Инвестирование в краткосрочную аренду жилой недвижимости в Италии
Выгодно ли инвестировать в краткосрочную аренду в Италии, каковы требования и налоги.
Хотя в последние два года пандемия ослабила туризм, Италия полна привлекательных мест. От приморских и горных районов до столичных городов, таких как Рим, Милан, Флоренция, Венеция и Неаполь, страна всегда получает множество запросов, как от иностранных, так и от отечественных гостей.
Именно поэтому многие итальянцы предпочитают инвестировать в недвижимость, а точнее в покупку второго дома, который будет использоваться для краткосрочной аренды. Короче говоря, классический Airbnb, хотя это только один из доступных порталов. Однако эта деятельность не является простой. Потому что вы должны следовать четким правилам на бюрократическом и фискальном уровне.
Декрет-закон 50/2017 подтвердил определение "краткосрочной аренды", как аренды недвижимости для проживания, продолжительностью не более 30 дней. Это определение влечет за собой некоторые важные последствия, которые некоторые регионы (например, Ломбардия, Венето) подтвердили в специальных местных законах. Оно устанавливает концепцию, согласно которой краткосрочная аренда считается видом бизнес-деятельности, отличным от "дома отдыха", "B&B" или проживания в гостинице. Поэтому недвижимость, приобретаемая для этой цели, может иметь нормальное жилое назначение с кадастровой точки зрения.
Кроме того, нет особых санитарно-гигиенических требований к жилью. Это связано с тем, что объекты по размещению также предусматривают предоставление еды и напитков, даже если только на завтрак. Напротив, при краткосрочной аренде основные услуги касаются смены белья, финальной уборки, наличия wi-fi, но всем, что касается кухни, гость распоряжается самостоятельно.
Каждый владелец должен иметь идентификационный код для каждой единицы недвижимости, используемой для сдачи в аренду, для занесения в национальную базу данных, которая позволяет вывести многие виды этой деятельности из черной экономики. Этот принцип был установлен так называемым Декретом о росте 2019 года (Закон от 28 июня 2019 года, n.58).
И за последнее время несколько регионов издали законы и резолюции по этому вопросу, например, Ломбардия, Венето и Апулия. Однако Министерство туризма недавно приняло меру (министерский указ № 1782 от 29.09.2021), которая должна окончательно распространить это обязательство на практике в национальном масштабе. Код недвижимости, по закону, должен быть опубликован на каждом объявлении в Интернете, касающемся аренды, хотя этим обязательством зачастую пренебрегают.
Кроме того, каждый раз, когда приезжает гость, домовладельцы обязаны регистрировать его имя. Эта процедура осуществляется на веб-сайте Polizia Alloggiati после запроса учетных данных доступа в полицейском управлении своего района.
Налоги на жилье и подоходный налог
Что касается акта купли-продажи недвижимости, вы платите обычные налоги, применяемые к домам, отличным от основного жилья. В целом, таким образом, налог на регистрацию составляет 9%, за исключением случаев, когда покупка у застройщика осуществляется с НДС (по ставке 10% или 22% в зависимости от типа недвижимости). Кроме того, существуют также ипотечный и кадастровый налоги (фиксированные в размере 50 или 200 евро в зависимости от конкретного случая).
С другой стороны, налоговые органы в Циркуляре 24 от 2017 года разъяснили режим налогообложения доходов, полученных от краткосрочной аренды, которые могут облагаться так называемым "cedolare secca". Это режим, при котором доход не участвует в формировании налогооблагаемого дохода IRPEF и не облагается местными "дополнительными налогами", а только налогом у источника в размере 21% от суммы, которая выплачивается по F24 единовременно, раз в год или в рассрочку.
Режим "cedolare secca" почти всегда выгоднее, чем стандартное налогообложение IRPEF, за исключением особых случаев, например, в случае, когда человек, который декларирует небольшой доход в конце года, может "снизить" стандартную ставку благодаря вычетам. Но это нужно оценивать вместе с бухгалтером.
Прямое или косвенное управление арендой жилья
Наконец, деятельность по краткосрочной аренде может осуществляться непосредственно владельцем или с помощью посредника. Существует множество таких посредников, некоторые из которых являются членами ассоциации "Aigab".
С операционной точки зрения это очень полезное решение, поскольку посредник обычно может взять на себя практически все аспекты деятельности, такие как публикация объявлений в Интернете и правильное определение арендной платы в зависимости от города, района и времени года; прием гостей; уборка квартиры и смена белья; сбор денег и удержание вышеупомянутых налогов (ставка 21%).
Очевидно, что услуга платная. В среднем посредники взимают от 20% до 30% от суммы каждой комиссии.
