Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Италии в 2026 году?

Согласно анализу, опубликованному Corriere della Sera на основе данных портала Idealista, для покупки квартиры площадью 80 квадратных метров в Милане потребуется в среднем 125 000 евро наличными и ежемесячный доход не менее 3 500 евро. В Риме порог немного ниже: около 82 000 евро наличными и зарплата свыше 2 500 евро в месяц.

Расчёты основаны на ипотеке, покрывающей 70% стоимости жилья, сроком на 30 лет и со ставкой около 3,5%.

Почему главный барьер - не ежемесячный платёж

Хотя именно размер ипотечного взноса обычно оказывается в центре внимания, для большинства покупателей основная проблема - это деньги, которые нужно иметь ещё до оформления кредита. Покупателю необходимо покрыть не только часть стоимости жилья, не включённую в ипотеку, но и сопутствующие расходы: услуги агентства, нотариальные сборы, налоги и другие платежи, связанные со сделкой. Именно поэтому даже при формально доступном ежемесячном платеже вход на рынок остаётся очень дорогим.

В Милане, где рынок остаётся самым дорогим в стране, средний стартовый порог уже достиг 125 000 евро. В Риме - 82 000 евро.

Милан и Рим: где покупка дороже аренды

Анализ сравнивает не только стоимость покупки, но и разницу между ипотекой и арендой.
В Милане средняя арендная плата за трёхкомнатную квартиру достигла 1 900 евро в месяц, а в Риме — 1 600 евро.

При этом ситуация зависит от срока кредита.

В Милане:
- при ипотеке на 30 лет только в центральных районах платёж может превышать аренду;
- при ипотеке на 20 лет покупка оказывается дороже аренды почти во всех районах с ценами выше среднегородских.

В Риме:
- только в центре ипотека на 20 лет почти сравнивается с арендой, 2 517 евро против 2 500 евро;
- при ипотеке на 30 лет средний платёж составляет около 858 евро, что значительно ниже средней аренды в 1 600 евро.
Иными словами, в Риме покупка жилья чаще оказывается выгоднее аренды, при условии, что у покупателя есть достаточно крупный первоначальный капитал.

Насколько сильно различаются районы Милана

Разрыв между районами в Милане остаётся огромным.
В историческом центре покупателю потребуется около 266 000 евро наличными, а платёж по ипотеке на 30 лет превысит 3 000 евро в месяц. Средняя аренда здесь составляет около 2 800 евро.
В районе Комазина–Бикокка, напротив, стартовая сумма снижается до 101 000 евро, а ипотечный платёж на 30 лет — до 1 360 евро. Средняя аренда здесь составляет примерно 1 600 евро в месяц.

Это подтверждает одну из главных тенденций итальянского рынка: внутри одного и того же города доступность жилья может радикально меняться в зависимости от района.

Что происходит в других городах Италии

За пределами Милана и Рима картина выглядит менее напряжённой.

В Неаполе ипотека на 30 лет может начинаться примерно от 714 евро в месяц, а выше отметки в 1 000 евро платёж поднимается только в самых дорогих районах, таких как Позиллипо и Вомеро.

В Турине ежемесячный платёж по 30-летней ипотеке в среднем составляет примерно половину стоимости аренды, что делает покупку заметно более привлекательной для тех, кто может позволить себе первоначальный взнос.

Почему молодёжь постепенно исключается из рынка

Особую тревогу у аналитиков вызывает положение молодых покупателей.
Люди младше 36 лет сегодня составляют примерно треть всех новых заёмщиков. Это означает, что их постепенное исключение из рынка недвижимости может иметь серьёзные последствия не только для отдельных семей, но и для всего сектора в целом.

Данные по сделкам купли-продажи за 2023–2025 годы показывают, что изменения на рынке в значительной степени объясняются именно динамикой покупок первого жилья. А объём таких покупок, в свою очередь, напрямую зависит от числа выданных ипотечных кредитов.

Проще говоря, если молодые покупатели теряют доступ к финансированию, это быстро отражается на всём рынке.

Помогают ли государственные льготы?

Некоторую роль по-прежнему играет государственный фонд Consap, который помогает с ипотекой на первое жильё.

По действующим правилам:

максимальная сумма кредита составляет 250 000 евро;
ежемесячный платёж по такой ипотеке — чуть более 1 100 евро;
лимит ISEE — 40 000 евро в год.
Однако проблема в том, что даже такая нагрузка уже находится на грани доступности для многих домохозяйств, подпадающих под критерии программы. Если платёж увеличится ещё примерно на 100 евро, значительная часть семей просто выпадет из числа потенциальных покупателей.

Может ли помочь новый «План жилья»?

Правительство Джорджии Мелони рассчитывает частично смягчить проблему с помощью нового Piano Casa.

План предусматривает строительство 100 000 домов за 10 лет, однако многие эксперты считают, что этого явно недостаточно на фоне существующего спроса, особенно в крупнейших городах, где предложение жилья остаётся крайне ограниченным.

Одновременно власти надеются, что новые ускоренные процедуры выселения помогут вернуть на рынок часть жилья, которое сейчас не сдаётся, и в итоге увеличат предложение аренды.

Но и здесь есть важная оговорка: значительная часть из 100 000 регулируемых жилых единиц, которые планируется распределить в течение ближайшего десятилетия, фактически уже имеет более или менее понятный круг будущих получателей. Это означает, что реальный эффект для широкой части рынка может оказаться весьма ограниченным.

Стоит ли покупать?

На бумаге ипотека в некоторых городах Италии уже выглядит выгоднее аренды, особенно если растянуть кредит на 30 лет. Но ключевая проблема остаётся прежней: чтобы войти на рынок, нужны значительные накопления и доход выше среднего.

Для многих семей, особенно молодых, именно это остаётся главным препятствием, и, похоже, в ближайшее время ситуация вряд ли заметно изменится.