Итальянская мечта или кошмар? Пять ловушек при покупке старого дома в Италии
Италия манит иностранцев своими живописными деревнями и старинными домами: каменные фасады, фрески, романтические пейзажи и, конечно, заманчивые цены. Дома за один евро в идиллических уголках страны, таких как Самбука-ди-Сичилия, Муссомели на Сицилии, Оллолаи на Сардинии, ежегодно вдохновляют тысячи покупателей на инвестиции или покупку жилья для отдыха. По данным портала Idealista, в 2024 году интерес к дешевой недвижимости в Италии вырос на 15% среди иностранцев, особенно из США, Великобритании и Германии. Но за очарованием скрываются подводные камни, которые могут превратить мечту в финансовый и бюрократический кошмар. Вот пять проблем, о которых стоит знать заранее.
Высокие налоги и сборы
Покупка недвижимости в Италии — дорогое удовольствие. Эксперты предупреждают: к цене дома прибавится около 10% на налоги и сборы. Гербовый сбор (imposta di registro) составляет 2-9% от кадастровой стоимости (valore catastale), минимум 1000 евро, даже для домов за один евро. НДС (IVA) варьируется от 4% для основного жилья до 10% для вторичного. Добавьте налоги на земельный кадастр (imposta catastale) и ипотеку (imposta ipotecaria), если применимо. Агент по недвижимости возьмет 1-5% от сделки, работая на обе стороны. Нотариус обойдется в 1500-3000 евро, плюс юридические услуги и ипотечный брокер.
Планируйте бюджет с запасом, иначе сюрпризы неизбежны.
Ссорящиеся родственники
Итальянские законы о наследовании могут превратить покупку в квест. По данным исследования Il Sole 24 Ore, до 30% старой недвижимости в Италии делится между несколькими владельцами из-за сложной системы наследования. Даже маленький дом часто принадлежит десяткам родственников. Одна покупательница в Муссомели, Сицилия, столкнулась с 22 совладельцами — дальними кузенами, бабушками и племянниками. Мэр города Тоти Нигрелли назвал это нормой. Договориться со всеми удается не всегда: родственники могут быть в ссоре, не согласны с продажей или просто неуловимы. Проверяйте документы тщательно, чтобы избежать сюрпризов вроде внезапных претензий на дом. Юристы советуют запрашивать certificato di proprietà и visura catastale, чтобы убедиться в чистоте сделки.
Незаконные постройки
Незаконное строительство в Италии — распространенная проблема. По данным ISTAT, в 2021 году на 100 разрешенных домов приходилось 15 нелегальных, особенно на юге страны, где показатель достигает 30%. Многие дома продаются с незадекларированными изменениями, о которых продавцы умалчивают. Если вы купите такой объект, оформление документов (sanatoria) ляжет на вас, что может стоить от 5000 до 20 000 евро, в зависимости от региона. Хуже, если дом построен без разрешений (abusivismo edilizio): продать его будет почти невозможно. Проверяйте кадастровые записи (catasto) и требуйте от нотариуса подтверждения законности. Эксперты советуют нанимать geometra (технического специалиста) для проверки соответствия дома документам.
Правила сохранения наследия
Очаровательные дома с фресками и старинными подвалами часто охраняются итальянским ведомством по культурному наследию (Soprintendenza Belle Arti). Одна покупательница отказалась от дома 1700-х годов в Чивита Кастеллана, Лацио: ремонт был нужен, но стены с фресками и декор входа оказались под ограничениями (vincolati). По данным Ministero della Cultura, около 20% исторической недвижимости в Италии подпадает под такие правила. Ремонт может быть запрещен или потребует сложного согласования с Soprintendenza, что занимает от 6 месяцев до 2 лет. Правила различаются по регионам, поэтому заранее консультируйтесь с местными властями и проверяйте кадастр. В некоторых случаях, например, в исторических центрах Флоренции или Сиены, даже замена окон требует разрешения.
Сложности с перепродажей
Итальянский рынок недвижимости уникален: цены на жилье почти не растут, особенно на старые дома. По данным Nomisma, за последние 10 лет цены на вторичную недвижимость выросли всего на 2%, в то время как в новостройках и элитных домах рост достигает 10-15%. Высокие налоги и расходы на сделки делают перепродажу невыгодной. Схемы вроде домов за евро или супербонусов на ремонт (с 2024 года ограничены до 50%) не меняют общей картины. Если цель — прибыль, рассчитывать на рост стоимости не стоит, за исключением элитной недвижимости в крупных городах (Милан, Рим) или туристических зонах (Тоскана, Амальфи).
Покупка старого дома в Италии может стать приключением, но требует подготовки. Изучите налоги, проверьте документы, узнайте о правилах наследия и трезво оцените перспективы перепродажи. Тогда мечта о жизни в итальянской деревне не обернется разочарованием.