Реформа земельного кадастра в Италии: чего ожидать по прогнозам экспертов

По случаю онлайн мероприятия, организованного Fimaa-Confcommercio и посвященного реформе земельного кадастра, Алессандро Бертарелли, советник Провинциальной коллегии дипломированных геодезистов Рима, и Кристофоро Флорио, национальный налоговый консультант Fimaa, разъяснили некоторые аспекты этой широко обсуждаемой темы.

Реформа земельного кадастра

Утверждая делегированный законопроект о пересмотре налоговой системы, правительство пояснило, что в отношении кадастра "предусматривается введение нормативных и оперативных изменений для выявления не внесенных в реестр объектов недвижимости и земли". Но не только это.

В соответствии с тем, что было отмечено, "также предусматривается запуск процедуры, ведущей к интеграции информации о зданиях, которая в настоящее время имеется в кадастре, посредством установления для каждой единицы недвижимости относительной стоимости, основанной, по возможности, на рыночной стоимости, и введения механизмов периодической корректировки". Однако это вмешательство не должно иметь фискального эффекта. Цель - "предоставить обновленный снимок кадастровой ситуации в Италии".

Таким образом, согласно заявлению, "кадастровые оценки, аннуитеты и стоимость активов для определения налогов остаются действующими, а собранная новая информация не будет иметь никакого значения для определения налогов или доходов, относящихся к социальным пособиям".

Статья 7 закона о предоставлении полномочий гласит:

"Правительству поручается осуществить посредством законодательных постановлений, упомянутых в статье 1, изменение дисциплины, относящейся к системе кадастрового учета, с целью модернизации инструментов идентификации и контроля за согласованностью земли и зданий, в соответствии со следующими критериями и руководящими принципами:

(a) предусмотреть инструменты, которые будут предоставлены в распоряжение муниципалитетов и Налоговой службы, для облегчения и ускорения идентификации и, возможно, правильной классификации следующего:

1) объекты недвижимости, которые в настоящее время не обследованы или которые не соответствуют состоянию де-факто, соответствующему присвоенной кадастровой категории;

2) земли под застройку, зарегистрированные как земли сельскохозяйственного назначения;

3) нелегально построенные объекты недвижимости, определяя для этого конкретные стимулы и формы прозрачности и усиления проверочных мероприятий, проводимых муниципалитетами в этой области;

(b) предусмотреть организационные инструменты, облегчающие обмен данными и документами с помощью электронных средств между налоговой службой и компетентными органами муниципалитетов, а также их согласованность для целей регистрации собственности.

2. Правительству также поручено осуществить посредством законодательных постановлений, упомянутых в статье 1, интеграцию информации, содержащейся в кадастре зданий, на всей национальной территории, которая будет доступна с 1 января 2026 года, в соответствии со следующими руководящими критериями:

(a) отнести к каждой единице недвижимости, помимо кадастрового дохода, определенного в соответствии с действующим законодательством, также соответствующую стоимость активов и дисконтированный доход, основанный, по возможности, на нормальной рыночной стоимости;

b) предусмотреть механизмы периодической корректировки стоимости активов и аннуитетов единиц городской собственности в зависимости от изменений в исходных рыночных условиях и в любом случае не выше рыночной стоимости;

c) предоставлять в отношении объектов недвижимости, признанных представляющими исторический или художественный интерес и определенных в соответствии со статьей 10 Кодекса культурного наследия и ландшафта, упомянутого в законодательном декрете № 42 от 22 января 2004 года с последующими изменениями, соответствующее снижение обычной средней стоимости имущества, учитывающее особое и более обременительное бремя содержания и сохранения, а также ряд законодательных ограничений на их назначение, использование и восстановление;

d) предусмотреть, что информация, собранная в соответствии с принципами, изложенными в настоящем пункте, не используется для определения налогооблагаемой базы налогов, применение которых основано на результатах пересмотра земельного кадастра".

Реформа земельного кадастра, когда она вступит в силу?

