Спад рынка недвижимости в Милане, чудовищное увеличение количества предлагаемых домов: + 16%
Теперь ожидается падение цен. Данные предоставлены платформой Idealista.it, глава отдела исследований Де Томмазо: "Изменение ситуации на рынке было в некоторой степени ожидаемым, поскольку оно следует за периодом рекордного спроса и продаж в предыдущие годы".
Замедление продаж на миланском рынке недвижимости пока не повлияло на цены, но уже создает предпосылки. По сравнению с предыдущими 12 месяцами в Италии количество предлагаемых домов выросло на 5%, но на миланском рынке этот рост составил 16%, что не только в три раза выше, чем в Италии, но даже в четыре раза выше, чем в Риме. Сопровождая данные, предоставленные Idealista.it, глава Бюро исследований Винченцо Де Томмазо подчеркивает, что "изменения на рынке были в некоторой степени ожидаемы, поскольку они последовали за периодом рекордного спроса и продаж в предыдущие годы".
И то, что ожидалось, наступило, подчеркивает Де Томмазо: "Начиная с 2023 года, условия значительно изменились из-за значительного роста инфляции и процентных ставок по ипотечным кредитам, которые достигли 5 процентов на заключительном этапе года". Это бесспорный анализ, если говорить о национальном рынке в целом, но он лишь отчасти соответствует особенностям миланского рынка. Во-первых, потому что в Милане спад в сфере купли-продажи начался на полгода раньше, чем в остальной Италии; во-вторых, потому что цены в Милане не такие, как в остальной части страны.
Охота за выгодными сделками
Очевидно, что многие владельцы пытаются продать жилье, пользуясь котировками, которые теоретически все еще очень высоки, но с трудом находят покупателя, особенно если недвижимость не отличается высоким качеством, что в большинстве случаев происходит с подержанными объектами. Как отмечает Винченцо Альбанезе, президент миланского агентства недвижимости Fimaa, высокая ставка по ипотеке - это лишь часть проблемы, поскольку увеличение финансовых выплат сопровождается общим снижением покупательной способности семей с фиксированным доходом. Достаточно привести несколько цифр, чтобы убедиться в этом.
Покупательная способность
Начнем с последних данных от Idealista.it. Средняя цена домов, предлагаемых в Милане в конце января, составила 4 986 евро за квадратный метр; два года назад, когда ипотечные кредиты были на самом низком уровне, а инфляция полностью контролировалась, цена составляла 4 656 евро. Тогда, при доходе в 3 000 евро в месяц, для покупки дома по 30-летней ипотеке, покрывающей 70 процентов стоимости (при условии, что оставшиеся 30 процентов покупатель имел наличными), требовалось 937 евро в месяц, а на домашний бюджет оставалось чуть больше 2 000 евро. Сегодня на тот же дом требуется 1 270 евро в месяц, ипотеку получить сложно, а на оставшиеся 1 730 евро в месяц можно покрыть, благодаря инфляции, примерно 70 процентов расходов, которые два года назад приходились на 2 000 евро.
Арендная плата
Не лучше обстоят дела и у тех, кто хочет снять жилье, ведь за два года средняя арендная плата выросла с 19,2 до 23,5 евро за квадратный метр в месяц. Таким образом, для 80-метрового жилья средняя арендная плата выросла с 1 536 до 1 880 евро. Если два года назад эта цифра была едва ли совместима с ежемесячным доходом в 3 000 евро, то сегодня заключать договор на таких условиях просто немыслимо.
Риск найти неплатежеспособных арендаторов - еще один фактор, объясняющий рост числа выставленных на продажу домов: вырученные средства перенаправляются на более безопасные финансовые инвестиции.