Что нужно знать об итальянских договорах аренды

Итальянские законы об аренде благосклонны к арендаторам. Это одна из причин, по которой найти квартиру в Италии может быть не так-то просто. Но это не значит, что при подписании договора аренды не стоит обращать внимания на некоторые моменты.

Вот наше руководство по успешной навигации в мире итальянских договоров аренды.

Поиск жилья

В отличие от других стран, где вы можете встретить одно агентство по аренде, управляющее целым многоквартирным домом, в Италии очень мало крупных компаний по аренде, и большинство квартир сдается владельцами. По этой причине зачастую проще всего найти жилье через агента или брокера по аренде.

Нередко такие брокеры получают комиссионные за оформление документов - до 12 процентов, или одну месячную арендную плату.

Как правило, для заключения договора вам понадобятся удостоверение личности, итальянский налоговый код (codice fiscale) и справка о доходах (referenziati). Граждан стран, не входящих в ЕС, также могут попросить предоставить доказательство легального проживания.

Также обычно требуется внести залог, который может исчисляться тысячами евро. По закону размер страхового депозита не может превышать трехкратный размер месячной арендной платы.

При поиске стоит обратить внимание на квартиры с мебелью (arredato). В Италии квартира без мебели действительно означает «без мебели» - скорее всего, в ней нет шкафов, бытовой техники и осветительных приборов.

Меблированные квартиры, между тем, часто предназначены для краткосрочных контрактов.

Краткосрочные контракты (менее 3 лет)

Конечно, даже краткосрочные контракты могут показаться кочевникам-экспатам, привыкшим к 12-месячным договорам, распространенным в других странах мира, непомерно долгими.

Итальянские договоры аренды разработаны с целью защиты арендаторов, поэтому большинство из них гарантируют ваше право продлить договор аренды по умолчанию.

На самом коротком отрезке арендного договора находятся договоры аренды для туристического использования (contratto per uso turistico) и транзитной аренды (contratto di locazione ad uso transitorio). Эти договоры могут заключаться на срок от нескольких дней до 18 месяцев, но имеют важные оговорки.

В отличие от других видов аренды, эти договоры не возобновляются и не могут быть использованы для установления резидентства. Чтобы подписать транзитный договор аренды, вам необходимо указать конкретную причину и срок вашего пребывания, например, стажировка, краткосрочный контракт или программа получения степени.

Плюсом таких договоров является то, что вам не нужно уведомлять арендодателя о своем отъезде по окончании срока действия договора.

Если вы учитесь в университете, возможно, вам удастся найти договор аренды студенческого жилья (contratto di locazione a favore degli studenti universitari). Такие договоры заключаются на срок от шести месяцев до трех лет. Но в отличие от транзитной аренды, они автоматически продлеваются по окончании срока действия договора.

Это означает, что вы должны уведомить арендодателя о прекращении договора - обычно за один-три месяца. От вас также может потребоваться прописка в другом городе.

Долгосрочные контракты (3+ года)

Большинство договоров аренды в Италии относятся к двум оставшимся категориям, которые мы назовем с установленной арендной платой (canone concordato, иногда называемая «обычной») и договорной арендной платой (canone libero, иногда называемая «неограниченной»).

Контракты с установленной арендой короче контрактов с договорной арендой - они заключаются на три года и гарантируют возможность продления еще на два. По этой причине их также иногда называют договорами «3+2».

Но в отличие от договорных договоров аренды, ваш арендодатель не может выбирать, сколько вы будете платить за квартиру. Вместо этого он получает узкий диапазон, установленный местным советом арендодателей и арендаторов или муниципалитетом, на основе таких деталей, как возраст здания, его район и наличие парковки.

Арендодатели получают хорошие налоговые льготы за аренду по этой категории, а вы соглашаетесь на более короткий контракт, поэтому арендная плата всегда ниже рыночной. Такие договоры часто используются для государственного жилья, и, как правило, вам не разрешается сдавать квартиру в субаренду.

Если вы планируете переехать или не хотите, чтобы договор аренды автоматически продлевался, вам необходимо уведомить об этом арендодателя, обычно заказным письмом (электронная почта не считается). Точный срок уведомления указан в вашем договоре аренды и может быть оговорен. Но обычно это полные шесть месяцев - так что не забудьте запланировать заранее.

Последняя категория - самая распространенная. Договор аренды, заключаемый путем переговоров, позволяет арендодателю устанавливать свою цену, но при этом он должен позволить вам подписать договор на целых четыре года, плюс возможность автоматического продления еще на четыре. По этой причине их иногда называют «4+4».

