Почему «дешевая» итальянская недвижимость обойдется вам дороже, чем вы рассчитывали

Инспекции

Настоятельно рекомендуется заказать тщательный осмотр недвижимости, прежде чем делать какое-либо предложение. 

Геометр проверит структуру дома и обратит внимание на возможные проблемы, включая сейсмические или гидрогеологические риски или повреждения электрической системы и сантехники. 

Он также может назвать сумму, которую вам придется потратить на необходимые ремонтные или профилактические работы.

Стоимость осмотра обычно составляет от 350 до 1 200 евро.

Расходы на ремонт

В случае с дешевой недвижимостью вероятность того, что вам придется проводить капитальный ремонт, очень высока. 

Приобретение старого дома, скорее всего, означает его полную перепланировку, обновление электрической системы, установку систем отопления или охлаждения. 

А если вы остановили свой выбор на жилье в историческом центре города, имейте в виду, что к нему могут предъявляться строгие строительные требования, а значит, вам будет сложно получить разрешение на строительство.

Стоимость ремонта может сильно варьироваться в зависимости от размера недвижимости, ее местоположения и масштабов проекта. 

Вы можете заплатить от 1 000 евро за перепланировку ванной комнаты до более чем 100 000 евро за реконструкцию всего дома. 

Разрешения на строительство

Прежде чем начать сносить стены и придумывать дополнительные элементы, вам придется получить разрешение на строительство (незначительные «косметические» изменения могут не потребовать разрешения, но более серьезные строительные работы - потребуют).

В Италии существует два вида разрешений. 

CILA, или Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (заверенное уведомление о начале выполнения строительных работ), предназначено для менее существенных изменений, таких как обновление электрических систем, реорганизация внутренних помещений или создание подвесных потолков. 

В этом случае архитектор, инженер или подрядчик, обычно называемый техником (tecnico), описывает предстоящие работы и подтверждает, что они соответствуют действующему законодательству. 

Для проведения крупных работ, связанных со структурными изменениями, вам потребуется SCIA, или Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Сертифицированное уведомление о начале строительства), которое требует, чтобы инженер представил проект местным властям и проверил его соответствие местным законам перед началом работ. 

Стоимость разрешения может варьироваться в зависимости от тарифов, установленных местной администрацией. Однако разрешение CILA обычно стоит около 500 евро, а SCIA - около 700 евро. 

Налоги на недвижимость 

Покупка недвижимости в Италии облагается различными налогами.

Налог на земельный кадастр (imposta catastale) - это фиксированный сбор в размере 50 евро, если вы покупаете недвижимость у частного продавца, или 200 евро, если вы покупаете у зарегистрированной компании.

Налог на ипотеку (imposta ipotecaria) составляет те же суммы - 50 евро при покупке у частного продавца и 200 евро при покупке у зарегистрированной компании.

При покупке у частного продавца налог на регистрацию (imposta di registro) составляет девять процентов от кадастровой стоимости недвижимости, но не может быть ниже 1 000 евро. 

При покупке основного жилья (prima casa) этот налог снижается до двух процентов, но с тем же условием: он не может быть ниже 1 000 евро. 

Если вы покупаете у зарегистрированной компании, регистрационный налог составит фиксированные 200 евро. 

При покупке у компании вы также будете облагаться IVA (итальянский эквивалент НДС). Его размер составляет от 4 до 22 процентов от стоимости покупки в зависимости от того, является ли недвижимость вашим основным местом жительства (4%), вторым домом (10%) или элитным жильем, относящимся к кадастровым категориям A/1, A/8 и A/9 (22%).

В заключение отметим, что владельцы вторых домов и элитной недвижимости также должны платить налог IMU в Италии двумя ежегодными платежами (один в июне и один в декабре).

Подробную информацию о том, на кого распространяется этот налог и как его рассчитать, вы можете найти здесь.

Нотариальные сборы

Вам понадобится нотариус (notaio), чтобы заверить договор купли-продажи недвижимости и обеспечить юридическую регистрацию сделки.  

Фиксированной платы за это не существует, стоимость варьируется в зависимости от местоположения и типа покупаемой недвижимости.

Абсолютный базовый уровень составляет около 1 500 евро, но даже в случае с дешевыми домами, купленными для капитального ремонта, сборы могут исчисляться тысячами. 

Комиссионные агенту по недвижимости

Если вы покупаете дом через агента по недвижимости (agente immobiliare), он берет определенный процент за свои услуги.

Хотя в разных фирмах этот процент разный, обычно он составляет от двух до пяти процентов от стоимости покупки.

Расходы за кондоминиум

Самостоятельный дом не облагается «кондоминиумными сборами» (spese condominiali), но если вы покупаете квартиру, имейте в виду, что вам придется ежемесячно вносить дополнительную плату за содержание и обслуживание мест общего пользования. 

Если вы найдете квартиру в историческом здании в центре крупного города с шикарным общим садом, ожидайте, что ваши spese condominiali составят до 400-500 евро в месяц. 

Однако для средней квартиры плата обычно составляет от 80 до 100 евро в месяц.

А как насчет домов за 1 евро?

Спустя несколько лет после введения этой схемы, дома за 1 евро все еще доступны во многих районах страны в рамках попыток вдохнуть новую жизнь в обезлюдевшие районы и избавить местные власти от старой, ненужной недвижимости.

Но хотя купить дом меньше, чем стоит кофе в местном баре, все еще возможно, дома, доступные по этой схеме, обычно находятся в очень плохом состоянии и требуют серьезных инвестиций от новых владельцев.

Общая сумма расходов может быть очень высокой: по некоторым сообщениям, иностранные покупатели тратят сотни тысяч евро на ремонт, что во много раз превышает потенциальную рыночную стоимость недвижимости.