Италия неподъемной арендной платы: +39% за восемь лет, с пиком в 70% в Милане и Болонье

Постоянно растущие счета и цены на продукты на полках супермаркетов, а затем рост стоимости бензина и повышение цен на абонементы на общественный транспорт: высокая стоимость жизни бьет по карманам итальянцам. Все больше людей прибегают к накопленным годами средствам, чтобы покрыть свои повседневные расходы. Сокращения излишеств часто оказывается недостаточно. Итальянские зарплаты не растут, являются одними из самых низких в Европе, а также сильнее всего страдают из-за инфляции. Те, кто купил дом, сталкиваются с проблемой растущих процентных ставок по ипотеке. С другой стороны, тем, кто не имеет собственного жилья и не может получить ипотечный кредит, приходится сталкиваться с неподъемными для многих семей ценами на аренду. 

В среднем по всей Италии цены на аренду жилья выросли почти на 40% с 2015 года: в Милане, как уже хорошо известно, семьям приходится иметь дело с самой высокой арендной платой в стране. В среднем требуется более 2 000 евро в месяц, чтобы позволить себе квартиру площадью 100 квадратных метров в городском районе или в центре города. Ситуация в столице Ломбардии показательна, но не является исключением. Неожиданно столь же экстремальная ситуация сложилась и в Болонье, итальянском университетском городе высшего класса. Теоретически на жилье должно тратиться не более 30% от зарплаты, но во Флоренции это невозможно. Во многих городах арендная плата стала недоступной даже для так называемого "среднего класса", которые начинают переезжать в глубинку в поисках менее высокой арендной платы. "Налицо риск того, что в городских центрах будут жить только пожилые и богатые люди", - объясняет fattoquotidiano.it Массимо Брикоколи, профессор кафедры городской политики и жилья и директор факультета архитектуры и урбанистики Миланского политехнического института.

Цены в Италии - За последние восемь лет средняя стоимость аренды в Италии выросла на 39,7%, увеличившись (согласно данным портала Immobiliare.it) с 9,2 евро за квадратный метр в августе 2015 года до 12,9 евро за квадратный метр в ноябре 2023 года. Городом с самой дорогой арендной платой признан Милан, где средняя цена достигла 22,7 €/м², что более чем на 71% больше, чем в 2015 году (когда средняя цена составляла 13,3 €/м²). Проще говоря, средняя цена за квартиру площадью 80 квадратных метров в Милане составляет около €1 800 в месяц по сравнению с чуть более €1 000 восемь лет назад. Это средний показатель между элитными квартирами в центре города и жильем в пригородах, где цены также продолжают расти из года в год. На втором месте среди крупных городов находится Флоренция с 20,5 евро за квадратный метр (+53 % за восемь лет), а замыкает пьедестал Болонья с 17,63 евро средней арендной платы за квадратный метр, что, однако, является самым большим изменением по сравнению с 2015 годом: +72,8 %. На четвертом месте находится Рим с 15,6 евро/м² средней арендной платы с колебаниями за последние восемь лет, которые меньше (чуть менее 10 %), чем в других мегаполисах.

Бегство из города - Профессор Массимо Брикоколи также возглавляет Обсерваторию доступного жилья Милана, которая была создана именно с целью отслеживания динамики "доступности" жилья: то есть устойчивости стоимости жилья по отношению к доходам. Первый доклад, представленный Обсерваторией, называется "Это не город для тех, кто работает" и рассказывает о том, что в ломбардской столице условия труда недостаточны для жизни в городе, а также о риске постепенного выселения отдельных людей и семей из Милана. И это касается не только так называемых работающих бедняков, но и семей среднего класса, вынужденных перебираться в муниципалитеты миланской глубинки. "Это постоянное и очень очевидное явление, - объясняет Брикоколи, - и оно затрагивает не только Милан, но и другие привлекательные городские центры". На самом деле, несмотря на то, что средние цены на аренду растут во всех крупных итальянских городах (Неаполь +22%, Турин +32%, Палермо +27% и Генуя +6%), во многих из них - при некоторых дополнительных жертвах - все еще можно найти "доступные" цены (в среднем €13,4/м² в Неаполе, €10,8/м² в Турине, €8,4/м² в Палермо и €8,5/м² в Генуе). Также от этого явления страдают небольшие города на туристических курортах, где людям, работающим в этих городах, сложно снять квартиру.

