Поколение арендаторов: почему молодые итальянцы больше не покупают жилье

Раньше в больших домах жили большие семьи, сегодня - маленькие семьи проживают в маленьких домах. Это связано с сокращением долговой нагрузки семей - они, таким образом, не могут надеяться на покупку большого дома, который стоит дорого.

Одного демографического кризиса недостаточно, чтобы объяснить этот спад: среди стран Еврозоны Италия является одним из государств, где разрыв между семьями-владельцами жилья с детьми и без них самый высокий. Этот разрыв удвоился менее чем за двадцать лет. Наиболее уязвимыми являются семьи, имеющие не менее трех несовершеннолетних детей: в 2022 году почти половина из них проживала в съемном жилье. 

Валентина Лагасио, научный сотрудник кафедры экономики финансовых посредников Римского университета Сапиенца, поясняет, что "помимо роста повседневных расходов, увеличилось и бремя, связанное с образованием и здоровьем детей. Содержание большой семьи сегодня обходится гораздо дороже, чем в прошлом". Трудности подтверждают цифры: согласно последнему отчету Istat, 20,7 % семей, имеющих не менее трех детей, живут в абсолютной бедности.

Правительство ввело "бонус на первое жилье" для многодетных семей, который дорог сердцу Джорджии Мелони как оплот в борьбе с низкой рождаемостью: в зависимости от количества детей (не менее трех в возрасте до 21 года) и Isee, эти семьи имеют право на гарантию до 90% ипотеки. Таким образом, бонус оказался мерой, которая помогает тем немногим семьям, которые уже существуют (по оценкам исполнительной власти, их около 7400), но не отвечает потребности в поддержке будущих семей.

С помощью нишевых и не очень органичных мер исполнительная власть демонстрирует отсутствие дальновидности, что может увеличить демографический разрыв между собственниками жилья: в 2020 году почти 70% будут старше 50 лет, в то время как молодых людей до 36 лет будет всего 1,5 миллиона из 25. Эта тенденция подпитывается также задержкой выхода итальянцев на рынок труда по сравнению с их европейскими сверстниками и нестабильными контрактами, которые превращают использование финансирования для покупки жилья в мираж. "Рост цен на недвижимость и проблемы с доступом к кредитам, - комментирует экономист, - затрудняют покупку жилья для молодых семей.

Молодые итальянцы выходят на рынок труда позже, с еще более нестабильными контрактами, поэтому они не могут взять на себя обязательства по ипотеке.

По сути, купить жилье в Италии и ЕС сегодня стало сложнее: "Политика ЕЦБ по борьбе с разгулом инфляции, - объясняет экономист, - привела к повышению процентных ставок по ипотечным кредитам с 1,45% до 4,4% с января 2022 года. Это сужает возможности заимствования и снижает спрос на недвижимость". Короче говоря, взять кредит обходится дороже, а сделать это может меньшее количество людей. Не в последнюю очередь потому, что если из-за инфляции расходы выросли, то этого нельзя сказать о зарплатах, которые в Италии не менялись на протяжении тридцати лет. Тем более если речь идет о людях, которые недавно вышли на рынок труда и имеют высокие постоянные расходы на содержание одного или нескольких детей.

В противовес необходимости помочь самым молодым приобрести жилье, последний закон о бюджете предусматривал амортизацию бонуса на первый дом для тех, кому еще не исполнилось 36 лет. Эта мера, действующая с 2021 года, предусматривала для молодых людей с Isee до 40 000 евро 80-процентную государственную гарантию, а также освобождение от налогов, что позволяло им сэкономить несколько тысяч евро. Теперь осталась только гарантия, которая полезна, но сама по себе недостаточна, чтобы переломить тенденцию, особенно учитывая проблемы молодежи с поиском работы. "Очевидно, что перед выдачей кредита (с бонусом или без) банк также оценивает доход, который человек может гарантировать, - говорит экономист, - Это означает, что получить бонус могут практически только те, у кого есть стабильная работа или поручитель". Согласно техническому отчету к закону о бюджете на 2024 год, "динамика ипотечных кредитов, фактически выданных и принятых под гарантию Фонда", оказалась "ниже ожидаемой", в том числе "из-за высоких процентных ставок". Таким образом, за вычетом различных бонусов в последние месяцы купить жилье смогли только те, кто уже имел сбережения или мог получить доступ к альтернативным формам финансирования.

Прежде чем выдать кредит, банк оценивает статус занятости человека: поэтому бонус для молодых людей до 36 лет полезен, но недостаточен.

Исторически в Италии всегда была сильна тенденция инвестировать в недвижимость, и даже сегодня покупка дома остается приоритетом для многих. Но это не всегда выгодный выбор, часто оказывающийся долгосрочным обязательством, связанным с эксплуатационными расходами, ограничениями и финансовыми рисками. Так считают в некоторых европейских странах, например, в Германии или Австрии, где только половина населения живет в собственных домах. "В Италии доходы не достигают уровня этих стран, - продолжает исследователь, - но покупательская способность выше, поскольку цены на жилье пропорционально ниже. Кроме того, в Германии существуют льготы на аренду, так что выбор также обусловлен налоговыми преимуществами".

Однако основной мотив, побуждающий Италию быть "страной собственников", - культурный. В 2022 году компания Censis провела опрос о социальной ценности дома: для 92 % опрошенных дом - это убежище, 78 % проводят в нем большую часть свободного времени, а более 50 % хотели бы помочь своим детям и внукам приобрести такой дом. Для итальянцев дом - это нервный центр жизни и один из важнейших факторов стабильности - эмоциональной и материальной - для людей. Стабильности, которая становится все менее и менее доступной для нынешнего и будущих поколений.