Статистика по судебным аукционам недвижимости в Италии в 2023 году

Снижение количества аукционов в 2023 году

Учитывая возобновление обычной активности судов после остановки в связи с пандемией, сокращение числа объектов недвижимости на аукционах может свидетельствовать об успешных торгах и/или принятии альтернативных решений по сравнению с принудительными продажами. Что касается исполнения сделок с недвижимостью, то исследование, проведенное Ассоциацией TSEI, действительно подтверждает, что в 2022 году количество закрытых процедур увеличилось на 10% по сравнению с 2021 годом, а 35% были закрыты во внесудебном порядке до этапа продажи.

Недвижимость на аукционах по регионам

Что касается территориального распределения объектов, выставленных на торги, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года пропорции остались практически неизменными, подтверждая большую концентрацию в Ломбардии, Сицилии, Лацио, Кампании и Тоскане. Только на пять регионов - Ломбардию, Сицилию, Лацио, Кампанию и Тоскану - приходится 50% от общего числа выставленных на продажу лотов. Неудивительно, что пять судов, наиболее "загруженных" судебными продажами, расположены в следующем порядке: Катания, Брешия, Рим, Милан и Бергамо.

Исполнение сделок с недвижимостью, лучшие и худшие суды

Суд Катании не является лучшим по средней продолжительности исполнения решений по делам о продаже недвижимости, занимая нижнюю строчку в рейтинге, составленном Ассоциацией TSEI (Исследование времени работы итальянских судов), которая отслеживает ход и продолжительность судебных разбирательств. Особенно "перегруженным" он является в связи с наличием большого количества старых исполнительных производств, некоторые из которых были начаты еще в 1980-х годах.

Накопление лотов, подлежащих ликвидации, порождает замкнутый круг, в котором чем дольше имущество остается "непроданным", тем менее привлекательным оно становится, что приводит к затягиванию сроков.

Даже суд Брешии не "блещет" скоростью исполнительных процедур (источник: "TSEI Observatory"), демонстрируя особую неэффективность на этапе реализации, подтверждая, что количество лотов на аукционе зависит не только от новых принудительных исков, но и от способности суда реализовать предыдущие.

Тем не менее, очевидно, что в более густонаселенных центрах пропорционально количеству жителей, владельцев магазинов и предпринимателей возрастает риск неплатежеспособности и, соответственно, обращения взыскания и/или процедуры банкротства, т.е. увеличивается количество ликвидируемого имущества.

Какие объекты недвижимости выставляются на аукционы в Италии

Если проанализировать данные с точки зрения категорий недвижимости, то процентное соотношение, опять же пропорционально сокращению количества выставленных на продажу объектов, не претерпело существенных изменений по сравнению с 2022 годом, при этом видно, что наибольшую долю по-прежнему занимает жилая недвижимость, которая одна, с 32 852 лотами на продажу, занимает 54,92% рыночного среза, что примерно на 2% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и на 8,58% больше по сравнению с 2021 годом.

Рост числа домов, выставленных на торги, связан с отменой защитных мер, введенных в связи с пандемией и препятствовавших обращению взыскания на основные дома.

К сожалению, увеличилось количество лотов, выставленных на продажу в категории "офисы, магазины и мастерские", доля которых за год выросла с 7,69% до 11,05%. Коммерческая деятельность сильно пострадала от длительного периода блокировки, и, особенно среди малых и средних предприятий, участились случаи неплатежей, предшествующие обращению взыскания на имущество или, что еще хуже, процедуре банкротства.

С другой стороны, уменьшилось количество выставленных на продажу складов, доля которых в общем количестве лотов снизилась с 5,38% до 2,89%. Вряд ли это изменение можно объяснить изменениями, произошедшими в результате законодательной реформы, так как они произошли слишком недавно; скорее всего, речь идет о ликвидации прошлых лет. Необходимо отслеживать этот показатель, чтобы определить его корректировку под влиянием изменений в законодательстве.

Что касается остальных категорий, то здесь показатели остаются практически неизменными.

Аукционы недвижимости, как они меняются в связи с реформой Картабья

С введением реформы Картабья мир аукционов может "преобразиться" за счет введения "прямой продажи" (ст. 568 bis c.p.c.), согласно которой "должник может попросить исполнительного судью вынести постановление о прямой продаже арестованного имущества по цене не ниже стоимости, указанной в отчете об оценке". Оценивать эффективность данной нормы пока рано. Только позже можно будет определить, в какой степени должники воспользуются прямой продажей арестованного имущества, как кредиторы будут удовлетворять их просьбы и насколько реформа повлияет на количество лотов на торгах.

Кроме того, торговые представители должны будут проводить не менее трех продаж в год, что является весьма сложной задачей, которая, с одной стороны, может способствовать сокращению продолжительности процедур, но, с другой стороны, перегружает работу специалистов, которые в случае необоснованного несоблюдения сроков будут лишены своих назначений.

В то же время в контексте процедур несостоятельности реформа настаивает на поощрении альтернативных ликвидации решений в пользу планов реструктуризации, способствующих восстановлению экономики. Только в тех случаях, когда альтернативные "банкротству" решения оказываются неэффективными, применяется судебная ликвидация активов, причем желательно в максимально сжатые сроки.