Получение кредита в итальянском банке: гид для иностранного клиента

К договору прилагается краткая выписка - это важный для клиента документ, который содержит краткое изложение наиболее важных пунктов договора.

Повторимся, если какие-либо пункты сложны для Вашего понимания, стоит обратиться к нотариусу или к банковскому сотруднику для разъяснений.

Выбор процентной ставки

Выбор процентной ставки (Тasso di interesse) является одним из ключевых моментов, которые важно учесть, производя оценку условий ипотечного договора.

Процентная ставка может быть фиксированной (tasso fisso; размер ставки не меняется на протяжение всего периода ипотеки) или "плавающей" (tasso variabile; ставка изменяется и определяется на основе переменных параметров, которые должны быть объективно оценены и рассмотрены в договорных условиях).

Отметим лишь, что "плавающая" ставка, как правило, всегда меньше фиксированной, но выбирая первый вариант, существует риск роста ставки со временем.

Кроме прочего, существуют ипотечные договоры со смешанными условиями, в которых ставки могут чередоваться (ипотечный договор со смешанной ставкой (tasso misto)): в нем процентные ставки могут изменяться с "плавающей" на фиксированную и обратно.

Существует также кредит под названием "mutuo con cap": речь идет о договоре с "плавающей" ставкой, которая, однако, не может превышать определенную сумму-ограничитель. 

И, наконец, существуют ипотечные договоры с "плавающей" кредитной ставкой, однако с фиксированным взносом, где увеличение/спад контрольного показателя отражается на длительности договора, уменьшая или продлевая его.

Дополнительные расходы, которые необходимо учесть

Кроме процентов, при заключении ипотеки в Италии Вам предстоит оплатить и ряд других расходов, о которых стоит узнать заранее.

К ним относят, к примеру, стоимость экспертной оценки покупаемого имущества или стоимость страхования, оплачиваемую в качестве залога и т.д.

Данные расходы повышают итоговую стоимость кредита. 

До подписания договора важно заранее узнать размер общей годовой процентной ставки (Tasso Annuo Effettivo Globale (Т.А.Е.G.)); этот показатель фактически демонстрирует в процентном выражении общую стоимость кредита и учитывает не только номинальную процентную ставку, но и другие расходы по кредиту.

Настоятельно рекомендуем также заранее узнать в банке о налогах, взимаемых по ипотеке, и цене юридических услуг. 

Налоговый режим банковского финансирования в Италии регулируется статьей 15 законодательного декрета D.P.R 601/1973. 

Налог составляет 0,25% от суммы кредита, за исключением ипотек, предоставленных банком на покупку, строительство или реконструкцию жилья для использования в качестве вторичного (в этом случае налог увеличивается на 2%).

Обязательно стоит запросить в банке для ознакомления график погашения кредита (piano di ammortamento). В этом сводном документе указаны все взносы, которые обязуется оплачивать заемщик. Выплаты делятся на основную сумму и проценты, здесь же указан срок погашения кредита. 

Сроки предоставления кредита в итальянских банках

Обычно для проведения оценки (istruttoria) и получения ипотечного кредита достаточно 60 дней, однако в некоторых ситуациях, особенно при покупке жилья, когда необходимо оплатить объект до указанного продавцом финального срока, рекомендуем обратиться в банк заранее.

Что ожидает заемщика при невыплате/задержке платежей по кредиту?

Следует знать, что при задержке в погашении ипотеки банк автоматически начисляет проценты на просроченные платежи, причем процентная ставка, начисленная за просроченные платежи, всегда выше, чем обычная (таким образом банк пытается впоследствии предотвратить задержку платежей, осуществляемых заемщиком). 

При невыплате ипотечного кредита по недвижимости банк имеет право выставить купленное заемщиком имущество на судебный аукцион недвижимости.

Какие гарантии потребует итальянский банк?

Предоставляя кредит, банк учитывает не только стоимость самого имущества, предлагаемого в качестве залога, но и экономическое положение заемщика, который будет выплачивать ипотечные взносы. Данную оценку производят по налоговой декларации за прошлый год, поданной в налоговые органы. 

Иногда банк требует предоставить поручительство (fideiussione) от третьего лица (к примеру, если кредит берет молодой человек, поручительство от более состоятельных родителей), которое подтверждает обязательство выплатить сумму кредита в случае, если сам заемщик будет не в состоянии этого сделать. 

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Итальянские законы дают возможность заемщику погасить кредит досрочно, однако, иногда банк, теряя заработок на процентах, может потребовать с заемщика комиссию возмещения. Данный пункт обязательно оговорен в договоре.

Можно ли изменить условия договора кредитования?

Закон позволяет это сделать, причем данные изменения можно осуществить различными способами.

Согласно статье 120 параграф 4 Закона о банковской деятельности установлен новый способ сбережения средств заемщика. Он называется суброгация. Речь идет о том, что заемщику предоставляется право договориться с другим банком о выдаче нового кредита на такую ​​же сумму, как и предыдущий, которым заемщик расплачивается с первым банком. Последний не имеет права отказаться от предварительного погашения кредита. 

Если заемщик не хочет менять банк, но хочет поменять условуя кредита, он может досрочно погасить старый кредит, чтобы взять новый в том же банке.

Основные документы, запрашиваемые банком у иностранных граждан при предоставлении кредита

• действительный вид на жительство;

• выписка из текущего расчетного счета (иногда банк требует переведения к нему счета из другого финансового учреждения);

• исторический сертификат о прописке;

• ISEE, последняя декларация о доходах, справки с места работы.