Покупка недвижимости с судебных торгов в Италии: процедура в 2020 году

Таким образом, при продаже, кредиторы могут погасить весь или часть кредита, предоставленного обанкротившемуся должнику. В свою очередь, кредиторы могут быть как физическими, так и юридическими лицами (например, банками) и могут участвовать в аукционе в качестве участников торгов.

С другой стороны, должник не может использовать судебный аукцион для продажи своих активов и не может участвовать в аукционе в качестве участника торгов. Однако, участвовать в аукционе в некоторых случаях могут его родственники.

Кто является лицом, уполномоченным по продажам?

На начальных этапах процедуры продажи недвижимости с аукциона судья-исполнитель назначает специалиста (юриста, нотариуса или бухгалтера), зарегистрированного в едином списке, который имеется в каждом суде, задачей которого будет проверка недвижимости, ее оценка и составление необходимых актов.

Изучив судебное досье, специалист должен, прежде всего, проверить оценочный отчет эксперта, правильность кадастровых данных и принадлежность недвижимости (является ли данный актив собственностью должника или третьего лица). На этом этапе происходит окончательное определение аукционной стоимости. Назначенная цена может быть округлена уполномоченным лицом в большую сторону для удобства.

После того, как базовая цена будет установлена, должно быть подготовлено уведомление о продаже, в котором будут указаны все данные аукциона и способы участия, а также цена недвижимости и любые предыдущие продажи.

Это уведомление должно быть опубликовано в течение 45 дней с даты, установленной для проведения аукциона.

Типы судебных аукционов в Италии

В последние годы система судебных аукционов была радикально реформирована с созданием Портала публичных продаж Министерства юстиции (Portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia). В результате реформы публикация уведомлений о продажах на вышеупомянутом портале также стала обязательной.

Кроме того, начиная с апреля 2018 года судебный аукцион должен проводиться в электронном виде. Реформа была продиктована необходимостью охватить более широкое число заинтересованных сторон, которые таким образом имеют возможность участвовать в аукционах без необходимости физического присутствия в местах проведения торгов.

Существуют различные типы аукционов, которые время от времени выбирают исполнительные судья в соответствии с различными условиями.

Синхронная телематическая продажа - это аукцион, в котором предложения формулируются онлайн в режиме реального времени участниками торгов с одновременным участием судьи (или делегированного представителя) и всех участников торгов. Смешанная синхронная продажа аналогична синхронным телематическим продажам, но также позволяет участвовать в аукционе субъектам, которые представляют предложения на бумажном носителе.

Наконец, асинхронная продажа (длинные публичные торги), которая обычно относится к движимому имуществу, представляет собой аукцион, в котором участники торгов формулируют ставки телематическим способом в определенные временные рамки и без одновременной связи с судьей. Хороший пример для понимания механизма асинхронной продажи - аукционы онлайн, к примеру, на веб-сайте Ebay.

Как принять участие в аукционе?

Любой желающий участвовать в аукционе должен зайти на портал Министерства и зарегистрироваться. После того, как лот появится на сайте, важно просмотреть всю связанную с ним документацию. В дополнение к уведомлению о продаже на сайт загружаются документы, касающиеся идентификации недвижимости, ее стоимости и отчеты, составленные техническим консультантом.

В случае недвижимости в отчете также сообщается о любых нарушениях, которые потом при покупке будет необходимо исправить. Любой желающий может через портал отправить запрос, чтобы посетить объект, прежде чем сделать предложение. Также необходимо учитывать, что в случае заинтересованности минимальная сумма предложения и залог должны быть оплачены до дня, установленного для проведения аукциона.

Этот депозит будет вычитаться из цены актива. Вместе с предложением и гарантийным депозитом должны быть поданы фотокопии вашего документа, удостоверяющего личность, ИНН, а также другие документы, указанные в объявлении, которые, повторяем, должно быть тщательно прочитано перед отправкой предложения.

Депозит должен быть оплачен в установленные сроки и в порядке, указанном в приказе судьи (например, путем перечисления на банковский счет, созданный для процедуры).

Обратите внимание, что подача предложения в анонимной форме не допускается (за исключением некоторых случаев).

Как проходит аукцион?

В день и в момент, установленный судьей, аукцион будет открыт; в нем будут участвовать только те, кто ранее зарегистрировался на сайте и кто заплатил гарантийный депозит указанным образом вместе с предложением. Аукцион может проводиться открыто с торгами или закрыто, без торгов.

В случае открытого аукциона депозит составляет 10% от базовой цены, а при продаже без торгов - 10 % от предлагаемой цены. В аукционе без торгов предложение формулируется "в запечатанном конверте", и победа в аукционе всегда окончательна.

Предложение может быть даже ниже базовой цены объекта (максимум базовая цена минус 25%) и является безотзывным, поэтому, если претендент будет только один, он будет обязан купить недвижимости, и если участник, подавший заявку, откажется от участия в торгах, он потеряет весь уплаченный депозит.

При открытых торгах аукцион проводится публично между участниками торгов перед исполнительным судьей. Если претендент не появляется на торгах, в отличие от закрытого аукциона, он теряет только одну десятую часть депозита. Заявки должны превышать базовую цену или предыдущую заявку с учетом указанного увеличения. Аукцион заканчивается, когда прошло, по крайней мере, три минуты со времени последней ставки, и никто не повысил предложение.

Результат торгов, однако, в этом случае является предварительным, так как в течение десяти дней после аукциона может быть представлено новое предложение которое превышает, по меньшей мере, цену победившей ставки на одну пятую. Это откроет новый аукцион.

Когда на аукционе присутствуют несколько участников торгов, судья указывает шаг, на который должна повышаться минимальная ставка. Давайте возьмем практический пример: если вы хотите превысить предложение в 100 тысяч евро, а минимальный шаг составляет 2 процента, предложение должно быть не менее 102 тысяч евро.

На аукционе победит тот. кто сделает лучшее предложение, если есть более одного участника или тот, кто подал одно предложение, если нет других участников торгов. Судья оценивает лучшее предложение с учетом предлагаемой цены, суммы внесенного депозита и времени, указанного участником торгов для оплаты. Если аукцион пуст, судья понизит базовую цену аукционного объекта.

Как происходит оплата и что произойдет, если победитель аукциона не может заплатить?

Если вы выиграли аукцион, вам придется заплатить остаток цены в течение фиксированного срока, который не подлежит продлению. Помимо оплаты цены актива, также взимаются другие расходы, такие как налоги, оплата услуг делегированного специалиста, налог на регистрацию и процессуальные издержки.

Однако для передачи права собственности на имущество никакие нотариальные сборы не должны уплачиваться, поскольку имущество передается указом судьи, который организовал аукцион. Если у вас нет суммы для оплаты купленной недвижимости, вы можете взять ипотеку, которую банк может предоставить в сроки, установленные на аукционе. Чтобы получить кредит, необходимо представить в кредитное учреждение, в дополнение к справке о доходах, заявку на участие в аукционе и любой предварительный нотариальный отчет.

Также, если вы покупаете первый дом, можно будет воспользоваться соответствующими налоговыми льготами для покупки первого дома.

Победитель торгов, который должен заплатить в рассрочку и который не заплатил даже один платеж в течение десяти дней после истечения срока, также потеряет те, которые уже заплатил в качестве штрафа. Затем судья прикажет подрядчику приступить к новой описи имущества. Более того, если на новом аукционе недвижимость будет продаваться по более низкой цене, разницу заплатит, опять же, экс-победитель торгов, который не выполнил платежных обязательств.