Упадут ли цены на жилье в Италии?

В Италии продается все меньше жилья, а покупатели все реже прибегают к ипотеке. Тем не менее, цены, поддерживаемые оживленным потенциальным спросом, не падают в номинальном выражении. В Милане запросы продавцов на 3,6% выше, чем год назад, в Болонье - на 6%. А вот в столице рост составил всего +0,1%. Такова картина итальянского рынка жилья в середине года. Падение числа покупок и продаж, зафиксированное в первом квартале 2023 года, по данным Налоговой службы, составило 8,3% в годовом исчислении. Но если перейти от национальных данных к данным по крупным городам, то Милан показал -22,9%, Рим -10,3%, Болонья -23,9%. Эти цифры, однако, следует рассматривать в контексте, поскольку они сравниваются с показателями рекордного первого квартала 2022 года.

Более тревожной является общая тенденция, поскольку с середины 2022 года продажи в крупных городах падают. Конечно, тот факт, что рынок стал менее динамичным после повышения стоимости денег и, соответственно, ставок по ипотечным кредитам, не случаен. Рост ставок оказал сильное влияние на выдачу кредитов. По данным налоговой, доля домов, купленных с помощью ипотеки, снизилась с 51,9 до 41,9 процента, а общая сумма, профинансированная в течение одного года, уменьшилась с 12,4 до 8,7 миллиарда. Другой факт, который нельзя считать совпадением, заключается в том, что два крупных города, Милан и Болонья, где наблюдается наиболее заметное снижение продаж, также являются теми, где цены выросли больше всего за последние годы: существует проблема устойчивости стоимости, которая, как уже произошло после финансового кризиса 2007 года, вероятно, будет сильнее ощущаться в ближайшие месяцы, когда те, кто вынужден продавать, должны будут снизить свои ожидания.

Еще один факт из отчета Inland Revenue также заслуживает внимания: продажи новых домов падают в процентном выражении более резко (-19,2%), чем продажи подержанных домов (-7,2%). Отчасти это можно объяснить снижением предложения, особенно в крупных городах, но и здесь нельзя отрицать важность ценового фактора. На расценки на новостройки влияет рост стоимости материалов и строительных площадей, произошедший после первой фазы пандемии, но тот факт, что в Милане сейчас нет новостроя по цене менее 5 000 евро за квадратный метр, отталкивает большой сегмент покупателей. И здесь мы переходим к предложениям; как мы уже делали это в других случаях, мы прибегаем к базе данных домов, выставленных на продажу на сайте immobiliare.it, поскольку это позволяет нам рассуждать на основе актуальных цифр, в данном случае на конец мая. Напомним, что это средние цифры, которые, однако, рассчитанные по территориальным зонам, не изменившимся с течением времени, являются надежным индикатором тенденции.

И начнем мы с Милана. Средний рост цен за последние 12 месяцев составляет 3,6%, но за пятилетний период он превышает 38%. Среди рассматриваемых макрорайонов наибольший рост наблюдается в районе, ограниченном с центральной стороны площадью Республики и улицей Виа делла Москова, а с внешней - вокзалом Гарибальди, где годовой рост достигает 14%. Ни в одном районе не отмечено снижения, более ограниченный рост в Порта-Романа и Виджентино, где цены, тем не менее, значительно выросли. Самый большой рост среди выбранных нами районов - Чеккиньола, +12,8%. 

В Неаполе цены выросли на 1,9% за год, упав примерно на 4% за пятилетний период. Наилучшие годовые показатели - у холмистого района Матердей, +8,5%. Позиллипо также показал хорошие результаты - +4,5%. 

В Турине цены за последний год выросли всего на 0,2%, а в 2018 году - на 7,5%. Стоимость жилья в центре растет, но район с самым высоким ростом цен - Сасси (+8,5%). 

Что касается других городов, цены в Палермо выросли на 2,9% за год, но упали ма 3% за пятилетний период. Двузначный рост отмечен в Ланца-ди-Скалеа. 

В Генуе - +5,3% за один год и +14% в Центре. Но по сравнению с 2018 годом цены упали на 9%. В Болонье +6% за год и +21% с 2018 года. Наконец, Флоренция: +3,5% с 2022 года и +11% с 2018 года. Центр лидирует по росту цен: +9,2%.