Купить второй дом в Италии: это выгодно?
В последние месяцы вторые дома были прибежищем для тех, кто ими владеет, но теперь их рыночная стоимость рискует упасть. В каких регионах покупают вторые дома итальянцы и иностранцы, где покупка выгоднее сегодня?
Эпидемия коронавируса повлияла и на рынок недвижимости. Пока рано прогнозировать, насколько изменится стоимость недвижимости в Италии, и, безусловно, будут большие различия от региона к региону и от города к городу, но уже сейчас можно сказать, что наличие второго дома имело и все еще имеет большую ценность, поскольку это дает владельцам возможность переехать в более уютные места для работы из дома, так называемой smart working, и столкнуться с меньшими ограничениями.
Покупка дома - первого или второго - уже давно является одним из излюбленных вложений капитала итальянцев. Особенно в шестидесятые и семидесятые годы многие туристические курорты были заполнены новостройками, заселенными только в летние или зимние месяцы. В те годы рынок значительно расширился благодаря градостроительным планам, которые позволили построить тысячи новых зданий, не беспокоясь о проблемах, связанных с чрезмерной застройкой и ландшафтом. С ростом туризма, особенно благодаря бюджетным авиакомпаниям, и неустойчивой экономической ситуации в стране, рынок вторичного жилья снизился. Например, их стало трудно продавать: поэтому по всей Италии есть тысячи неиспользуемых вторых домов, за которые приходится платить налоги.
Согласно последнему отчету «Недвижимость в Италии», опубликованному Налоговой службой с данными за 2019 год, в Италии насчитывается 5 миллионов 556 тысяч вторых домов, что составляет 17,2 процента от общего числа жилой недвижимости в стране. На этой карте показаны территориальные данные, за исключением провинций Гориция и Порденоне, для которых они недоступны. Среди провинций с наибольшим количеством вторых домов - Рим (215 тысяч), Турин (177 тысяч), Козенца (126 тысяч), Лечче (117 тысяч), Неаполь и Кунео (112 тысяч).
В отчете также можно увидеть распределение вторых домов по всем муниципалитетам Италии. В 3340 муниципалитетах вторые дома превышают 20 процентов от общего числа жилых домов. На карте видно, что почти все эти муниципалитеты находятся в туристических зонах. На юге и на островах, помимо туристических муниципалитетов, среди муниципалитетов с высокой долей доступного жилья также есть несколько внутренних муниципалитетов, где, как уже отмечалось, это явление, вероятно, связано с процессами миграции и в более общем плане с депопуляцией.
Процент вторых домов от общего числа домов в итальянских муниципалитетах (Налоговая служба Италии)
Непросто понять, сколько и где находится "неиспользуемых" домов: это были бы очень полезные данные также для Налоговой службы, особенно для выявления случаев фиктивного проживания, то есть людей, которые объявляют второй дом своим основным местом жительства, чтобы избежать облаты единого муниципального налога IMU. В последние годы финансовая полиция в сотрудничестве с Агентством по доходам и муниципалитетами сумела выявить множество случаев уклонения от уплаты налогов благодаря проверкам вывоза бытовых отходов по местам проживания. Однако на данный момент проверки проводятся с использованием "классических методов", несистематически: нет обновленной и подробной базы данных для отслеживания фактического использования первого и второго домов.
Рынок недвижимости Италии в 2020 году
Первые последствия эпидемии на рынке недвижимости для вторых домов были оценены национальной обсерваторией туристической недвижимости FIMAA-Confcommercio (Итальянская федерация бизнес-агентов-посредников) в сотрудничестве с компанией экономических исследований Nomisma.
Согласно данным исследования, опубликованного в августе 2020 года, средняя цена покупки туристического дома составляет 2220 евро за квадратный метр. Ценовая тенденция нисходящая: годовое снижение составляет 0,8 процента.
Очевидно, что стоимость зависит от типа дома: для новых домов цены могут даже превышать 3000 евро за квадратный метр, для бывших в употреблении домов, расположенных в центре населенных пунктов или в туристической местности, значения колеблются от 1995 до 2155 евро за квадратный метр, а для бывших в употреблении периферийных домов они составляют от 1350 до 1500 евро за квадратный метр.
Согласно исследованию, в 2019 году количество сделок с жильем на горных курортах увеличилось на 11,8 процента по сравнению с 2018 годом, в то время как рост был более сдержан в прибрежных (3 процента) и озерных (2,1 процента) муниципалитетах.
В рейтинге любимых мест для покупателей недвижимости много знакомых названий известных итальянских курортов: Мадонна ди Кампильо, Капри, Форте дей Марми, Курмайор, Кортина д'Ампеццо, Санта Маргерита Лигуре, Порто Черво, Позитано, Порто Ротондо и Сирмионе.
«Пандемия COVID-19 заблокировала потоки туристов по всему миру, причинив огромный экономический ущерб нашим городам искусства, морским, озерным и горным туристическим местностям», - поясняет Сантино Таверна, президент Fimaa-Confcommercio. «Все это также негативно сказывается на продажах домов для отпуска. Fimaa-Confcommercio просит создать специальное министерство туризма с доверенными лицами, которое могло бы действовать и следить за компаниями в их собственном развитии и стратегическом переосмыслении, что позволило бы планировать перезапуск сектора».
