В Италии цены на жилье в этом году останутся стабильными; рост продаж ожидается только с 2022 года

«Если пузырь лопнет, вы сможете заработать много денег», - сказал Дональд Трамп в 2006 году, предвидя жилищный кризис в США в 2008 году, который затем спровоцировал мировую рецессию. Многие сегодня, вероятно, включая бывшего американского президента, задаются вопросом, какие последствия экономический кризис, вызванный пандемией, окажет на рынке жилья. Чтобы понять, как Covid-19 влияет на сектор недвижимости, просто взгляните на разницу в ценах в некоторых районах того же города на "типичную" двухкомнатную квартиру площадью 60 квадратных метров, тип жилья, который является самым востребованным в крупных городах. В Милане, по данным агентства цифровой недвижимости Homepal, цены на двухкомнатные квартиры колеблются от 645 тысяч евро на Corso Vittorio Emanuele, в центре, с ежегодным снижением на 5%, до 149 тысяч евро в Baggio (+ 2,1%), проходя через 349 тысяч евро для жилья на площади Пьемонте. В то время как в Риме цена на аналогичное жилье составляет от 499 тысяч евро на площади Пьяцца Арджентина с обрушением почти на 10% до 166 тысяч евро (-5,7%) в районе Касетта-Маттеи.

«В Милане, - объясняет Андреа Лакаламита, президент и основатель Homepal, - пандемия оказала очень негативное влияние на цены на коммерческую недвижимость, которое затем распространилось и на жилой сектор. С появлением Covid-19 цены на жил0е сильно выросли в районах, обычно любимых семьями, таких как Пьяцца Пьемонте в Милане». Похожий сценарий наблюдается в Турине и Риме, где «наблюдается значительное сокращение цен в центральных районах: здесь отсутствие туризма и спроса на недвижимость привело к снижению высоких цен на жилье».

В целом, спрос на дома, похоже, немного упал. Последнее исследование Homepal показывает, что процент семей, которые считают покупку недвижимости «очень вероятной» в течение шести ближайших месяцев в январе, упал до 6,9% с 7,1% в декабре. Что касается продавцов, то после периода с 2012 по 2017 год, который Homepal определил как «ужасный», потому что «цены значительно упали во всех итальянских городах», началась «выборочная» фаза, характеризуемая в конце 2020 года в Милане, Риме и Турине периодом робкого роста, а в Неаполе, Генуе, Флоренции и Болоньи - упадком спроса.

При этом Homepal не очерчивает катастрофические сценарии: «Мы не видим обвала рынка ни по продажам, ни по ценам. По котировкам мы ожидаем стабильности, конечно, без пиков 2019 и начала 2020 года, с некоторым замедлением в городах, которые пережили наибольшие колебания, таких как Милан и Флоренция, из-за как исчерпания инвестиционных возможностей для краткосрочной аренды и сокращения туризма».

Homepal подсчитывает, что в 2020 году продажи упали на 70-75 тысяч единиц по сравнению с 2019 годом, а в 2021 и в 2022 году снова прогнозируется небольшой рост.

Прогнозы Nomisma менее оптимистичны: согласно им 2020 год завершился продажами около 500 тысяч единиц жилой недвижимости, что на 17% больше по сравнению с 2019 годом, в то время как в 2021 году снижение продаж оценивается до 495 тысяч, чтобы вернуться к 525 тысячам единиц проданной недвижимости в 2022 году.

По мнению Донди, «снижение продаж в основном будет связано со слабым спросом, как из-за трудностей с осмотром покупаемой недвижимости, так и из-за влияния кризиса на доходы, которые, по предварительным оценкам, снизятся еще более заметно в 2021 году с исчерпанием мер государственной поддержки». В этом контексте, по словам генерального директора Nomisma, «избыточное предложение, помимо того, что часто является наследием чего-то, что уже было на рынке до кризиса, чаще всего является результатом сокращения спроса; сроки продаж удлиняются из-за физиологического явления, связанного с сокращением продаж и меньшей поглощающей способностью рынка».

Причину осторожного оптимизма Лакаламита можно найти в данных Homepal, согласно которым существует довольно скромная корреляция между продажами и тенденциями по ВВП и занятости. Причина, как замечает Лакаламита, заключается в том, что «итальянцы имеют большие запасы сбережений, которые они используют для покупки дома даже в условиях продолжающегося экономического кризиса. Напротив, существует сильная корреляция между процентом предоставленного кредита по сравнению со стоимостью домов, так называемая «ссуда на стоимость»: чем больше она падает, тем больше снижается объем продаж. Это было заметно после финансового кризиса 2008 года, когда банки практиковали значительные ограничения на выдачу ипотечных кредитов, и операции с недвижимостью существенно пострадали". Но даже глядя на ипотечные кредиты, президент Homepal не предвидит появления угрожающих облаков, потому что «макроэкономический сценарий говорит в пользу низких процентных ставок и спредов на некоторое время» и потому что «процент дефолта клиентов, кажется, не увеличивается благодаря государственной поддержке, связанной с пандемией, не говоря уже о том, что в последние годы банки стали более осторожными при предоставлении кредитов».