Купить дом с аукциона в Италии теперь проще: вот изменения
Аукционы недвижимости могут быть выгодной сделкой, в них может принять участие любой желающий, и очень часто даже нет необходимости физически присутствовать на аукционе.
Однако есть много тонкостей, на которые следует обратить внимание, и важно с самого начала выбросить из головы мысль о том, что если вы ищете, например, пентхаус в центре Рима или Милана, то вы сможете купить его с торгов за малую долю рыночной цены, потому что это не так: большинство предлагаемых объектов, особенно в жилом секторе, имеют низкое качество и подлежат ремонту или реставрации. Это не умаляет того факта, что внимание к данной процедуре покупки растет и, похоже, будет расти в будущем, о чем свидетельствует расцвет специализированных консалтинговых фирм и брокерских агентств, занимающихся недвижимостью, подлежащей судебной продаже.
Почему аукционы недвижимости в Италии так популярны сегодня?
Причин этому явлению, по сути, четыре:
1) возвращение интереса к инвестициям в недвижимость; очень часто те, кто стремится купить дом на аукционе, делают это не для того, чтобы жить там непосредственно, а покупают для сдачи в аренду или для ребенка;
2) доступность процедур участия, о чем говорилось выше;
3) возможность получения ипотечного кредита на покупку на условиях, аналогичных условиям обычных сделок;
4) замедление падения цен на жилье в Италии в последние годы. Это, пожалуй, самый важный аспект: недвижимость выставляется на аукцион иногда спустя годы после оценки, на которой основана цена. Когда дома, оцененные ближе к 2010 году, выставлялись на продажу, аукционные базы часто оказывались совершенно нереальными, потому что они были слишком высокими по сравнению с текущей рыночной стоимостью; сегодня эта проблема частично преодолена, потому, что сегодняшние цены не намного ниже, а в некоторых городах выше, чем годами ранее.
Данные Reviva
Согласно отчету специализированной компании Reviva, в прошлом году трудности, связанные с чрезвычайной ситуацией в области здравоохранения, наложили свой отпечаток на проведение аукционов недвижимости, поскольку, несмотря на заметное улучшение по сравнению с 2020 годом, показатели все еще низки по сравнению с 2019 годом. Фактически, было проведено 185 555 аукционов, по сравнению с 114 216 в 2020 году и 254 649 в предыдущем году; общая стоимость недвижимости, участвовавшей в процедурах, составила 14,3 млрд евро, рассчитанная по минимальной стоимости предложения. Всего на аукцион было выставлено 62 568 объектов жилой недвижимости, средняя минимальная стоимость которых составила 79 442 евро. Среди регионов рекордсменом по количеству объектов недвижимости является Ломбардия - 10 978, за ней следует Сицилия - 6 614. Среди провинций преобладает Рим с 6 698 объектами недвижимости, за ним следует Милан с 4 749 объектами.
Данные Reviva были обработаны https://pvp.giustizia.it/pvp/, порталом, на котором представлены все активы, подлежащие публичным аукционам (помимо недвижимости, это также движимое имущество, компании и кредиты). Процедура поика очень проста: можно искать недвижимость по типу и местоположению, ограничивая географическую область интереса (например, введя адрес и отфильтровав поиск, скажем, на расстоянии 5 км). Нажав на отдельный объект, вы можете получить копию ордера и заключения эксперта, а также указания для посещения объекта (это не всегда возможно) и проведения аукциона, если он уже назначен.
Различные типы аукционов
Аукционы могут проводиться различными способами. Классический вариант - аукцион без физического присутствия: вы подаете заявку (минимально возможная - база аукциона, уменьшенная на 25%) в запечатанном конверте, сопровождая ее залогом в размере 10% от базы, и когда конверты вскрываются, начинаются торги, минимальная сумма ставки устанавливается аукционным извещением, а затем имущество присуждается тому, кто предложит наибольшую цену. Если аукцион не состоялся, проводится новый аукцион по более низкой цене. Однако сегодня можно проводить смешанные аукционы - очные и онлайн; исключительно онлайновые аукционы могут быть как синхронными (одновременное открытие заявок), так и асинхронными, когда торги проходят в течение нескольких дней.
Правила проведения аукционов были кардинально изменены Указом 132/2015, который фактически упразднил открытый аукцион, делавший возможным повышение ставок даже после вынесения решения. На оплату стоимости недвижимости дается 120 дней (в противном случае залог теряется), что более чем достаточно для получения ипотечного кредита. Документ, на основании которого присуждается собственность, полностью заменяет акт, что позволяет сэкономить на оплате услуг нотариуса. Однако остаются проблемы, существовавшие и до принятия указа: недвижимость практически всегда нуждается в ремонте сверху донизу и часто бывает занята, поэтому освободить ее нелегко, а если не удается договориться с жильцом, приходится обращаться в суд. По этой причине, даже если непрофессионал может сделать это сам, это не всегда целесообразно, если в документации не указано (или вы не в состоянии понять), какие юридические и градостроительные проблемы могут быть у недвижимости. По этой причине следует обратиться за советом к специалисту.
