы продажи и сайты, на которых публикуется оценочный отчет. «Портал публичных продаж» Министерства юстиции действует с 2018 года, и с апреля того же года участие в аукционе обязательно в электронном виде. В связи с этим возникли некоторые критические проблемы, и, несмотря на юридическое обязательство, в дополнение к участию в сети, сохраняется традиционный метод, который на сегодняшний день остается наиболее практичным, для процедур, начатых до апреля 2018 года. Тот же пункт 569 статьи 56, Гражданского процессуального кодекса допускает исключения в отдельных случаях, которые, однако, не указаны.

Аукцион с торгами и без торгов: в чем разница

Аукцион может быть без торгов и с торгами. Первый тип является наиболее распространенным и требует, чтобы заинтересованное лицо представило предложение в запечатанном конверте, которое не будет считаться действительным, если оно более чем на 1/4 ниже базовой цены. Это означает, например, что в случае, если начальная цена лота составляет 100 тысяч евро, все предложения менее чем на 75 тысяч евро не будут приняты. В случае нескольких действительных предложений собственность не присуждается тому, кто предложил больше всего, а назначают новый аукцион с участием тех, кто уже участвовал в предыдущем аукционе.

Аукцион с торгами заключается в присуждении имущества тому участнику торгов, кто предложил большую сумму. В этом случае аукцион заканчивается, когда прошло три минуты с момента последнего предложения, и никто из других участников не поднял ставку. Однако, чтобы быть победным, предложение должно превышать базовую цену и, очевидно, предыдущую ставку. 

В отличие от аукциона без торгов, в аукционе с торгами «победитель» не выигрывает окончательно на первом этапе: фактически, в течение 10 дней с момента присуждения недвижимости, можно представить новые предложения о покупке, которые на 1/5 выше цены, достигнутой на аукционе. Эти новые предложения должны быть поданы в Секретариат Суда вместе с депозитом в два раза больше суммы, уплаченной за участие в первоначальном аукционе.

В аукционе без торгов победа всегда является окончательной, и тот, кому присуждено имущество, обязан в установленные сроки уплатить общую цену, из которой вычтен залог. Последний шаг, который окончательно присузждает собственность победителю торгов, отменяя потери права выкупа и закладные, - это решение Суда о передаче недвижимого имущества, где также указывается, к какой дате должник должен освободить имущество.

Портал публичных продаж

После нескольких лет экспериментов и полноценного использования портала государственных продаж Министерства юстиции, сайта, который собирает информацию об итальянских судебных аукционах и содержит ссылки на другие сайты, уполномоченные публиковать рекламу, с 11/04/2018 года действует обязательство участвовать в торгах исключительно онлайн.

Чтобы иметь возможность участвовать в аукционе, вам необходимо зарегистрироваться и получить доступ к порталу, что может сделать только тот, у кого есть Национальная карта обслуживания (Cns) или USB-накопитель с цифровым сертификатом личной аутентификации, выданным торговой палатой.

После того, как объявление было просмотрено и выбрано, пользователь может посмотреть характеристики лота и детали продажи: тип аукциона, дату и место продажи, базовую цену, минимальную ставку, минимальное увеличение, способ продажи и крайний срок для подачи предложения. На этом экране отображаются сайты, авторизованные для управления процедурой продаж, доступ к которой пользователь может получить, нажав кнопку «Перейти к онлайн-менеджеру продаж».