Новая информация будет доступна только с 1 января 2026 года, но у правительства есть 18 месяцев на издание законодательных постановлений.
Так что через полтора года должно появиться больше информации. В 2026 году мы будем иметь полную доступность этой дополнительной информации в кадастре зданий.

Реформа кадастра - какие изменения ожидаются

Вопрос, который сопровождает обсуждение реформы: каковы будут фискальные последствия? Как объяснил Флорио во время мероприятия Fimaa, дополнительная информация, которая будет доступна после реформы кадастра, состоит из некоторых аспектов, которые могут иметь как положительные, так и отрицательные последствия.

"Фактически, - сказал Флорио, - сегодня у нас нет системы, которая бы достаточно однозначно определяла рыночную стоимость недвижимости, в то время как после реформы эта рыночная стоимость будет фактически определена".

Может ли обновление стоимости соответствовать увеличению налоговых ставок на дом? Каков сценарий покупки и продажи? В связи с этим Флорио пояснил, что необходимо следовать имеющейся официальной документации. И именно в имеющейся официальной документации, а именно в разрешительном акте, в статье 7, пункт 2, буква d, говорится, что собранная информация не будет использоваться для определения налоговой базы налогов, применение которых основано на кадастровых данных. Что это значит? Это означает, как также отметил налоговый консультант, что "в тех случаях, когда кадастровая рента будет сопровождаться тем, что является рыночной стоимостью имущества, все налогообложение, связанное со значениями кадастрового дохода, не должно быть затронуто новыми значениями".

Затем Флорио пояснил, что из этого можно сделать два вывода: "Первый заключается в том, что те рыночные стоимости, которые будут сопровождать кадастровую ренту, не должны влиять на такие выплаты, как IMU, которая связана с кадастровой рентой, или регистрационный налог на первый дом. С другой стороны, есть вероятность, что измениться все то, что не указано, т.е. изменятся уровни налогообложения всего, что не основано на кадастровых рентах, например, все сделки, облагаемые регистрационным налогом с коммерческой недвижимостью, включая гаражи, не приобретенные в качестве пристройки к жилой недвижимости, которые облагаются регистрационным налогом не по кадастровой, а по рыночной стоимости. На самом деле будет официальный параметр, который уточнит рыночную стоимость".

Реформа земельного кадастра и основное жилье

Далее Флорио подчеркнул: "Для всех тех сделок, которые зависят от кадастровой стоимости, нет риска заплатить больше. Согласно указаниям делегированного закона, в случае приобретения жилой недвижимости, будь то основное или второе жилье, налоговая база не меняется. Если, с другой стороны, кто-то покупает недвижимость, стоимость которой определяется рыночной стоимостью, что-то может измениться, но скорее в плане увеличения налогооблагаемой базы, а не обязательно увеличения ставок налогов".

Реформа земельного кадастра и муниципальный налог на недвижимость (Imu)

Еще один повторяющийся вопрос: может ли реформа кадастра принести пользу муниципальным властям? По словам Флорио, "в разрешительном акте говорится, что определение налогооблагаемой базы налога на основании данных земельного кадастра не должно меняться никоим образом. Поэтому ответ - нет".

Однако налоговый консультант отметил, что "в рамках одного из шести столпов налоговой реформы ведутся разговоры о перестройке региональных и муниципальных надбавок к Irpef, установлении своего рода единой надбавки к Irpef. Поэтому мы не можем знать наверняка, изменится ли налогообложение на муниципальном уровне, но возможно, что часть доходов будет изъята у муниципалитетов через местные надбавки, которые - не через налоговую базу, а через меру по ставкам - могут каким-то образом решить восстановить баланс этого недостатка доходов".

Флорио также отметил, однако, что "на сегодняшний день очень трудно с уверенностью ответить на вопрос о том, будут ли муниципалитеты вмешиваться в повышение ставок Imu с 2026 года", добавив: "Но, что касается налоговой базы, я бы сказал, что эта мера не должна ничего изменить".