Кто должен платить за ремонт в арендуемой недвижимости в Италии?
Поиск жилья для аренды часто является одним из самых первых шагов для людей, переезжающих в Италию из-за границы. Независимо от того, нашли ли вы уже жилье или все еще находитесь в поиске, вам может быть интересно, какие права и обязанности вы имеете как итальянский арендатор (inquilino), когда речь идет о ремонтных работах в квартире.
Споры между арендодателем и арендатором о том, кто должен нести расходы на ремонтные работы, распространены в любой стране. Но иностранным гражданам в Италии может быть крайне сложно разобраться с ними, поскольку национальное законодательство об аренде особенно сложно, а информации на английском языке очень мало.
Вот обзор итальянских правил в отношении расходов на ремонт.
(Следующие правила относятся к долгосрочной аренде. Краткосрочная аренда на время отпуска, известная как affitti brevi, подлежит собственному специальному регулированию, а также потенциальным правилам сторонних платформ).
Обычное и специальное обслуживание
Согласно статье 1576 Гражданского кодекса Италии, арендодатель «обязан проводить все необходимые ремонтные работы в течение срока аренды, за исключением мелкого ремонта, который является обязанностью арендатора».
Кроме того, в статье уточняется, что, если «речь идет о движимом имуществе, расходы на содержание и текущий ремонт, если не оговорено иное, возлагаются на арендатора».
Но что именно означает все вышесказанное?
Согласно предыдущим судебным решениям и толкованию закона специалистами по недвижимости, расходы на мелкий ремонт и техническое обслуживание (их часто называют manutenzione ordinaria, или «обычное обслуживание») должны покрываться арендаторами.
Мелкий ремонт может включать в себя все: от починки протекающих кранов и прочистки стоков до замены лампочек, сломанных дверных или оконных ручек и фильтров кондиционеров.
С другой стороны, расходы, связанные с капитальным ремонтом или заменой (это называется manutenzione straordinaria, или «специальное обслуживание»), должны быть оплачены арендодателем.
Сюда относятся любые виды «структурного вмешательства», то есть затрагивающие структуру недвижимости, включая ее стены, фасад и крышу.
Под эту категорию подпадают работы по ремонту крыши, укладке напольной плитки и штукатурке.
Замена дверей, окон и других приспособлений, а также ремонтные работы, связанные с электрическими, газовыми, водопроводными и сантехническими системами, также должны быть оплачены арендодателем.
Специальные пункты договора
К сожалению, вышеуказанные правила не являются незыблемыми, поскольку арендодатели имеют право изменять их, включая в договор аренды специальные пункты.
Например, в некоторых договорах может быть указано, что определенные расходы, связанные с капитальным ремонтом, делятся поровну между арендодателем и арендаторами или полностью оплачиваются арендаторами.
Именно поэтому inquilini в Италии настоятельно рекомендуют внимательно читать представленные им договоры аренды (включая мелкий шрифт) и активно искать подобные пункты перед подписанием.
Если вы обнаружили какой-либо невыгодный пункт, вы можете попросить владельца недвижимости убрать его. Если он откажется это сделать, вы не обязаны подписывать договор и можете отказаться от сделки без каких-либо последствий (за исключением того, что вам придется продолжать искать подходящее жилье).
В случае отсутствия каких-либо положений в договоре аренды применяются правила, изложенные в статье 1576 Гражданского кодекса Италии.
Что происходит, если арендодатель отказывается оплачивать ремонтные работы?
Если арендодатель отказывается оплачивать ремонтные работы, за которые он несет ответственность по закону (или даже игнорирует просьбы о проведении срочных ремонтных работ), арендаторы имеют право подать на него в суд.
Если из-за проблем жилье становится непригодным для проживания, арендаторы могут даже потребовать немедленного расторжения договора аренды в связи с несоблюдением требований (inadempimento) со стороны арендодателя и компенсации за причиненный ущерб.
