Возврат страхового арендного депозита в Италии: что нужно знать
При заключении договора аренды, будь то в качестве арендодателя или арендатора, одним из вопросов, который вам придется решать, является возврат залога, который заранее запрашивается у арендатора.
Давайте рассмотрим некоторые важные моменты.
Что говорит итальянский закон об арендном депозите?
Закон, регулирующий арендный депозит, называется "Закон о справедливой арендной плате" (Закон № 392 от 27 июля 1978 года).
Этот закон определяет залог как инструмент защиты домовладельцев, которые не будут лишены того, о чем договаривались, в случае неплатежей со стороны арендаторов.
Закон предусматривает, что в договорах аренды залог не должен превышать эквивалент трехмесячной арендной платы, но он также позволяет сторонам договориться об ином, и в этом случае приоритет будет иметь то, что оговорено и прописано в договоре.
Когда обязательно возвращать залог?
По окончании срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть ключи, а арендодатель, со своей стороны, вернуть арендный депозит.
Но какая сумма должна быть возвращена? Важно знать, что в течение всего срока действия договора на сумму, внесенную в качестве депозита, начисляются проценты по установленной законом ставке. Эта сумма должна возвращаться либо ежегодно (даже если бывший арендатор не требует этого прямо), либо, по желанию арендатора, единовременно в конце срока аренды. Очевидно, что и в этом случае преимущественную силу имеет то, о чем было достигнуто взаимное соглашение.
Что должен сделать арендодатель по окончании договора?
По окончании срока действия договора до возврата депозита арендодатель должен:
- убедиться, что жилье находится в том же состоянии, в котором оно было передано арендатору;
- проверить, регулярно ли арендатор выплачивал арендную плату.
Может ли депозит быть вычтен из общей суммы арендной платы?
Часто и арендодатели, и арендаторы, сталкиваясь с возвратом депозита, задаются вопросом, можно ли этого избежать, используя внесенную сумму в качестве оплаты за последние несколько месяцев.
Согласно закону, такая практика не допускается, поэтому арендатор не может перестать платить за квартиру, попросив арендодателя не возвращать депозит, внесенный в начале договора, и наоборот, арендодатель не может ему это предложить.
Почему? Учитывая характер депозита, арендодатель, соглашаясь вычесть эту сумму из невыплаченных ежемесячных платежей, рискует остаться без покрытия в случае каких-либо убытков.
Поэтому оценка возврата залога должна производиться только в конце срока аренды, что делает невозможным вычет залога из арендной платы.
Когда владелец арендуемого жилья может оставить депозит себе?
Очевидно, что в некоторых случаях арендодатель может оставить весь залог или его часть себе.
Для того чтобы депозит не был возвращен, необходимо соблюдение двух условий:
- неуплата арендатором одного или нескольких ежемесячных платежей;
- наличие очевидного ущерба, нанесенного жилью по вине арендатора.
В первом случае:
- арендодатель имеет право удержать гарантийный депозит для покрытия неуплаты, не обращаясь в органы власти;
- арендатор, если ему не возвращают сумму, имея возможность доказать, что он регулярно выплачивал всю арендную плату, может обратиться в суд.
Во втором случае арендодатель, чтобы сохранить депозит, должен обратиться к судье, который должен подтвердить реальную денежную сумму ущерба, нанесенного имуществу.
