Опубликован последний доклад о налогообложении жилой недвижимости в Италии

Последний обзор налогообложения недвижимости в Италии был издан в то время, когда в партии большинства идет перетягивание каната между правоцентристами (Lega и Fi) и другими политическими силами, поддерживающими правительство Драги, по поводу целесообразности включения реформы земельного регистра в законопроект по налогообложению. Объявив о начале работы делегации на следующей неделе, премьер-министр дал понять, что если он до сих пор откладывал эту меру, то не потому, что стороны сказали ему "нет": следующий Совет министров, заверил он, одобрит ее, т.к. существует необходимость ясности и "прозрачности" в кадастровом законодательстве Италии. Но налоги не будут расти, подчеркнул Драги: "Никто не будет платить больше или меньше, и никто не будет платить за первый дом". Этих слов оказалось недостаточно, чтобы успокоить стороны, настолько, что следующее заседание Совета министров, как ожидается, будет нелегким.

И именно по этому вопросу, столь актуальному и обсуждаемому политиками, был проведен анализ компанией Elexia, объединяющей 40 юристов и бухгалтеров в Милане, Риме и Флоренции. Из отчета следует, что повышение кадастровой стоимости недвижимости, скорее всего, затронет в основном налогоплательщиков с низким и средним уровнем дохода, то есть подавляющее большинство тех, кто владеет или покупает первый дом. Среди 25,8 миллионов итальянцев, живущих в собственной квартире, 68% имеют доход менее 26 000 евро в год, а 8 из 10 взяли ипотечный кредит для ее покупки.

Более 40 миллиардов евро налогов на недвижимость в год

Налоговое бремя на недвижимость превышает 40 миллиардов евро в год и - согласно исследованию - может резко возрасти после пересмотра кадастровой стоимости, являющейся основой для расчета налогов на покупку, продажу, наследство и дарение, а также IMU на вторые дома и роскошные дома. За последние десять лет цены на жилье в Италии упали в среднем на 20%, в отличие от Европы, где они выросли на 20%. Ипотечные кредиты, напротив, постоянно растут и превысили 406 миллиардов евро. "Миллионы итальянцев десятилетиями выплачивают ипотечные кредиты, чтобы купить дом, в котором они живут", - говорит Андреа Мильоре, партнер-юрист компании Elexia, специализирующейся на недвижимости. Владельцы уже обременены высокими расходами на управление и обслуживание, а также высоким налогообложением. Дальнейшее повышение рискует замедлить развитие сектора и наказать тех, кто хочет купить дом для жизни".

Анализ компании Elexia, основанный на самых последних доступных данных, позволяет проследить идентификацию владельцев жилья в Италии. Наибольшая концентрация домовладельцев наблюдается в районах с низким уровнем дохода, на юге и островах - 78,2%, в то время как в центре их 72,3%, а на севере - 74,1%. В целом, около трех четвертей итальянских семей (75,2%) владеют домом, в котором они живут. Этот уровень выше, чем в среднем по Европе (70%), но ниже, чем в других странах, таких как Румыния (96%), Польша (84%) и Испания (76%).

Покупка после многих лет работы и сбережений

Две трети (66%) владельцев жилья старше 50 лет, что свидетельствует о том, что покупка обычно совершается после многих лет работы и накоплений (или наследования дома от родителей). Владельцы моложе 30 лет составляют всего 3%. Мужчины составляют 52% домовладельцев, а женщины - 48%. Типичный профиль домовладельцев, подчеркивается в исследовании Elexia, относится к классам с низким и средним уровнем дохода. Около пятой части домовладельцев имеют доход менее 10 000 евро брутто в год. 68% имеют доход не более 26 тысяч евро в год. А 94% имеют годовой доход до 55 тысяч евро. Только 3% имеют доход свыше 75 тысяч евро. Около 42% домовладельцев имеют в качестве основного источника дохода трудовой доход, в среднем 28 400 евро брутто. 40,4% имеют пенсию (в среднем около 20 480 евро). Самозанятые составляют 11%, со средним доходом 29 800 евро. Только 6% налогоплательщиков, владеющих домами, имеют доход от зданий в качестве основного источника дохода.

17% иностранных налогоплательщиков являются домовладельцами

Новой тенденцией, отмеченной в исследовании, является рост числа домовладельцев из стран, не входящих в ЕС: их насчитывается около 231 000, или 17% иностранных налогоплательщиков, с пиком в Ломбардии, где их число достигает 24%. Среди граждан стран, не входящих в ЕС, которые легально проживают и работают в Италии, каждый шестой смог купить дом.

Один миллион человек в год обращаются за кредитом на покупку жилья

В исследовании также отмечается устойчивый рост ипотечных кредитов на покупку жилья, объем которых составляет около 406 миллиардов евро по сравнению с 393 миллиардами десятью годами ранее. Ежегодно около 1 миллиона итальянцев берут кредит на покупку жилья.

Около половины взимаемых жилищных налогов поступает от IMU

Налоги, взимаемые с домов в Италии, превышают 40 миллиардов евро, из которых примерно половина приходится на Imu (вторые дома и роскошные дома), а остальное - на Irpef (налог на доходы физических лиц), фиксированную ставку на арендную плату и налоги на покупку (регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги). Доходы от недвижимости снизились примерно на 3 млрд. евро после ликвидации Imu с основного жилья.

Регион Валле-д'Аоста - область с самой дорогой недвижимостью по отношению к ВВП

Регионами с самой высокой стоимостью жилой недвижимости по отношению к ВВП являются Валле-д'Аоста с 6,3, Лигурия с 5,7 и Трентино-Альто-Адидже с 5,1. Самое низкое значение - в Ломбардии, 2,8, что объясняется сильным производственным потенциалом региона. Активы жилой недвижимости крупнейших городов с населением более 250 000 человек составляют около одной пятой от общей стоимости. Доходность земельных кадастров остается ниже рыночной стоимости. Однако, согласно исследованию Elexia, за прошедшие годы этот разрыв сократился, поскольку стоимость жилья в Италии снизилась, в отличие от остальной части континента.

Сравнение цен на жилье в Европе и Италии

С 2010 по 2019 год цены на жилье в Европе выросли в среднем на 20%, с пиком в 24% в Испании и 28% в Германии. В Италии, напротив, цены упали примерно на 20%. В результате пандемии цены в Италии остались стабильными, в то время как в Европе они продолжали расти.

Трентино-Альто-Адидже на первом месте по средней стоимости основного жилья

Наконец, в анализе Elexia приводится рейтинг регионов на основе средней стоимости основного жилья. На первом месте находится Трентино-Альто-Адидже с показателем около 327 000 евро, за ним следуют Лацио (256 000) и Тоскана (242 000). В самом низу находятся Калабрия (104 000) и Молизе (105 000). В целом, стоимость домов увеличивается в зависимости от размера муниципалитета. Они варьируются в среднем от около 117 000 евро в небольших городах с населением до 5 000 человек до 252 000 евро в городах с населением более 250 000 человек.