Покупка недвижимости в Италии в кредит или за наличные: что выгоднее?

Если можно избежать кредита...

Покупка за наличные трехкомнатной квартиры, расположенной в центральной части Милана позволяет, благодаря экономии на арендной плате, которая в противном случае была бы выплачена, получить спустя восемь лет прбыль в размере более 83 тыс. евро, если цены на недвижимость останутся стабильными в течение этого периода (для Рима прибыль составит более чем 75 тысяч евро при тех же условиях). 

Покупатель также получить прибыль, даже если купит дом в кредит, но, что очевидно, более ограниченную, поскольку должен будет покрывать расходы по кредиту: в любом случае, положительный баланс все еще превышает 62 тысячи евро для столицы Ломбардии и почти 56 тысяч для Рима. Но самым удивительным фактом является другой: инвестор получит прибыль, даже если дом обесценится на 10% в течение следующих восьми лет.

Моделирование покупки по ипотекe

Вот результаты моделирования, которые издание "Economia del Corriere" провело по данным последнего отчета обсерватории "Номизма". Восемь лет - это обычная продолжительность аренды, в 90% случаев для постоянных контрактов аренды плата остается фиксированной на все это время. При оценке для примера принята ипотека с фиксированной ставкой (выбирается большинством покупателей в Италии).

Эксперты выбрали три типовые квартиры: четырехкомнатную площадью 110 квадратных метров в центральной зоне, трехкомнатную площадью 80 метров в центре и трехкомнатную площадью 60 метров в пригороде в шести итальянских городах с наибольшим количеством жителей, предполагая, что покупка касается первого дома, для которого предусмотрены налоговые льготы (снижение налога на регистрацию и освобождение от Imu).

От Палермо до столицы

Возвращаясь к цифрам, абсолютная прибыль для тех, кто покупает недвижимость в Италии за наличные деньги, составляет минимум 13 800 евро, предполагая покупку квартиры в Палермо с ее последующим обесцениванием в размере 10% от первоначальной цены за 8 лет, до максимум 174 800 евро в Риме, если вместо этого произойдет 10% переоценка невижимости в большую сторону. 

Каким образом составлялся прогноз? Первым фактором являются цены на недвижимость в Италии, которые стабилизировались. Прогнозы, подтвержденные позитивными показателями ВВП, на ближайшие три года немного улучшились, но лучше быть осторожными, даже если новое падение цен представляется маловероятным. Второй фактор касается арендных ставок, которые упали меньше, чем цены, и сегодня их размер составляет почти 5% от стоимости дома ежегодно. Третья переменная - ставки по ипотечным кредитам очень малы.

Платить за аренду, не покупая, означает терять личный капитал в размере 5% годовых, если арендная плата оплачивается сбережениями, или понизить уровень жизни, если арендная плата вычитается из ежемесячного дохода. Сегодня экономическая ситуация благоприятна для тех, кто хочет купить недвижимость, но так было не всегда: если бы сравнение было сделано в прошлом, результаты были бы гораздо менее лестными для инвестора. Мы попытались понять, что случилось бы с теми, кто купил дом восемь лет назад. В Милане и Риме, баланс был бы отрицательным (- 48 тысяч и 74 тысяч евро), в то время как те, кто сделал ставку на аренду, потеряли бы на 4 тысячи евро меньше в Милане и на 13 тысяч меньше в Риме.

Купить, чтобы сдавать в аренду

Покупка дома для получения дохода от аренды остается выбором, который рекомендуется только, если вы покупаете наличными и налоги не слишком высоки. Баланс, рассчитанный спустя 8 лет в трех гипотезах: от повышения цен на 10% за восемь лет до уменьшения на тот же процент, можно видеть на картинке. Кроме того, учитывайте, что выдвигается гипотезу о благоприятном стечении обстоятельств, которые не всегда встречаются в действительности: а именно, что те, кто покупают, сразу находят арендатора для своего дома, что он платит в срок и покидает жилье вовремя, когда истекает срок действия договора.

Купить, чтобы перепродать

Мы уже отмечали, что если купить трехкомнатную квартиру в Милане, а затем продать дом при благоприятных условия рынка недвижимости, вы получаете прирост капитала в 44 тысячи евро за восемь лет (годовая реальная доходность 1,8%). В Риме прибыль падает до 39 тысяч (1,7%). За двухкомнатную квартиру в пригороде Милана можно заработать 19 000 евро, в Риме - 23 000 евро. В случае, если цена имущества в конце 8-летнего периода девальвирует на 10%, однако, прирост станет очень маленьким, пусть и останется в плюсе: двухкомнатная квартира подарит прибыль в размере чуть более 6 000 евро в Милане и всего более 10 тысяч евро в Риме. 

Учитывайте и налоги: в идеале необходимо, чтобы у тех, кто покупает недвижимость, не было других домов в Италии и чтобы в течение 18 месяцев с момента покупки у покупателя имелась прописка в коммуне, где куплен дом, в то время как нет необходимости иметь прописку именно по данному адресу.