Покупка дома с аукциона в Италии в 2023 году

Замедление экономического цикла обещает рост числа аукционов по продаже недвижимости в Италии в ближайшие кварталы. Это возможность для тех, кто ищет дом или инвестиционную недвижимость, но при этом необходимо тщательно оценивать риски. Средняя аукционная стоимость жилой недвижимости в Италии составляет 700 евро за квадратный метр - данные, полученные сайтом Immobiliallasta.it (группа Reviva) на основе анализа данных с Pvp.giustizia.it, министерского портала публичных продаж. Эта цифра гораздо ниже 1 970 евро - средней цены, выставленной на продажу недвижимости на традиционном рынке, что следует из анализа объявлений на сайте Immobiliare.it.

Это не означает, однако, что первый вариант стоит меньше половины второго, так как необходимо учитывать состояние сохранности недвижимости и долги, которые необходимо погасить (например, неоплаченные взносы за кондоминиум), но в любом случае достижимая экономия существенна, и это объясняет растущий интерес к сектору, тем более в такой период, как тот, который мы переживаем сейчас, когда возможности финансирования значительно сократились из-за растущих ставок и слабости экономического цикла. В этом смысле Джулио Личенца, соучредитель Immobiliallasta.it и Reviva (компании, специализирующейся на "оживлении" аукционов и выступающей в качестве консультанта для тех, кто хочет приобрести недвижимость с помощью этого метода), говорит о судебных аукционах, то есть о тех, которые касаются недвижимости, подлежащей обращению взыскания или возникшей в результате банкротства компаний, как о "прекрасной возможности для семей, а также о поддержке экономики в целом".

Между тем 2023 год завершится с падением числа аукционов на 20% по сравнению с 2022 годом и на 18 % по сравнению с 2021 годом, до 152 000, согласно собственным оценкам Reviva. Аналогичное сокращение наблюдается и в отношении общей стоимости опубликованных аукционов, которая упала с 23,7 миллиарда два года назад до 22,6 миллиарда в прошлом году, а затем до нынешних 18. Падение является результатом сокращения количества исполнительных производств, находящихся на рассмотрении в судах в течение многих лет, которое снизилось с 240 тысяч в 2018 году до 138 тысяч в конце 2022 года. Существенно стабильной - на уровне 55 % - остается доля жилой недвижимости в общем объеме. При этом на 2024 год, по совместной оценке Nomisma и Save Your Home, ожидается рост примерно на 10 %.

Процедура
В этой связи будет полезно сделать шаг назад. Процедура аукциона может быть инициирована различными сторонами, такими как банки, кондоминиумы или агентства по взысканию долгов, которым необходимо взыскать денежные суммы с владельца недвижимости. Классический способ - аукцион, предполагающий последовательные предложения, который в настоящее время обычно проводится в электронном виде путем регистрации на вышеупомянутом портале публичных торгов. Сумма задатка определяется судьей, как и базовая цена, минимальная стоимость предложения (при том, что срок до вынесения решения установлен в три минуты), а также порядок и сроки оплаты в случае вынесения решения. С 2015 года появилась возможность использовать аукцион в форме конкурса, который получил широкое распространение. В последнем случае аукцион объявляется с базовой стоимостью, объявленной судом, но участники могут подавать более низкие заявки, вплоть до 75% от начальной стоимости. Для участия в аукционе необходимо подать безотзывную заявку в запечатанном конверте с задатком в размере 10% от суммы аукциона. После того как аукцион будет объявлен, есть 120 дней на урегулирование разницы между стоимостью предложения и внесенным задатком. В случае если процедура не увенчалась успехом, то есть ни один из участников аукциона не представил действительных предложений, недвижимость выставляется на повторный аукцион по новой базовой стоимости с 25-процентной скидкой по сравнению с предыдущей. Процедура может повторяться до трех раз.

Прозрачность
"Сегодня аукционы по продаже недвижимости гораздо более прозрачны, чем несколько лет назад, но мы по-прежнему рекомендуем тщательно подходить к подготовительному этапу", - подчеркивает Массимилиано Морана, генеральный директор Npls Re Solutions, консалтинговой компании, специализирующейся на обесцененных кредитах. "Как только вы определили интересный аукцион, необходимо изучить состояние недвижимости, выяснить, пустует она или сдается в аренду, а также наличие каких-либо обременений или строительных нарушений и, в крайнем случае, попытаться понять, можно ли их устранить или нет". Частично ответы на эти вопросы можно получить, расспросив куратора, назначенного судом, проанализировав оценку и посетив объект недвижимости, но для получения более глубоких сведений, в том числе в отношении цены, всегда есть возможность обратиться к специализированным консультантам, которых становится все больше среди юристов, сюрвейеров и агентов по недвижимости. В этом случае стоит поинтересоваться стоимостью услуг, чтобы получить более четкое представление о конечных расходах.