Аренда в Италии: как не стать жертвой мошенников, оплачивая залог

Залог служит гарантией того, что арендатор будет соблюдать все правила, указанные в договоре аренды, и должен быть возвращен, когда арендатор съезжает.

В интернете ходят много историй о том, как недобросовестные арендодатели плохо обращаются с иностранными гражданами, но, на самом деле, когда дело доходит до гарантийных депозитов, в Италии действуют надежные меры защиты арендаторов. Вот что вам нужно знать, чтобы защитить себя. 

Какую сумму залога может потребовать арендодатель?

По закону размер гарантийного депозита не может превышать трехмесячной арендной платы, независимо от дохода или гражданства арендатора, но арендодатели не всегда соблюдают эти правила. 

Когда несколько лет назад София, выросшая в Украине, искала квартиру в центре Милана, один из арендодателей сказал ей, что иностранцы должны платить залог за 12 месяцев, потому что они иногда уезжают, не выплатив последние взносы.

«Депозит не был представлен как нечто обсуждаемое», - говорит она. «Это была квартира высокого класса, поэтому я думаю, что хозяин знал, что люди способны платить».

София знала, что это может быть не законно, но в то время было сложно найти качественные квартиры в центре города, говорит она.

В итоге она выбрала другую квартиру с более стандартным залогом.

Что произойдет, если арендодатель потребует залог более чем за 3 месяца?

К сожалению, у потенциальных арендаторов мало средств защиты.

Арендодатели часто отказываются менять условия внесения депозита, даже если их оспаривают, и просто выбирают другого арендатора. 

Однако если вы уже заключили договор аренды, в котором прописана сумма залога, превышающая 3 месяца, вы можете попросить арендодателя вернуть деньги.

Если хозяин откажется, арендатор может обратиться за обязательным посредничеством в национальную ассоциацию домовладельцев Unioncasa.  

Что покрывают гарантийные депозиты? 

Страховые депозиты могут быть использованы только для покрытия определенных ограниченных расходов.

К ним относятся:

- неуплаченная арендатором арендная плата;
- невыполнение обязательств по содержанию жилья, например, ремонт при поломке вещей;
- ущерб, нанесенный имуществу по вине самих арендаторов;
- судебные издержки, связанные с выселением, если арендатор отказывается съезжать;
- отказ предоставить владельцу доступ к имуществу по уважительным причинам.

Арендаторы должны полностью задокументировать существующий ущерб до въезда в квартиру, чтобы арендодатели не пытались заставить их оплатить счет за проблемы, возникшие до них. 

Когда должен быть внесен страховой депозит?

Арендаторы в Италии часто подписывают предварительный договор, в котором оговариваются основные условия аренды, включая срок и цену, а затем подписывают более полный договор аренды.

Страховой депозит, как правило, вносится в момент подписания окончательного договора аренды.

Иногда на этапе заключения предварительного договора арендодатель требует внести "капарру" - первоначальный взнос. Это денежная сумма, гарантирующая завершение договора аренды, которая обычно намного меньше залога (cauzione).

Когда окончательный договор подписан, "капарра" должна быть возвращена, а "кауционе" немедленно выплачен.

В качестве альтернативы "капарра" может быть использована как часть депозита или в качестве оплаты за первый месяц аренды.

В конце концов, итальянцы иногда используют слова caparra и cauzione как взаимозаменяемые, но на самом деле это две разные вещи.

Когда возвращается страховой депозит?

Страховой депозит должен быть возвращен в тот момент, когда арендатор возвращает жилье арендодателю.

Если арендодатель задерживает возврат залога, арендатор может подать в суд ricorso per decreto ingiuntivo, чтобы потребовать возврата залога плюс проценты.   

Что произойдет, если арендодатель не вернет мне весь депозит?

Арендодатель не может в одностороннем порядке принять решение об удержании депозита.

Чтобы удержать весь депозит или его часть, арендодатель должен явиться в суд, чтобы судья проверил, действительно ли имуществу был нанесен ущерб или другие обстоятельства оправдывают удержание денег арендодателем.  

В действительности, иногда по окончании срока аренды арендодателю приходится возвращать больше, чем первоначальный залог.

Ежегодно Министерство экономики и финансов устанавливает законные процентные ставки с учетом инфляции и других экономических факторов.

В периоды с высокими процентными ставками арендодателя могут обязать вернуть депозит плюс проценты.  

Могу ли я оплатить аренду за последние месяцы за счет депозита?

Арендаторы не могут использовать депозит для оплаты аренды за последние три месяца. Депозит подлежит возврату после выезда арендатора. Если арендатор перестает платить за жилье до окончания срока аренды, он нарушает договор и может столкнуться с судебным разбирательством.

Можно ли избежать проблем с залогом, если выбирать объекты аренды, указанные только агентами по недвижимости?

В этой ситуации агенты по недвижимости обычно представляют интересы арендодателя, а не арендатора - даже если арендатор в итоге платит агенту вознаграждение.

Агенты не всегда следуют правилам, а иногда они даже не знают законов, касающихся депозитов. 

Когда речь идет о договорах аренды, как правило, лучше быть собственным защитником и обращаться к эксперту, не связанному с арендодателем.   

Ключевая лексика 

Deposito cauzionale - гарантийный депозит

Caparra - первоначальный взнос 

Ricorso per decreto ingiuntivo - судебный приказ 

Mediazione obbligatoria - обязательное посредничество