Жилье в Италии в 2026 году: что ищут покупатели и арендаторы
Итальянский рынок жилья продолжает демонстрировать очень четкие предпочтения со стороны спроса. Если смотреть на данные платформы Immobiliare.it за последние двенадцать месяцев, становится очевидно, что главным объектом интереса для большинства пользователей остаются квартиры. Именно этот формат сегодня определяет и рынок покупки, и рынок аренды, тогда как более просторные и независимые типы жилья сохраняют значение, но уже скорее как вторичный выбор.
Согласно исследованию, квартиры были самым востребованным типом недвижимости у тех, кто собирается купить жилье: их выбирали более 66% пользователей портала. На рынке аренды доминирование квартир еще заметнее - на них приходится 91,5% запросов. Эта разница хорошо показывает структуру спроса: если при покупке часть семей все еще рассматривает более автономные решения, то в аренде выбор оказывается гораздо более концентрированным и прагматичным.
После квартир среди покупателей сохраняется интерес к независимому или полу-независимому жилью. Виллы собирают 14,8% запросов, отдельно стоящие дома - 8,4%, загородные дома и фермерские усадьбы - 3,6%, таунхаусы - 3,3%. На рынке аренды картина иная: там после квартир второе место занимают пентхаусы и мансарды с 2,8% запросов, а затем следуют виллы с 2,6%. Это говорит о том, что арендаторы в целом ориентированы прежде всего на функциональность и доступность, а не на разнообразие форматов.
Если перейти от общенациональной картины к крупнейшим городам, лидерство квартир становится еще более очевидным. В сегменте покупки их доля почти везде превышает средний уровень по стране. В Неаполе квартиры составляют 95% поисковых запросов, в Милане - 92%, в Болонье - 90,5%. Во Флоренции и Риме показатель ниже, но все равно остается очень высоким: 85% и 82,7% соответственно. Интересно, что в Милане и Риме на втором месте при покупке находятся пентхаусы: в столице Ломбардии их доля достигает 3,8%, а в Риме - 8%.
На рынке аренды доминирование квартир еще сильнее. Во всех крупнейших городах на них приходится более 90% спроса. Абсолютным лидером здесь снова становится Неаполь с 97,4% запросов. Милан и Болонья следуют сразу за ним, обе с долей свыше 96%. Эти цифры показывают, что в городской аренде итальянцы и иностранцы в подавляющем большинстве ориентируются на компактные и стандартные решения, которые проще найти и легче вписать в ограниченный бюджет.
Именно бюджет остается вторым ключевым фильтром рынка. В аренде самым популярным диапазоном на уровне страны стала сумма от 500 до 750 евро в месяц: на нее приходится 36,7% запросов. Затем следуют диапазоны от 750 до 1000 евро, которые выбирают 20,5% пользователей, и от 250 до 500 евро — 18,9%. Это показывает, что спрос сосредоточен прежде всего в нижнем и среднем сегментах, а значит, рынок доступного жилья остается критически важным.
В крупных городах, однако, возникает иная картина. В Болонье, Флоренции, Милане и Риме наиболее востребованной оказывается уже аренда в пределах 750–1000 евро в месяц. В Неаполе ситуация заметно мягче: там основная масса запросов сосредоточена в диапазоне 500–750 евро, который собирает 33,2% интереса. В других крупных центрах этот бюджет, как правило, остается вторым по популярности, тогда как в Милане вторую строчку занимает более высокий диапазон, от 1000 до 1250 евро. Неаполь снова выделяется и в выборе третьего по популярности сегмента: если в большинстве крупных городов речь идет о 1000–1250 евро, то там пользователи по-прежнему активно ищут предложения в пределах 250–500 евро.
На рынке покупки логика также строится вокруг умеренного бюджета. В целом по стране наиболее востребованными остаются дома стоимостью от 100 до 200 тысяч евро: на них приходится 37,3% запросов. Далее следуют объекты ценой до 100 тысяч евро — 21,4%, и диапазон 200–300 тысяч евро — 20,3%. Таким образом, почти весь массовый спрос сосредоточен в секторе до 300 тысяч евро.
В крупнейших городах ценовые ориентиры смещаются вверх. В Болонье, Флоренции, Милане и Риме самой популярной категорией становятся объекты стоимостью от 200 до 300 тысяч евро. Неаполь и здесь идет по другой траектории: основной спрос приходится на диапазон 100/200 тысяч евро. В Болонье и Риме вторым по популярности вариантом остаются дома от 100 до 200 тысяч евро, а третьим — от 300 до 400 тысяч. Во Флоренции и Милане эти два сегмента меняются местами, что отражает более высокий уровень цен и иную структуру платежеспособного спроса. В Неаполе на втором месте — объекты от 200 до 300 тысяч евро, на третьем — жилье дешевле 100 тысяч.
Еще один показатель, позволяющий понять поведение покупателей и арендаторов, - площадь жилья. В аренде наиболее востребованным форматом в проанализированных городах остается жилье площадью от 50 до 75 квадратных метров. На втором месте - квартиры от 25 до 50 квадратных метров, а на третьем - от 75 до 100 квадратных метров. Такая структура вполне логична: на рынке аренды доминируют небольшие и средние квартиры, подходящие для одиночек, пар и небольших семей.
На рынке покупки картина немного сложнее и больше зависит от города. В Неаполе и Болонье в первую очередь ищут жилье площадью от 75 до 100 квадратных метров. В Милане и Флоренции спрос в большей степени сосредоточен на более компактных вариантах — от 50 до 75 квадратных метров. Рим демонстрирует почти идеальный баланс между этими двумя сегментами: оба формата собирают около 26,5% запросов. При этом третьим по популярности вариантом во всех рассмотренных городах выступает жилье площадью от 100 до 125 квадратных метров.
Все это позволяет сделать несколько выводов о текущем состоянии итальянского рынка жилья. Во-первых, спрос остается очень концентрированным и рациональным: квартиры по-прежнему являются основным форматом как для покупки, так и для аренды. Во-вторых, ценовые предпочтения подтверждают давление на бюджеты семей и молодых арендаторов: рынок живет в рамках доступных и средних диапазонов, особенно за пределами самых дорогих центров. В-третьих, различия между городами становятся все более заметными. Милан и Флоренция подталкивают пользователей к меньшим площадям и более высоким бюджетам, тогда как Неаполь сохраняет более доступный профиль спроса.
Исследование Immobiliare.it показывает не только то, что итальянцы ищут сегодня, но и то, как меняется само представление о жилье. Для большинства речь идет уже не о мечте о большом независимом доме, а о поиске наиболее реалистичного решения в условиях растущих цен, дорогой аренды и общего давления на семейные бюджеты. Именно поэтому квартира среднего размера в приемлемом ценовом диапазоне остается главным символом итальянского жилищного спроса.
