Пять дорогостоящих ошибок, которых следует избегать при покупке дома в Италии

Италия, возможно, и известна выгодными предложениями по продаже недвижимости, но сам процесс покупки не из дешевых, и некоторые ошибки могут сделать его гораздо более затратным для покупателей.

При покупке недвижимости всегда нужно помнить о многом, но процесс покупки в Италии может сильно отличаться от того, к чему вы привыкли у себя на родине.
Помимо высоких налогов и сборов, он, скорее всего, будет более сложным и формальным - и это может привести к потенциально дорогостоящим подводным камням.

Ниже вы найдете советы экспертов по итальянскому законодательству в области недвижимости из юридической фирмы Trade & Consulting SAS, чтобы выяснить, на что следует обратить внимание иностранным покупателям, прежде чем что-либо подписывать. 

1) Проверьте договор с агентом по недвижимости

Если при поиске жилья в Италии вы пользуетесь услугами агентства недвижимости, обычно вам необходимо подписать с ним договор. В этом договоре должны быть прописаны гонорары, обязанности и налоговая информация.

Есть еще один пункт в договоре, на который потенциальный покупатель должен обратить внимание: пункт об эксклюзивности, означающий, что потенциальный покупатель может использовать только это агентство недвижимости в поиске недвижимости в течение определенного периода времени.

"Обычно в Италии агенты по недвижимости любят использовать этот пункт об эксклюзивности. Обычно он одинаков как для продавцов, так и для покупателей. Это означает, что вы не можете пользоваться услугами другого агента по недвижимости, и обычно в контрактах это прописано", - говорит Антон Гросс, глава компании Trade & Consulting SAS.

"Если срок еще не истек, и потенциальный покупатель воспользуется услугами другого агентства, он все равно будет обязан выплатить агентское вознаграждение тому агенту, с которым заключил договор", - добавляет он.

В некоторых договорах может отсутствовать пункт об эксклюзивности. Всегда стоит перепроверять.

"Если вы воспользуетесь услугами другого агентства для поиска дома, вы будете обязаны заплатить агентству, в договоре которого есть пункт об эксклюзивности, около 2-5 процентов от продажной цены дома", - говорит Антон Гросс.

"Точный процент всегда указывается в договоре".

2) Обязательно договоритесь о цене заранее

Это правило универсально и может показаться очевидным. Но в Италии существуют дорогостоящие последствия, если цена не была официально согласована и записана.

Юристы призывают своих клиентов убедиться, что в акте передачи (l'atto di trasferimento) указана полная стоимость недвижимости.

Это связано с тем, что если вы перепродаете недвижимость по рыночной цене, превышающей цену покупки, вы должны будете заплатить налог на прирост капитала, называемый plusvalenza. Plusvalenza - это разница между ценой покупки и продажи.

3) Не передумывайте - это вам дорого обойдется

Если потенциальный покупатель подписал обязательное предложение (proposta vincolante) - процесс, предшествующий составлению предварительного договора, - отказаться от покупки становится не так просто.

"Это связано с тем, что обязательное предложение в Италии носит более формальный характер", - говорит Антон Гросс, руководитель юридической фирмы Trade & Consulting SAS. 

Обязательное предложение работает аналогично оферте. Когда потенциальный покупатель выдвигает свое предложение, потенциальный продавец решает, принимать его или нет. Срок, отведенный на эту часть, зависит от составленного предложения.

Если до истечения этого срока потенциальный покупатель по каким-либо причинам решит отозвать свое предложение, он, скорее всего, потеряет свой депозит.

"В большинстве случаев этот залог составляет около 5-10 процентов, так что покупателю придется его выплатить".

"Если покупатель решит отказаться от сделки, он, как правило, обязан выплатить продавцу двойную сумму задатка".

Если предложение не принимается потенциальным продавцом, потенциальный покупатель ничего не платит.

4) Не платите ничего до подписания предварительного договора

За исключением вышеперечисленных случаев, покупателям рекомендуется ничего не платить до подписания предварительного договора. Предварительный договор позволяет обеим сторонам установить четкие правила.

"Покупатель должен проконсультироваться с юристом перед подписанием предварительного договора, так как это поможет ему сэкономить в долгосрочной перспективе", - говорит Гросс.

При подписании договора должен присутствовать нотариус. "Нотариусы - это государственные служащие. Они никогда не выступают на стороне покупателя или продавца, но в любом случае нотариус необходим".

"Они абсолютно нейтральны, и зачастую потенциальному покупателю разумнее и безопаснее положить свой депозит на счет эскроу нотариуса, чтобы нотариус мог перевести деньги потенциальному покупателю". 

5) Проверьте недвижимость заранее

Если нотариус обычно проверяет документы перед продажей, то для проверки самой недвижимости вам понадобится другой специалист.

В интересах покупателя нанять подрядчика (обычно это квалифицированный геометр или геодезист), который проверит структуру здания и выявит все недостатки и необходимые ремонтные работы.

Это следует сделать до начала переговоров, поскольку, если в предварительном договоре не будет оговорено ничего конкретного, вы можете потерять все, что заплатили, отказавшись от покупки на этом этапе.

"Единственный выход после подписания контракта - доказать, что продавец действовал злонамеренно", - говорит Гросс.

Ключевая лексика

Передаточный акт - l'atto di trasferimento

Обязательное предложение - proposta vincolante

Нотариус - notaio

Предварительный договор - contratto preliminare di vendita

Окончательный договор - atto di vendita или rogito notarile

Депозит - caparra

Геодезист - geometra

Агент по недвижимости - agente immobiliare