Арендодатели могут запретить вам продлевать договор только в определенных случаях, установленных законом, - например, если они продают недвижимость или переезжают в нее сами. Если представить себе, что вы будете вынуждены арендовать квартиру на восемь лет, то можно понять, почему некоторые арендодатели не решаются сдавать жилье незнакомцам!

В целом, большинство договоров аренды относятся к этой категории, но есть и региональные различия. По данным итальянского сайта о недвижимости Gabetti, в Милане почти нет договоров аренды с установленной арендной платой, но в Риме и Генуе почти 60 процентов составляют договоры 3+2, а договоры аренды с установленной арендной платой составляют 26 и 20 процентов квартир соответственно.

Важно помнить, что во всех этих категориях аренды обычно есть возможность договориться об арендной плате. Если вы чувствуете себя смело или у вас есть хороший агент, вы можете обсудить и другие детали, например, сколько времени вам нужно предупредить о прекращении аренды, разрешены ли вам домашние животные или субаренда.

Что должен содержать ваш договор

Когда придет время поставить подпись, важно просмотреть ваш договор и убедиться, что в нем есть все детали.

Самое главное, чтобы в нем были указаны ваши личные данные и данные арендодателя, а также общая сумма ежемесячной арендной платы и любые дополнительные коммунальные расходы, такие как плата за кондоминиум, лифт или мусор.

В нем также должна быть указана сумма вашего депозита и объяснено, как расторгнуть договор. Вы также должны получить сертификат энергоэффективности или attestato di prestazione energetica.

После того как вы подпишете договор, арендодатель должен в течение 30 дней зарегистрировать его в региональном управлении, чтобы он стал юридически обязательным, и в течение 48 часов уведомить полицию о вашем проживании. Нередко арендодатели уклоняются от выполнения этого требования, чтобы избежать уплаты налогов, иногда предлагая в обмен на это сниженную арендную плату.

Наконец, в договоре должны быть указаны ваши обязанности как арендатора по содержанию квартиры, а также любые ограничения, например, запрет на сдачу в субаренду или содержание домашних животных, о которых вы должны знать.

Ваши права как арендатора

Как только вы подписали договор, закон на вашей стороне. Арендодатели не могут произвольно выселять жильцов без компенсации, даже за неуплату аренды, а процесс может затянуться на годы.

Как арендатор, вы имеете право на жилье в пригодном для жизни состоянии, с электричеством, водой и теплом - хотя вы и несете ответственность за базовое обслуживание.

Ваша арендная плата не может быть изменена по сравнению с суммой, указанной в договоре, в течение всего срока аренды, за исключением инфляции.

В случае долгосрочного контракта, если ваш хозяин решит продать квартиру, у вас есть право первоочередного выкупа. А если хозяин не продлевает ваш контракт 4+4 из-за капитального ремонта, вы получаете право первоочередной покупки, если квартира после этого вернется на рынок.

Арендодатели должны запрашивать разрешение на доступ к недвижимости, и вы вправе отказаться от любых ремонтных работ, которые мешают вам пользоваться недвижимостью. Если ремонт продолжается более 20 дней, вы можете потребовать скидку на арендную плату.

Вы можете самостоятельно вносить косметические изменения, например, красить стены, при условии, что их можно будет отменить после вашего отъезда. В общем, нелишним будет уведомить арендодателя о таких изменениях.

Конечно, все эти права вступают в силу только после подписания договора, и для некоторых людей, как и для других, добраться до этого этапа может оказаться самым сложным.

Итальянское и европейское законодательство теоретически защищает арендаторов от дискриминации по признаку расы, религии или сексуальной идентичности. Но у арендодателей есть и конкурирующее право на «переговорную автономию» - то есть никто не может заставить их сдавать жилье тому, кто им не нравится.

Одно исследование, проведенное в Италии, выявило значительную дискриминацию в отношении арендаторов с арабскими или восточноевропейскими именами, хотя в разных регионах страны она была разной. С другой стороны, в 2000 году ивуариец выиграл дело в миланском суде после того, как арендодатель отказался от предложения сдать квартиру, узнав о его стране происхождения.

Некоторые арендодатели могут отказать в аренде одиноким людям, людям, нуждающимся в приспособлениях для инвалидов, или людям с домашними животными. В то время как итальянский суд постановил, что домовладельцы имеют право держать живботных, у арендаторов таких прав нет.

Если вы считаете, что подверглись дискриминации в жилищной сфере, вы можете обратиться за помощью в национальные организации по защите прав квартиросъемщиков, такие как SUNIA, SICET или ANIA.