Стоимость ипотеки в Италии растет быстрее, чем в среднем по Европе
У итальянцев мало долгов, но много налогов: стоимость финансирования превышает среднеевропейский уровень. Это сдерживает рынок ипотечного кредитования, несмотря на его потенциал.
На итальянском рынке жилья, где потенциальный спрос остается высоким и неудовлетворенным, резко замедляется выдача ипотечных кредитов. Не в последнюю очередь потому, что мало строится и не реконструируется существующее. Иностранные инвесторы фотографируют "рынок городов": лидируют Милан и Рим. За ними следуют Болонья, Флоренция и Турин. Необходимы студенческие общежития и современное и доступное предложение аренды, управляемое профессионалами. Но диалог с государственной администрацией по поводу получения разрешений и определенного времени отпугивает иностранных инвесторов, которые теперь смотрят в сторону Испании. Обзор итальянского рынка жилья представлен в последнем обзоре компании Savills "Italian Living Overview".
В июле 2023 года средняя итальянская процентная ставка по кредитам населению на покупку жилья составила 4,19%, +204 базисных пункта по сравнению с июлем 2022 года. Всего за несколько месяцев процентные ставки выросли до самого высокого уровня за последние 10 лет (средний показатель составлял 2,24%). Таким образом, 20-летняя ипотека всего за 12 месяцев подорожала на 22%.
"Сегодня, - поясняет Питер Аллен, руководитель отдела операционных рынков капитала Uk&Emea компании Savills, - для покупки квартиры наиболее предпочтительной площади (в среднем 106,8 кв. м) с соотношением кредита к стоимости (отношение суммы кредита к стоимости объекта) в размере 79% итальянской семье требуется чистая месячная зарплата в размере 3300 евро, тогда как год назад было достаточно 2700 евро. Что касается располагаемого дохода на семью, то здесь показатели по европейским странам существенно различаются: располагаемый доход в Италии составляет 48 180 евро, что на 6% ниже, чем в среднем по Еврозоне (ниже только Испания, Португалия и Польша из 15 ведущих рынков, охваченных исследованием). "Однако, - продолжает Аллен, - в течение 10 лет располагаемый доход домохозяйств в реальном выражении в Еврозоне вырастет на 7%, в то время как итальянские прогнозы предсказывают рост только на 2%, что увеличивает разрыв со среднеевропейским уровнем".
Однако Милан и Рим остаются "конкурентоспособными" по сравнению с 15 другими европейскими городами. Средняя цена покупки двухкомнатной квартиры, расположенной за пределами центра города, составляет 320 тыс. евро (-4% в годовом исчислении), варьируясь от 170 тыс. в Мадриде до 590 тыс. в Лондоне. Соотношение между ценой жилья и располагаемым доходом домохозяйства, необходимым для его покупки, самое высокое в Париже и Мюнхене (8 лет) и самое низкое в Мадриде (3 года), Дублине и Брюсселе (4 года). Италия в этом списке кажется доступной: этот показатель колеблется от 4,4 лет в Риме до 5,3 лет в Милане.
"В прошлом году в Италии, - поясняет Марко Монтози, руководитель отдела инвестиций в Италию компании Savills, - общий объем инвестиций в жилой сектор достиг 1,3 млрд. евро (из 60 млрд. в Европе). В первом полугодии мы находимся на уровне 620 млн. (20 млрд. в Европе). На этот сектор приходится 30% недвижимости в Италии, он устойчив и предлагает конкурентные преимущества по сравнению с другими активами. Основными центрами являются Милан и Рим, растет интерес к Флоренции, Турину и Болонье, при этом основное внимание уделяется студенческому жилью - первым стратегиям строительства и аренды с учетом требований ESG".
Инвесторы в Европе обращают внимание на жилье для студентов и пожилых людей, на многоквартирное жилье (аренда жилья под управлением профессиональных операторов). "Это предложение пока еще недостаточно, - говорит Лука Мильяччо, директор компании Ardian, - и для него также необходимы четкие правила". Если Марко Денари, член руководства Partners Group, подчеркивает, что "в Италии главное - сосредоточиться на восстановлении и редевелопменте существующих зданий", то Джо Персечино, руководитель отдела жилой недвижимости Axa-Im Real Assets, отмечает, что "в Италии не хватает крупных инвестиционных проектов, а когда они находятся, трудно взаимодействовать с государственной администрацией. Поэтому в отсутствие четких временных рамок, которые выражаются в затратах, мы идем в другие места".