Рост арендной платы от Милана до Флоренции на 10% за один год: где платят больше (и почему)

Эти данные, обновленные в конце августа, подготовленные immobiliare.it, сами по себе являются достаточными для того, чтобы дать представление о ситуации с арендой. Из данных видно, что, например, в Милане на аренду 80 кв. м. жилья семья не может потратить менее 1200 евро в месяц, даже если уехать в пригород, а в Риме, чтобы не превысить тысячу евро, нужно выехать за пределы Grande Raccordo Anulare. 

Но как сложилась такая ситуация? Можно перечислить как минимум четыре фактора.
Рост стоимости денег привел к тому, что экономически слабые слои населения оказались вытесненными с рынка покупок, поскольку им теперь не по карману ипотечные платежи. В периферийных районах аренда сегодня обходится дороже ипотеки, но имеет важное преимущество: она не требует наличия большого количества наличных денег, без которых невозможно получить ипотечный кредит: если вы хотите купить дом стоимостью 200 тыс. евро, необходимо иметь не менее 50 тыс. евро наличными, чтобы внести 20% от стоимости и покрыть расходы на покупку.

По данным другого портала, посвященного недвижимости, idealista.it, предложение арендного жилья сократилось почти вдвое по сравнению с периодом до пандемии. Отчасти в этом виноват Ковид. Когда весной 2020 г. в стране наступила застойная ситуация и многие семьи испытывали объективные трудности с оплатой аренды, был введен мораторий на выселение, который затем несколько раз продлевался, перекладывая, однако, издержки социальной меры, которая на тот момент была неизбежной, на арендодателей. Очевидно, что сегодня многие арендодатели не доверяют сдаче жилья в аренду на длительные сроки и будут продолжать не доверять до тех пор, пока не будут изменены жесткие механизмы законодательства и ускорены сроки освобождения жилья.

Временная аренда для студентов и особенно короткая аренда для туристов минимизируют риск возникновения задолженностей у арендаторов. В крупных городах, в частности, наблюдается значительный рост краткосрочной аренды через онлайн-платформы. Сейчас это хотят ограничить. Но в этом вопросе нужно еще раз уточнить: если цель - освободить жилье для студентов и семей, то ограничительные правила на бумаге и, возможно, легко обходимые, рискуют оказаться малоэффективными, поскольку выбор аренды жилья через систему краткосрочной аренды не обусловлен в первую очередь желанием (законным) заработать больше денег, ведь если действовать в соответствии с требованиями налоговых органов, оплачивать расходы и коммунальные услуги и отдать дом под управление, то игра во многих случаях не стоит свеч: вы арендуете жилье в Интернете на несколько дней из желания не подвергаться правилам и рискам длительной аренды.

При длительной аренде можно выбрать налогообложение с помощью cedolare secca. Режим благоприятный (21% на арендную плату по свободным договорам, 10% плюс 25% скидка на Imu по согласованным договорам), но имеет и обратную сторону: невозможность корректировать арендную плату из года в год в соответствии с уровнем инфляции. Когда она составляла менее 1%, эта проблема была незначительной, сегодня же это не так. В альтернативных контрактах вопрос о размере арендной платы решается в каждом конкретном случае. В общем, падение стоимости денег и инфляция (они, как правило, идут рука об руку) могут привести к появлению более доступных длинных контрактов и снижению стоимости ипотеки, а также падению спроса на нее по указанным выше причинам. Как следствие - некоторое удешевление арендной платы, но пока такой сценарий на ближайшие месяцы не выглядит правдоподобным.