Затронутые категории - "Мы отмечаем, - говорит Массимо Брикоколи, - что это проблема не только низкоквалифицированных работников, имеющих низкий доход. Она также затрагивает учителей, научных сотрудников университетов и даже врачей больниц. Во многих случаях это касается и работников органов государственного управления, например". Так, например, поступают победители конкурсов на должности в органах государственной власти, которые отказываются от работы: "Потому что, когда они проверяют общие условия, если они приезжают из мест, где расходы ниже, они отказываются от работы, несмотря на то, что, возможно, они могли бы получать и более высокий доход". В то же время растет число краткосрочных контрактов аренды: "Мы все чаще переходим от контрактов 4+4 к годовым контрактам. А это значит, что по истечении каждого срока действия, - объясняет Брикоколи, - владелец жилья может принять решение о повышении арендной платы". Отсюда следствие: бегство из города. "Те, кому нужно быть ближе к месту работы, начинают искать другое место, за городом". С уменьшением расходов, но с очень значительными инвестициями во время переезда, с критичностью общественного транспорта", - подчеркивает преподаватель Politecnico.

Моделирование - Одним из новшеств исследования стало понятие доступности жилья: сколько квадратных метров может позволить себе рабочий в Милане, исходя из принципа, что арендная плата не должна превышать 30% от чистой зарплаты. Il fattoquotidiano.it попытался повторить расчеты (менее научно, чем Oca) для основных итальянских городов, принимая во внимание средние итальянские зарплаты, описанные JobPricing Observatory (чистый доход 1 524 евро в месяц для рабочего, 1 818 для служащего и 2 668 для руководителя), и средние арендные ставки за квадратный метр на портале Immobiliare.it, обновленные до ноября 2023 года. Выяснилось, что рабочий в Милане может позволить себе чуть больше 20 квадратных метров, во Флоренции - 22,3, в Болонье - 26, в Риме - 29,4, в Неаполе - 34, в Бари - 40, в Турине - 42. Лучше обстоят дела в Генуе и Палермо, где доступные квадратные метры для рабочего составляют 53 и 54 соответственно. Эти цифры нужно умножить на два, если речь идет о семье с двумя работниками. Для офисных работников ситуация не намного лучше: 24 квадратных метра будут доступны в Милане (48 для пары офисных работников), 26,5 во Флоренции, почти 31 в Болонье, 35 в Риме, 40,5 в Неаполе, 48,6 в Бари, более 50 в Турине, 64 в Генуе и 65 в Палермо. Для руководителей с зарплатой почти 2 700 евро нетто в месяц, 35 м² в Милане, 39 во Флоренции, 45,4 в Болонье, более 51 в Риме, почти 60 в Неаполе, более 71 в Бари, почти 74 в Турине, 94 в Генуе и 95 в Палермо будут по карману.

Обнищание итальянцев - На самом деле, большая часть итальянцев, снимающих жилье в крупных центрах, вкладывает в него гораздо больше 30 процентов своего дохода. Мало того, для многих вырваться из спирали высокой арендной платы - непосильная задача. Несмотря на рост процентных ставок, в среднем - по данным Nomisma - взнос по ипотеке на 20 процентов ниже ежемесячной стоимости аренды (в 2012 году ипотека была на 13 процентов выше), покупка квартиры для многих семей остается миражом. Между инфляцией, высокими коммунальными платежами и арендной платой многие итальянцы все чаще прибегают к помощи своих сбережений. "Те, кто не может получить ипотечный кредит, потому что у них нет тех 20 % первоначального капитала, которые они могли бы внести, вынуждены продолжать снимать жилье, - объясняет fattoquotidiano.it Фабрицио Эспозито, национальный секретарь Sindacato inquilini casa e territorio (Sicet), - и именно потому, что они платят слишком много за аренду, - добавляет он, - они неизбежно беднеют и более или менее быстро скатываются в область трудностей". По мнению Эспозито, наше общество "все больше и больше раздвигает границы между включенными и исключенными, и в области потенциально исключенных мы рискуем оказаться с людьми, которые работают. Значит, что-то не так", - подчеркивает он. "Настоящий виновник этой чрезвычайной ситуации - вышедший из-под контроля рынок аренды, который в течение многих лет оставался совершенно свободным и который никто не хочет трогать".