Что лучше - арендовать или купить недвижимость, когда вы только переезжаете в Италию?

Начиная новую жизнь в Италии, многие сталкиваются с дилеммой: что лучше, покупка или аренда недвижимости?

С одной стороны, рост цен на аренду жилья в Италии кажется неостановимым. Согласно отчету, опубликованному в прошлом месяце онлайн-порталом Immobiliare.it, средняя арендная плата по всей Италии выросла на 8,5 % в этом году по сравнению с прошлым.

Города Милан, Флоренция и Болонья вновь возглавили список самых дорогих мест для аренды.

В то же время для тех, кто хочет купить недвижимость, этот вариант может показаться заманчивым благодаря снижению процентных ставок по ипотечным кредитам и почти стагнирующим ценам на недвижимость во многих регионах.

Помимо финансовых соображений, есть несколько важных факторов, которые следует учитывать, прежде чем сделать выбор между двумя вариантами.

Преимущества аренды

1) Гибкость

Если вы недавно приехали в Италию и хотите увидеть и испытать как можно больше впечатлений, аренда может стать хорошим вариантом, поскольку она дает возможность для гибкости.

Допустим, в один год вы хотите попробовать пожить в Риме, а в другой - в Неаполе. Это гораздо сложнее сделать, если вы купите недвижимость, поскольку вам, возможно, придется продавать и покупать ее снова (а это долгий и дорогостоящий процесс) или искать подходящего арендатора.

Если вы хотите переехать в Италию надолго, аренда также дает вам возможность выбрать место, которое, по вашему мнению, лучше всего подходит для вас в зависимости от ваших потребностей, будь то работа, жизнь, школа или общественные услуги.

В Италии существует определенный тип договора аренды, который позволяет вам это сделать. Он называется Contratto di locazione transitorio (более известный как contratto transitorio).

Этот «транзитный» договор аренды позволяет арендаторам проживать в арендованном ими жилье минимум 30 дней и максимум 18 месяцев, имея при этом все права арендатора. С юридической точки зрения это гораздо более выгодный и иногда более дешевый вариант, чем аренда на Airbnb на длительный срок.

Однако есть одна оговорка: такой вид аренды нельзя продлить, что может стать плюсом, если вы не уверены, где поселиться в Италии.

2) Непоколебимые права арендаторов

В Италии права арендаторов регулируются и защищаются Гражданским кодексом № 392 от 1978 года. Цель этого законодательного акта - защитить арендатора, и в нем говорится о том, что должно быть прописано в договоре аренды. 

Это особенно полезно, если вы заключаете долгосрочный договор.

Права арендатора включают (но не ограничиваются): уведомление владельца за шесть месяцев о расторжении контракта, право жить в безопасных условиях, а также запрет для арендодателя входить в квартиру без разрешения арендатора.

В большинстве случаев арендная плата не может быть увеличена в течение срока, установленного в договоре.

Недостатки аренды 

1) Растущие расходы

Как уже говорилось выше, цены на аренду жилья в Италии растут и не собираются замедляться, причем быстрее всего они растут в крупных городах, включая Милан, Флоренцию, Болонью, Рим и Венецию.

Самым дорогим районом для аренды во всей Италии является центральный район Милана Дуомо-Кастелло. По данным жилищного портала Idealista.it, средняя месячная арендная плата здесь составляет 3 733 евро.

Отчет Idealista, опубликованный в середине августа, показывает, что средняя арендная плата в стране выросла на 108 евро в год. Для Милана ставка выросла на 240 евро в год, а для Венеции - на 180 евро в год.

2) Мошенничество при аренде жилья

Несмотря на то, что арендаторы защищены надежными законами об аренде, рекомендуется остерегаться многочисленных мошенничеств с арендой, которые могут иметь место и имеют место в Италии.

Это важно знать, даже если вы еще не приехали в страну. К числу тревожных сигналов относятся невозможность предварительного просмотра жилья, требование немедленно внести предоплату и отсутствие цены в объявлении.

Чтобы избежать этого, заходите на авторитетные сайты, такие как Idealista.it и Immobiliare.it, ищите объявления в агентствах недвижимости, таких как Technocasa, и, самое главное, избегайте онлайн-форумов и групп.

Преимущества покупки

1) Цены на жилье в некоторых районах низкие

В то время как арендная плата значительно выросла, цены на жилье выросли не так сильно. С января по апрель этого года они выросли на 0,6 процента, а с июля 2023 года по июль 2024 года - на 3,79 процента.

Финансовая столица Милан снова возглавляет таблицу самых дорогих городов для покупки жилья. Здесь средняя запрашиваемая цена составляет 4 988 евро за квадратный метр.

Однако за пределами крупных городов по-прежнему можно купить жилье дешевле.

Возьмем, к примеру, Рагузу на Сицилии, где недвижимость стоит в среднем 750 евро за квадратный метр.

Кроме того, в недавнем отчете Idealista.it говорится, что в конце прошлого года 48 процентов объявлений были посвящены недвижимости по цене ниже 150 000 евро.

2) Удобство при переезде

Для некоторых людей наличие жилья перед переездом дает спокойствие по ряду причин, таких как отправка личных вещей за границу.

К счастью, чтобы купить здесь дом, не обязательно быть резидентом Италии, так что вы можете начать этот процесс еще до того, как соберетесь переезжать. С арендой дело обстоит сложнее.

Однако помните, что при получении некоторых типов виз необходимо заранее позаботиться о жилье. Это касается, например, визы "Избранное место жительства".

Для получения визы необходимо иметь недвижимость в Италии или договор аренды, что может быть сложнее, если вы еще не получили ВНЖ.

Недостатки покупки

1) Скрытые расходы

В отличие от большинства других стран, при покупке дома в Италии вы должны рассчитывать не только на внесение залога.

Гербовый сбор составляет от двух до девяти процентов от кадастровой стоимости (это налоговая стоимость недвижимости), НДС (известный как IVA в Италии) составляет четыре процента от стоимости покупки, если это ваше основное жилье, налог на земельный кадастр и налог на ипотеку - 200 евро, если вы покупаете у зарегистрированной компании, а нотариальные сборы обычно исчисляются тысячами.

И это не считая агентских сборов и сборов инспектора (geometra).

По мере того как расходы растут, они могут стать непомерно высокими.

2) Трудности с получением ипотеки

Получение ипотечного кредита в Италии может быть далеко не простым делом для иностранных граждан.

Особенно это касается граждан стран, не входящих в ЕС, поскольку кредиторы считают их более рискованными и, соответственно, предъявляют к ним больше требований по оформлению документов и проверке по сравнению с другими заявителями.

Это может привести к значительным задержкам в процессе рассмотрения заявки на ипотеку, что, в свою очередь, может сделать невозможным подписание потенциальным покупателем договора купли-продажи к соответствующему сроку.

Кроме того, итальянские банки редко рекламируют ипотечные продукты для нерезидентов, что означает, что ставки не всегда доступны для сравнения. Чтобы получить доступ к этой информации, вам почти наверняка понадобятся услуги специализированного ипотечного брокера.

В конечном итоге решение о покупке или аренде жилья при первом переезде в Италию зависит от вас. Вы студент, у которого есть определенный конечный пункт? Вероятно, аренда - лучший вариант для вас. Или вы хотите переехать в Италию по избирательной визе? В этом случае покупка может оказаться подходящим вариантом. 

В конце концов, решение зависит от ваших потребностей и планов.