'Affitto con riscatto': Что представляет собой итальянская схема «аренда и покупка»?

По сути, она позволяет арендовать недвижимость на определенный срок (от трех до десяти лет) с возможностью покупки по окончании срока аренды. 

Уникальное преимущество affitto con riscatto заключается в том, что вы можете сразу же переехать в дом или квартиру и отложить решение о покупке на более поздний срок.

Это делает его привлекательным для тех, кто не хочет сразу брать на себя большие финансовые обязательства или испытывает трудности с получением ипотечного кредита в банке.

Как работает схема «аренда - покупка»? 

На первом этапе необходимо провести переговоры с продавцом и договориться о цене покупки недвижимости (она остается фиксированной до конца срока аренды) и договоре аренды, который должен быть заключен на срок от трех до десяти лет. 

Согласно договору, вы сможете сразу же въехать в дом, но должны будете вносить ежемесячные платежи. Они включают в себя арендную плату и дополнительную плату, которая будет зачтена в окончательную стоимость покупки, если вы решите приобрести жилье по окончании срока аренды. 

Это означает, что сумма, которую вы платите каждый месяц, будет выше той, которую вы обычно платите по обычному договору аренды, но дополнительные деньги будут вычтены из цены покупки.

Допустим, недвижимость стоит 200 000 евро, и вы заключаете договор аренды на десять лет с ежемесячным платежом в 1 000 евро, который делится поровну между арендной платой (500 евро) и дополнительным сбором (500 евро), что в общей сложности составляет 12 000 евро в год. 

За десять лет вы заплатите 120 000 евро, из которых половина (60 000 евро) будет вычтена из стоимости покупки. 

Это означает, что если вы решите купить недвижимость по окончании срока действия договора, вам придется заплатить только оставшиеся 140 000 евро.

Что делать, если я не куплю недвижимость? 

Если вы решите не покупать жилье в конце срока, владелец оставит себе ту часть, которую вы заплатили в качестве арендной платы. 

А вот с дополнительной платой дело обстоит иначе, и вы можете получить ее часть обратно, если решите не продолжать покупку. 

Все зависит от типа подписанного вами договора. 

По некоторым договорам вы можете получить обратно до 50 процентов от суммы, в то время как в других договорах такой пункт может отсутствовать, а это значит, что уплаченные вами деньги будут фактически потеряны.

Это один из важнейших моментов, на которые вы должны обратить внимание при подписании контракта.

Плюсы

Схема affitto con riscatto может стать выгодным вариантом для тех, кто испытывает трудности с финансированием и нуждается в дополнительном времени, чтобы найти необходимые средства для покупки недвижимости, поскольку она позволяет отложить решение о покупке и в то же время обеспечить себя жильем. 

Эта схема может быть особенно удобна для иностранных граждан, поскольку они часто сталкиваются с дополнительными трудностями при попытке получить ипотечный кредит (или обеспечить хорошие ставки и условия) в Италии. 

Кроме того, договор не имеет обязательной силы, а это значит, что, если вам не удастся получить необходимое финансирование, вы можете отказаться от покупки и съехать по окончании срока аренды.

Вторым преимуществом является то, что если стоимость недвижимости резко возрастет, то цена, которую вы в итоге заплатите за нее, если решите купить, не изменится, так как сумма будет зафиксирована при подписании контракта.

Стоит также отметить, что если вы решите приобрести недвижимость, то ежемесячные платежи будут автоматически вычтены из окончательной цены. Это означает, что вы будете претендовать на меньшую сумму ипотеки, экономить на процентах и платить меньшие взносы. 

И последнее: во время аренды вам не придется платить налог на недвижимость IMU или оплачивать специальные расходы на содержание и ремонт, так как эти расходы несет владелец недвижимости.

Минусы

Несмотря на все преимущества, у этой схемы есть и отрицательные стороны.

Во-первых, если вы решите не покупать жилье, вы можете потерять часть или всю ежемесячную плату, которую вы внесли в дополнение к арендной плате. Все зависит от того, что указано в договоре. 

Во-вторых, за время аренды недвижимость может значительно обесцениться, но вам все равно придется выкупить ее по ранее оговоренной цене (она остается фиксированной и не может быть изменена, если только владелец не решит ее снизить).

Наконец, по мнению итальянских экспертов по недвижимости, рынок недвижимости, предлагаемой по схеме rent-to-buy, очень ограничен.

Большинство продавцов прибегают к варианту rent-to-buy только в случае низкой конкуренции и низких шансов продать недвижимость сразу.

Это означает, что недвижимость по схеме rent-to-buy обычно предлагается в менее привлекательных районах (например, в пригородных кварталах или изолированных сельских районах).

Каков же вердикт? 

Вариант аренды с последующей покупкой предлагает большую гибкость, когда речь идет о принятии судьбоносного решения о покупке жилья. 

Если вы не можете сразу получить ипотечный кредит или не готовы взять на себя обязательства, этот вариант позволит вам приобрести недвижимость и отложить решение о покупке на более поздний срок.

И, как уже говорилось выше, договор не имеет обязательной силы, а значит, по окончании срока аренды у вас будет свобода выбора - покупать или нет.  

При этом есть и существенные недостатки, в том числе возможность потерять дополнительные платежи, уплаченные сверх арендной платы, если вы решите отказаться от покупки.  

Кроме того, количество доступных в настоящее время объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, очень ограничено, а те, что есть, могут быть расположены в менее привлекательных районах.