Италия повысит налоги для тех, кто получил «строительные бонусы»?
В последнее время итальянские новости о недвижимости пестрят сообщениями о том, что правительство планирует повысить налоги для домовладельцев, воспользовавшихся «бонусами» за ремонт - серией национальных программ, предлагающих щедрые скидки на стоимость работ по обновлению недвижимости, которые были впервые введены в 2020 году.
Немало новостных изданий предупредили о грядущем «stangata» («финансовом ударе») для владельцев недвижимости, которые воспользовались бонусами, включая популярный «супербонус».
Несколько лидеров оппозиции также обвинили кабинет Джорджии Мелони в том, что он стремится «наказать тех, кто провел реконструкцию с использованием бонусов на строительство».
На прошлой неделе Мелони ответила на эти претензии, назвав их «выдуманными заявлениями».
Откуда все это взялось?
Сообщения о повышении налогов для домовладельцев появились после выступления в парламенте министра экономики и финансов Джанкарло Джорджетти на прошлой неделе.
В нем он упомянул, что закон о бюджете страны на 2025 год будет включать «обновление кадастровых архивов», в том числе стоимость «тех объектов недвижимости, которые подверглись структурным улучшениям в результате реконструкции, финансируемой [...] из государственных средств».
Когда его попросили дать дополнительные разъяснения, он сослался на правила, согласно которым «каждый, кто проводит реконструкцию здания, должен и обязан обновить кадастровые данные [объекта недвижимости]».
«Мы проверим, сделали ли это [домовладельцы]», - добавил он.
Что же на самом деле планирует правительство?
Если не вдаваться в технические подробности, то кадастровый реестр Италии (catasto) - это «инвентарный список» недвижимости в стране, включая все, от жилых домов до офисов и складов.
Кадастровая стоимость - это стоимость, которую реестр присваивает каждому зданию для целей налогообложения; она рассчитывается на основе таких факторов, как размер недвижимости, ее целевое использование и местоположение.
Согласно итальянскому законодательству, домовладельцы, пользующиеся льготами на реконструкцию зданий, включая «супербонус», обязаны обновить кадастровую стоимость отремонтированной недвижимости, чтобы она отражала ее «новую» стоимость после строительства.
Для этого необходимо подать «декларацию об изменениях в состоянии недвижимости» (dichiarazioni di variazione dello stato dei beni) в земельный кадастр.
Таким образом, правительство планирует проводить проверки, чтобы убедиться, что домовладельцы, использовавшие льготы на реконструкцию, обновили кадастровую стоимость отремонтированной недвижимости в соответствии с правилами.
Владельцам, которые не смогли обновить кадастровую стоимость после получения бонуса, будет предложено сделать это, но могут быть применены штрафные санкции.
Согласно последним сообщениям, правительство рассматривает возможность введения штрафов в размере до 2 066 евро для владельцев, которые не изменили кадастровую стоимость после реконструкции.
Почему же тогда СМИ говорят о «повышении налога на недвижимость»?
Говорить о том, что правительство планирует «повышение налога на недвижимость», технически неверно. Однако запланированная проверка кадастровой стоимости может привести к тому, что со следующего года некоторые владельцы недвижимости будут платить больше.
Это связано с тем, что кадастровая стоимость недвижимости напрямую определяет размер налога на недвижимость (так называемый Imposta Municipale Unica, или IMU), который владельцы домов должны платить.
В принципе, чем выше кадастровая стоимость недвижимости, тем больше налог, который должны платить владельцы. Как рассчитывается налог на недвижимость в Италии, вы можете посмотреть здесь.
Поскольку ремонтные работы обычно увеличивают кадастровую стоимость недвижимости, это приводит к повышению налога на недвижимость.
Стоит отметить, что, за некоторыми исключениями, IMU не применяется к первичному жилью (prime case), а только ко второму (seconde case).
Каков же окончательный вердикт?
Подводя итог, можно сказать, что правительство не планирует напрямую повышать налоги на недвижимость для людей, которые использовали правительственный бонус для ремонта своего дома.
Однако запланированное введение правил, требующих от домовладельцев обновлять кадастровую стоимость недвижимости после ремонта, может привести к тому, что в следующем году некоторые из них будут платить больше IMU (это связано с тем, что IMU напрямую определяется кадастровой стоимостью дома наряду с другими факторами).
Сколько людей это затронет?
В настоящее время нет возможности узнать, сколько домовладельцев не смогли обновить кадастровую стоимость своей недвижимости после проведения ремонтных работ с использованием одного из итальянских бонусов.
Тем не менее, большое количество людей воспользовались льготами в последние годы, несмотря на серьезные проблемы с переводом налоговых кредитов, из-за которых сотни проектов реконструкции застопорились на несколько месяцев в предыдущие годы.
Около 500 000 жилых домов воспользовались схемой «супербонус» только с момента ее введения в 2020 году.
Имеет ли это какое-либо отношение к итальянскому «налогу на прирост капитала» для «супербонусных» зданий?
Нет. Это две разные вещи.
Согласно изменениям, внесенным в бюджет прошлого года, домовладельцы, решившие продать второй дом, на который они получили «супербонус», в течение десяти лет после окончания ремонтных работ, должны заплатить 26-процентный налог на прирост капитала (plusvalenza), полученный в результате продажи.
Расходы, связанные с супербонусом, не будут учитываться при подсчете прибыли от продажи.
Так, например, если владелец жилья, купивший второй дом за 200 000 евро и выполнивший ремонтные работы на 100 000 евро по схеме «супербонус», продает его за 400 000 евро, его налогооблагаемая сумма plusvalenza составит 200 000 евро (а не 100 000).
